Fachmarktzentren

Fachmarktzentren sind derzeit gefragt wie nie: Im ersten Halbjahr 2018 flossen laut Colliers 48 Prozent des gesamten Retail-Transaktionsvolumens von 3,5 Mrd. Euro in das Segment. Der hohen Nachfrage steht ein begrenztes Angebot gegenüber: Die Neubautätigkeit ist gering, da das Genehmigungsrecht in Deutschland sehr restriktiv gehandhabt wird. Die Renditen stagnieren daher seit einigen Quartalen. Für Fachmarktzentren muss mittlerweile eine Spitzenrendite für 1-A-Lagen von etwa 4,50 % angesetzt werden. Allerdings existiert für Investoren noch eine letzte Investment-Nische: Die Revitalisierung von bestehenden Fachmarktzentren. Dieser Trend wird noch verstärkt durch die Tatsache, dass viele Fachmarktzentren tatsächlich revitalisierungsbedürftig sind. Zahlreiche Objekte in Deutschland wurden in den 1990er Jahren gebaut, besonders viele davon in Ostdeutschland. Diese Center haben heute das Ende ihres Lebenszyklus erreicht. Die GfK stufte im Rahmen einer 2014 durchgeführten Untersuchung 33 Prozent der deutschen Fachmarktzentren als revitalisierungsbedürftig ein.

Eines der Probleme von älteren Fachmarktzentren ist – neben baulichen Verschleißerscheinungen –, dass sie nicht mehr den heutigen und künftigen Anforderungen von Mietern und Konsumenten entsprechen. Mehrere Entwicklungen kommen zusammen: Oft passt die Flächenaufteilung nicht mehr. Zum Beispiel suchen SB-Warenhäuser und Unterhaltungselektronikmärkte derzeit tendenziell eher kleinere Mieteinheiten. SB-Warenhäuser müssen ihr Konzept generell weiterentwickeln: Die schrumpfenden Haushaltsgrößen lassen den Bedarf an Großeinkäufen sinken. Hinzu kommt die starke Konkurrenz der Discounter. Denkbar ist die Weiterentwicklung von SB-Warenhäusern durch eine Verkleinerung der Verkaufsflächen und die Hinzunahme weiterer Mieter. Anbieter von Textilien benötigen hingegen eher mehr Fläche. Hinzu kommt der Megatrend Online-Handel: Sein Einfluss auf die Fachmarktzentren wird bereits derzeit teilweise spürbar: Mieter, die Unterhaltungselektronik oder Schuhe  anbieten, haben bereits unter der Online-Konkurrenz zu leiden und reagieren darauf mit Flächenverkleinerungen. Dagegen kann sich der Lebensmitteleinzelhandel gegenüber der Online-Konkurrenz bislang gut behaupten.

Alle diese Trends spielen bei der Entscheidung für eine Revitalisierung und ggf. eine Neupositionierung eines Fachmarktes eine wichtige Rolle. Um ein Fachmarktzentrum zukunftsfähig zu machen, genügt es nicht, nur eine architektonische Neugestaltung vorzunehmen. Warenangebot und Mietermix müssen an die aktuellen Bedingungen angepasst werden. Einerseits muss die Grundversorgung mit Angeboten des täglichen Bedarfs angeboten werden. Daneben müssen auch Angebote des nicht-periodischen Bedarfs im Center in passendem Umfang repräsentiert sein. Letzteres gilt vor allem für Mode oder beispielsweise Schuhe.

Um den richtigen Mix zu ermitteln, muss der Asset-Manager die Performance seines Centers laufend mit einer Reihe von Mess- und Steuerungswerkzeugen überwachen. Dazu gehören beispielsweise die Analyse gemeldeter Umsatzzahlen, die Installation von Frequenzzählern zur Messung der Besucherfrequenzen, die Auswertung der Parkplatz- bzw. Parkhausstatistiken, die Beauftragung von Kundeninterviews und Telefonbefragungen u.v.m. Klar ist: Es genügt für Investoren und Asset Manager nicht mehr, im sich immer schneller verändernden Handelsumfeld nur auf sehr gute Mieterbonitäten und lange Mietvertragslaufzeiten zu achten.

Die Zahlen zeigen: Revitalisierungen von Fachmarktzentren gewinnen immer mehr an Bedeutung. Aus Investorensicht sind frisch revitalisierte Fachmarktzentrum mit einem schlüssigen Marktkonzept derzeit sehr attraktiv. Der große Vorteil: Die Center müssen sich nicht erst am Standort etablieren, sondern verfügen bereits über eine bewährte und funktionierende Infrastruktur und sind bei den Konsumenten etabliert. Ein neu entwickeltes Objekt kann dies noch nicht bieten, denn dabei besteht immer auch das Risiko, dass es sich am Markt nicht etabliert.

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Erstveröffentlichung: August 2018