ESG in der Immobilienwirtschaft

Nachhaltige Ansätze, Lösungen und Produkte nehmen in unserer Gesellschaft immer mehr Platz ein. Der Wahlkampf für die Bundestagswahl hat zuletzt gezeigt, wie sehr klimapolitische Themen in den Fokus rücken. Ökologisches, nachhaltiges Denken und Handeln steht bei vielen Immobilienunternehmen daher momentan ganz oben auf der Agenda. Damit verbunden ist Environmental, Social & Governance (ESG) so zu einem zentralen Thema in den Unternehmen geworden. Doch was bedeutet ESG, wie können die drei einzelnen Faktoren mit der Immobilienwirtschaft in Zusammenhang gebracht werden und wie können digitale Lösungen bei der Umsetzung unterstützen?

ESG hat mittlerweile eine wichtige Rolle in der strategischen Ausrichtung von Unternehmen aller Branchen eingenommen - auch oder sogar besonders in der Immobilienwirtschaft. Denn die Öffentlichkeit, Investoren und Politik fordern Anpassungen in den Geschäftsmodellen der Immobilienunternehmen. Die steigenden Energiekosten, Diskussionen über Klimawandel und nachhaltiges Bauen, Enteignungen in Berlin oder Mietstundungen, während der COVID-19-Pandemie zeigen, bereits heute beeinflussen die verschiedensten Stakeholder (Investoren, Mitarbeiter, Mieter, Öffentlichkeit und Politik) die Geschäftsaktivitäten der Branche.

Energieeffizient, grün und nachhaltig
Aber so ganz neu ist das nicht. Energieeffizient, grün und nachhaltig – diese Begriffe sind in der Immobilienwirtschaft schon länger eine wichtige Benchmark. Nachhaltiges Bauen, nachhaltige Immobilien und der nachhaltige Betrieb von Immobilien sind als Themen schon lange in den Köpfen der Branche verankert. In den letzten Monaten und Jahren hat sich jedoch die Dynamik rund um Nachhaltigkeit drastisch weiterentwickelt. Menschen denken und leben bewusster, gehen für den Klimaschutz sogar auf die Straße.

So wird besonders das Thema Nachhaltigkeit die Immobilienbranche in die Zukunft begleiten. Denn die Herausforderungen, die sich durch ein verändertes Klima und die anagepassten Denkweisen vieler Menschen ergeben, werden direkte Auswirkungen auf die “Produkte” der Branche haben. Das bedeutet, Unternehmen, die sich im Zuge ihrer strategischen Ausrichtung schon heute mit den möglichen Auswirkungen unter Berücksichtigung von ESG und dazu passenden Lösungen, wie beispielsweise smarten Technologien für eine optimierte Nutzung von Flächen und das Energiemanagement auseinandersetzen, haben einen klaren Vorteil. Schon während der COVID-19-Pandemie zeigte sich: Unternehmen, die eine hohe strategische Anpassungsfähigkeit haben, profitieren gegenüber Unternehmen, die sich vorher nicht mit derartigen Krisenszenarien auseinandergesetzt haben.

Aber wofür genau steht ESG eigentlich?
ESG hat sich sehr schnell etabliert und bezieht neben den ökologischen Faktoren (die in der Immobilienwirtschaft sicherlich einen Hauptfaktor darstellen) noch weitere Themenfelder mit ein. Environmental Social Governance – ESG wird daher als ein weiterer bzw. ergänzender Begriff für CSR (Corporate Social Responsibility) verwendet. Dabei handelt es sich besonders um die Evaluierung der unternehmerischen Sozialverantwortung und den freiwilligen Beitrag von Unternehmen, zu einer nachhaltigen Entwicklung, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgeht. Zusammengefasst beschreibt Corporate Social Responsibility ein unternehmerisch verantwortliches Handeln, das soziale und ökologische Belange auf freiwillige Basis in die Geschäftstätigkeit und in die Wechselbeziehungen mit Interessengruppen (Kunden oder Mietern) und Anspruchsberechtigten (Investoren oder Gesellschafter) integriert. Bei dem Gedanken knüpft ESG nahtlos an.

ESG: Das „E“ für Environmental (Umwelt) bezieht sich unter anderem auf die Faktoren Klima, Ressourcen oder Artenvielfalt. Das „S“ steht für Social (Soziales) und umfasst Punkte wie Mitarbeitende, Nutzungskomfort, Sicherheit und Gesundheit. Das „G“ steht für Governance (Unternehmensführung) und beleuchtet Themenbereiche wie Risiko- und Reputationsmanagement, Aufsichtsstrukturen, Compliance und Korruption.

