Es muss sich rechnen

Im Zuge der ESG-Regularien rückt der Abriss von Gebäuden samt Neubau aufgrund der impliziten grauen Energie in ein immer schlechteres Licht. Dabei gibt bislang keine einzige regierungsamtliche Schrift der Sanierung den Vorzug gegenüber dem Neubau. Projekte im Rahmen einer Value-Add-Strategie müssen daher bei aller Sinnhaftigkeit von Nachhaltigkeitsstrategien vor allem wirtschaftlich sein. Anders gesagt: Bestandssanierung muss sich rechnen.

Knapp 100 Jahre ist es her, dass mit dem Haus am Horn in Weimar eines der ersten energieeffizienten und ressourcenschonenden Wohngebäude der Welt entstanden ist. Das Werk des Bauhaus-Architekten Walter Gropius bestach bei seiner Präsentation 1923 durch den Einsatz modularer Bauweise, eine umfangreiche Wärmedämmung und technische Neuerungen wie regulierbare Heizkörper. Die damals wie heute relevanten Planungskriterien wurden in späteren Jahrzehnten vernachlässigt – nicht zuletzt aufgrund wirtschaftlicher Not und einem Mangel an Baukultur nach dem Kriegsende. Rund die Hälfte des aktuellen Wohnungsbestands in Deutschland stammt aus diesen planerisch problematischen Jahrzehnten zwischen 1945 und 1979. Mit Blick auf alle Nutzungsarten sind 38 Prozent des bundesdeutschen Gebäudebestands vor 1979 entstanden. Genau diese Bestandsbauten verantworten laut Drees & Sommer jedoch zwei Drittel des Gesamtverbrauchs an Heizenergie. Der Wohnsektor ist zudem derjenige Bereich mit der geringsten Energieeinsparung in den vergangenen Jahrzehnten. Wie der schweizerische Investmentmanager empira in seiner Studie von 2021 ermittelte, sank der Energieverbrauch in Wohngebäuden um gerade einmal 2,6 Prozent seit 1990. Zum Vergleich: Die Industrie in Deutschland sparte im selben Zeitraum 15 Prozent ein, der Handels- und Gewerbesektor sogar knapp 23 Prozent. Die Ursache hierfür liegt im gestiegenen Wohnraumbedarf der Deutschen, die mittlerweile im Durchschnitt pro Kopf 48 Quadratmeter beanspruchen – ein Plus von fünf Prozent in den letzten zehn Jahren.

Die problematische Ausgangslage des deutschen Gebäudebestands, bei dem laut empira nur rund 14 Prozent als vollsaniert beziehungsweise neu bezeichnet werden können, darf jedoch nicht zu simplen Schlüssen führen. Zwar weisen Neubauten logischerweise die höchste Energieeffizienz auf. Jeder Neubau produziert jedoch graue Energie durch Abriss, Herstellung und Transport der Baumaterialien. Bauschutt macht in diesem Zusammenhang laut Angaben des Bundesumweltamtes fast 55 Prozent des gesamten deutschen Müllaufkommens aus. Die Zementindustrie, so die Bundesstiftung Baukultur, verantwortet einen dreimal höheren CO2-Ausstoß als der Flugverkehr. Und dennoch: Ein allgemeiner Vorzug der Bestandssanierung ist aus guten Gründen in keinem Gesetz und keiner offiziellen regierungsamtlichen Position zu finden. Denn für die öffentliche Hand wie natürlich auch für die Privatwirtschaft bleibt die Wirtschaftlichkeit das Hauptkriterium bei der Alternative Sanierung oder Abriss. Selbst Interessenvertretungen wie die Deutsche Umwelthilfe raten unter beiden Optionen zu einer Einzelfallbetrachtung, die verschiedene Kriterien berücksichtigen muss.

Wirtschaftlichkeit: Definitionen und Methoden

Der Gesetzgeber setzt unter Wirtschaftlichkeit die einfache Definition, dass jede Maßnahme im Bestand eine geringere Amortisations- als Nutzungsdauer haben muss. Verbindlichkeit in der Nutzungsdauer gibt es jedoch nur für technische Gebäudeanlagen gemäß der VDI-Richtlinie 2067, Blatt 1 von 2012. Für Gebäudeteile oder gar komplette Immobilien gibt es keine ähnliche Regelung. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gibt gleichwohl als Richtlinie für Modernisierungszyklen bei Fassadenteilen wie auch vollständigen Wohngebäuden 30 Jahre an. Der Bund setzt bei seinen eigengenutzten Immobilien den Zyklus bei 20 Jahren an. Es liegt auf der Hand, dass diese Definitionen und Zeiträume allen voran für Eigennutzer gelten; für Vermieter bedarf es weiterer Kriterien, um die Sinnhaftigkeit einer Bestandssanierung beurteilen zu können.

Vermieter im Gewerbesektor müssen daher Wirtschaftlichkeit unter der allgemeinen Definition von höheren Erträgen als Aufwendungen fassen. Die hierfür geeigneten Zeiträume sind in die jeweilige Investment- und Unternehmensstrategie einzufügen. Im Rahmen einer Value-Add-Strategie sind durchschnittliche Zeiträume von fünf Jahren zwischen An- und Verkauf anzusetzen, wobei die Haltedauer je nach Standort erheblich variieren kann. Angesichts der Preisanstiege in den bundesdeutschen Groß- und ausgewählten Mittelstädten sind bei einem klugen Repositionierungskonzept zweistellige Renditen keine Seltenheit. Die einfache Amortisationsrechnung berücksichtigt in diesem Zusammenhang die Zinsentwicklung, die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise am jeweiligen Standort und auch die Dynamik der Energie- und Baustoffpreise. Gerade der Blick auf den lokalen Immobilienmarkt gibt maßgebliche Entscheidungshilfen für die Frage einer wirtschaftlichen Bestandssanierung oder eines Neubaus. Ein niedriger Neubauanteil im Markt in Kombination mit einer hohen Mietervolatilität und einer geringen Leerstandsquote lässt beispielsweise geringen Spielraum für eine wirtschaftliche Bestandssanierung. Andere Märkte wiederum zeichnen sich durch eine sehr hohe Mieterbeständigkeit aus, indem sie zum Beispiel von der öffentlichen Hand dominiert werden und somit keine weitreichenden Optionen für neue Branchen und neue Büroarbeitsplätze bieten. Hier wäre der Bestandssanierung bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der bonitätsstarken öffentlichen Hand der Vorzug zu geben.

Fazit: Es kommt darauf an

Die häufig mit einem umweltpolitischen Fokus vorgetragenen Aufrufe zu einem generellen Vorzug der Bestandssanierung können für eine nachhaltig investierende Immobilienwirtschaft keine Handlungsrichtlinie sein. Denn für die Entwicklung des eigenen Unternehmens wie auch für soziale Nachhaltigkeit im Sinne einer Bedarfsbefriedigung nach modernen Flächen oder anderen Nutzungsarten – gleichsam die beiden anderen Drittel von ESG – muss Wirtschaftlichkeit das maßgebliche Kriterium für die Entscheidung zwischen Sanierung oder Abriss sein. Es ist der jeweilige lokale Markt und das spezifische Objekt, die die Kennzahlen für diese Entscheidung liefern.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Aktuell im November 2021