Ein wichtiger Faktor für die Bewertung bzw. Eingliederung der ESG-Kriterien ist das Umfeld, in dem das zu beurteilende Unternehmen tätig ist. Environment oder Umweltschutz gemessen an Kriterien wie zum Beispiel CO2-Emissionen, Anteil erneuerbarer Energien, Umweltmanagement oder Einhaltung von Umweltrichtlinien spielt zum Beispiel im Immobiliensektor eine größere Rolle als im Dienstleistungsbereich. Hier überwiegen dafür die sozialen Kriterien wie Humankapital, Produkthaftung, Tarifabschlüsse, die Einhaltung von Anti-Diskriminierungsrichtlinien, Versammlungsfreiheit oder die Fluktuationsrate der Belegschaft.

Environmental – der Beitrag für die Umwelt
Wie allen drei ESG-Faktoren in der Immobilienwirtschaft Rechnung getragen wird, mag sich daher nicht immer auf den ersten Blick erschließen. Am offensichtlichsten ist das in der Regel wohl bei den Umweltfaktoren, die beispielsweise Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder zur Senkung des Wasserverbrauchs einschließen. Dabei geht es neben der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien, wie beispielsweise einer verbesserten Dämmung, dem Einsatz smarter Lösungen oder Software für ein besseres Flächen- und Energiemanagement oder sogar der digitalen Mieterkommunikation mithilfe von Serviceportalen bei verwalteten Immobilienportfolios oder der Projektentwicklung von Neubauten auch um unternehmensinterne Faktoren.

Das bedeutet: Wie ist das eigene Unternehmen bei Energie- und Ressourcenverbrauch aufgestellt? Wird die Fläche der eigenen Büroräume optimal ausgenutzt, oder kann eine smarte Lösung hier für ein besseres Flächen- und Arbeitsplatzmanagement unterstützend dazu beitragen, dass am Ende weniger Platz benötigt wird, um den Energieverbrauch schließlich zu senken und gleichzeitig Kosten zu reduzieren? Ist man als Unternehmen selbst auf dem Weg zum papierlosen Büro? Findet die Dokumentenablage noch auf analogem Weg satt und wird viel Papier verbraucht oder kann eine Lösung für ein digitales Dokumentenmanagement eingesetzt werden, um den Papierverbrauch drastisch zu reduzieren? Das sind nur einige Beispiel, die auch wir bei CREM SOLUTIONS einsetzen, um unseren Beitrag für die Umwelt zu leisten.

Sozial – intern und extern auf Menschen achten
Für die Immobilienwirtschaft weniger offensichtlich ist dagegen oft die Einbindung von sozialen und Governance-Aspekten. Die oben beschriebenen sozialen Aspekte (Umgang mit der Belegschaft, Nutzungskomfort, Sicherheit und Gesundheit) kann man sehr gut auf die unternehmensinterne Umsetzung von sozialen Belangen beziehen. Der korrekte Umgang mit Mitarbeiter*innen, zeitgemäße Arbeitsstrukturen und besonders in Zeiten der Pandemie - ein rücksichtsvoller Umgang mit gesundheitlichen Belangen - sollten heute zum Alltag eines jeden Unternehmens zählen. Digitale Lösungen für das Büromanagement können hier unterstützen. Moderne Arbeitsweisen mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten für eine familienfreundliche Zeitgestaltung oder bessere Work-Life-Balance können unkompliziert umgesetzt werden, indem Raum- und Arbeitsplatzbuchungen im Alltag problemlos und schnell vollzogen werden können. In das System integrierte Sensoren zur Messung der Raumluftqualität liefern zudem verlässliche Daten, um die Gesundheit am Arbeitsplatz zu garantieren und wenn nötig Abstandsregelungen einzuhalten.

Extern kann man das “Social” in der Immobilienwirtschaft wohl gut damit erklären, dass jegliche Formen an Immobilien immer Teil einer Gemeinde sind, sie werden von Menschen genutzt, beeinflussen unter Umständen ihre Umgebung oder Lebensweise und haben einen sozialen Wert. Im Sinne von ESG ist es mitunter die Aufgabe der Immobilienwirtschaft, darauf zu achten, dass sie sich in die Gemeinschaft einfügen und einen Mehrwert bieten.

Governance
Der Faktor Governance ist für die Immobilienwirtschaft wohl mitunter am schwierigsten zu fassen. Generell sollte in allen Branchen bei der Nachhaltigkeitsbewertung Rücksicht auf die Qualität der Unternehmensführung und somit der (Corporate) Governance genommen werden. Konkrete Aspekte sind dabei unter anderem Richtlinien zur Vermeidung von Korruption, Bestechung sowie Geldwäsche, Unabhängigkeit des Vorstands oder die Unterzeichnung und Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards international anerkannter Institutionen. Verfehlungen in Bezug auf derart ethische Grundsätze und Normen werden heute immer schneller publik - anhand digitaler Kommunikationswege, wie zum Beispiel Social Media, ist es heutzutage möglich, sich jederzeit intensiv mit den Hintergründen und Handlungen eines Unternehmens auseinanderzusetzen.

Schon heute befassen sich Verhaltenskodizes vieler Unternehmen dafür mit der Einhaltung bestimmter Geschäftsethiken sowie Compliance-Regularien – diese sind darauf ausgelegt, den Umgang mit digitalen sowie analogen Daten festzulegen oder beispielsweise Bestechung und Korruption in der Organisation zu verhindern. In der Immobilienbranche fällt dabei sicherlich ein besonderes Augenmerk auf den gesetzeskonformen Umgang mit Daten. Im Sinne einer ethisch vertretbaren Unternehmensführung sollten Daten sicher und komfortabel mithilfe einer Software für das Immobilienmanagement organisiert und gespeichert werden, die es ermöglicht, DSGVO-Regeln einzuhalten und umzusetzen.  

Besonders, wenn Unternehmen expandieren, Dienstleistungen oder Geschäftsprozesse auslagern, besteht das Risiko die unternehmerischen Verantwortlichkeiten schnell zu vernachlässigen. In der Immobilienwirtschaft bedeutet das beispielsweise, dass bei der Auftragsvergabe oder dem Ankauf von Grundstücken Compliance-Regeln berücksichtigt werden müssen, um der Reputation nicht zu schaden und gesetzeskonform zu agieren.

Die Unternehmen müssen über Strategien verfügen, um die einhergehenden Risiken und Chancen zu managen. Im Bereich des Immobilien- bzw. Facility Managements fallen, neben den internen Compliance-Regeln, mitunter auch Themen, wie die Verpflichtung, überflüssige Wasserverschwendung beim Reinigen zu vermeiden oder keine umweltschädlichen Chemikalien zu verwenden. Darüber hinaus können ethische bzw. moralische Faktoren, wie beispielsweise das Wissen um bestimmte Aktivitäten von Mietern wichtig sein. Sicher zu stellen, dass nichts Illegales in Gebäuden stattfindet und Nachbarn nicht beeinträchtigt oder gar gefährdet werden oder Aktivitäten nicht den Anforderungen der Anleger entsprechen - die zum Beispiel nicht mit Tabakherstellern in Verbindung gebracht werden wollen – kann ein entscheidender Faktor sein.

Ein ESG-konformes Immobilienportfolio
So weit so gut – so liegt das Augenmerk in der Immobilienwirtschaft auf der Nachhaltigkeit von Immobilien. Wie stellen die Akteure in der Immobilienwirtschaft sicher, dass die eigenen Immobilien ESG-konform sind? Bis vor kurzem gab es keine deutschlandweiten oder europäischen Standards. Das hat sich seit März letzten Jahres grundlegend verändert: Mit dem EU Sustainable Finance Action Plan aus Brüssel und insbesondere der Taxonomie und Offenlegungs-Verordnung bestehen nun erstmals verbindliche Kriterien und Klassifikationen des Gesetzgebers für zum Beispiel Immobilienfonds, die sich als grün, ESG-konform oder nachhaltig bezeichnen wollen.

Auf eine glaubwürdige ESG-Politik drängen aber nicht nur Anleger. Auch Mieter erwarten heute zunehmend hochwertige, moderne und effiziente Gebäude. Solche Gebäude ziehen die besten Mieter an, was wiederum für sicherere Mieteinnahmen sorgt. Und wenn ein Objekt internationalen Standards entspricht, ist es zudem wesentlich wahrscheinlicher, dass es nicht an Wert verliert – was sich beim Verkauf auszahlt. Kurzum, die verschiedenen Interessengruppen erwarten und fordern heute eine solide ESG-Best-Practice-Politik – die zugleich auch aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll ist.

Daher ist ESG in der Immobilienwirtschaft so in den Fokus gerückt - Unternehmen, Eigentümer und Vermieter legen zunehmend Wert darauf, ESG-Faktoren bei Immobilien einzubeziehen. Um auch zukünftig erfolgreich zu bleiben ist das unerlässlich. ESG-Faktoren müssen in die strategische Entscheidungsfindung, die Unternehmenssteuerung, den Investmentprozess, das Reporting sowie in (handels-) rechtliche und steuerliche Entscheidungen einbezogen werden.
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Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Crem Solutions GmbH & Co. KG
Erstveröffentlichung: Kundenmagazin Crem Solutions, Dezember 2021