Erstinvestment?

Renditeimmobilien gelten als inflationssichere Wertanlagen, die ihren Besitzern einen stabilen Cashflow einbringen. Um von den Vorteilen der Anlageform profitieren zu können, sollte man auf einige Dinge achten. Hierzu zählen die Ausstattung, die Lage, die Mietersituation und die Profitabilität. Mit einer gewissenhaften Analyse stellen Sie sicher, dass sich das anfangs vielversprechende Objekt auf lange Sicht nicht als Kostenfalle entpuppt. BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz erklärt, worauf Sie achten müssen.

Der Standort
Einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl von Renditeimmobilien ist der Standort. Achten Sie auf eine gute Infrastruktur, ein ausreichend großes Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Krankenhäusern, kulturellen Angeboten, Grünanlagen und vergleichbare Aspekte. Sie steigern die Attraktivität des Objekts bei potenziellen Mietparteien.

Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den aktuellen Zustand. Werfen Sie auch einen Blick auf die Entwicklungspotenziale der Region, etwa im wirtschaftlichen, demografischen und kulturellen Bereich. Ist zum Beispiel absehbar, dass sich die Bevölkerungszahl und das Arbeitsplatzangebot langfristig positiv entwickeln – etwa durch den Zuzug eines großen Unternehmens – spricht dies für einen Standort mit Potenzial.

Grundsätzlich lässt sich sagen, je mehr Menschen in der Region leben, desto geringer ist die Gefahr von langfristigem Leerstand. Weiterhin rechtfertigt die damit einhergehende höhere Nachfrage einen höheren Mietpreis, was sich wiederum vorteilhaft auf die Rendite auswirkt. Regionen mit hohem Potenzial sind beispielsweise Hamburg, Berlin, München, das Rhein-Main-Gebiet, aber auch Städte wie Heidelberg und Oldenburg.

Art und Zustand des Objekts
Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei der Entscheidung spielen das verfügbare Budget und die Renditeerwartung eine Rolle. Eigentumswohnungen sind preiswerter, dafür generieren Mehrfamilienhäuser höhere Einnahmen. Auch wirkt sich Leerstand bei Mehrfamilienhäusern tendenziell weniger gravierend auf den Cashflow aus.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Zustand des Objekts. Schadhafte Gebäude sind preiswerter, erfordern aber einen höheren Sanierungsaufwand. Typische Mängel sind Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk, undichte Heizkessel und defekte Rohrleitungen. Für den Investor können sie aber auch Vorteile mit sich bringen. Vor allem Altbauten mit hohem Sanierungsrückstau weisen durch ihren niedrigen Kaufpreis oft eine im prozentualen Vergleich hohe Mietrendite auf.

Deshalb empfiehlen wir, die Bausubstanz vor dem Kauf zusammen mit einem Immobiliensachverständigen zu überprüfen. Auch wenn man nur eine einzelne Eigentumswohnung kauft, sollte man das gesamte Gebäude in Augenschein nehmen. Weiterhin ist es ratsam, einen Überblick über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre einzuholen. Auf diese Weise sichert man sich gegen Überraschungen ab.

Die Ausstattung
Die Ausstattung eines Objekts hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert und damit auf die erzielbaren Mieteinnahmen. In Mietwohnungen sind Ausstattungsmerkmale wie Dämmungen, Fenster, Heizungs- und Technikanlagen von Bedeutung. Moderne Mehrfachverglasungen sind deutlich wertvoller als alte Kastenfenster, effiziente Blockheizkraftwerke besser als alte Ölheizungen. Auch moderne Heiztechnologien wie Solarthermie und Wärmepumpen wirken sich positiv auf den Immobilienwert und die möglichen Mieteinnahmen aus. Auf der anderen Seite können Mängel wie eine ungenügende Trittschalldämmung den Preis herabsenken.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die Größe der Wohnungen. Renovierungskosten für kleine und größere Wohnungen unterscheiden sich nicht wesentlich voneinander. Die höchsten Kosten fallen bei der Renovierung von Küche und Bad an. Die gibt es aber in jeder Wohnung. Deshalb sollte vor allem bei kleinen durchschnittlich und schlecht ausgestatteten Wohnungen genau hingesehen werden. Hier bergen Renovierungskosten die Gefahr potenzieller Verluste.

Achten Sie weiterhin auf eine logische Aufteilung der Immobilie. In allen Zimmern sollte ausreichend Platz zur Verfügung stehen. Verwinkelte Räume schränken die Nutzbarkeit und damit die möglichen Mieteinnahmen ein. Das gilt vor allem für Küche und Bad.

Die Mietersituation
Wer in eine Mietwohnung oder ein Mehrfamilienhaus investieren will, sollte sich zunächst umfassend über die bestehenden Mietverhältnisse informieren. Zunächst ist zu prüfen, wie lange die Mietparteien bereits in dem Haus wohnen. So bekommt man einen ersten Überblick, wie das Verhältnis zwischen aktuellem Marktpreis und tatsächlicher Miethöhe ausfällt und welche realistischen Perspektiven für Mieterhöhungen bestehen.

Wenn absehbar ist, dass die Mietparteien noch lange in der Wohnung bleiben werden, entgeht dem Investor möglicherweise eine Chance, die Mieten auf ein marktübliches Niveau anzugleichen. Auf der anderen Seite kann er sicher sein, dass die Mietzahlungen pünktlich eingehen. Trotzdem sollte auch bei häufig wechselnden Mietverhältnissen genau hingesehen werden. Schließlich gibt es hierfür in der Regel einen Grund, der sich auf den Wert des Objekts auswirken könnte.

Darüber hinaus empfiehlt BETTERHOMES, Mietverträge vorab prüfen zu lassen. So finden Sie beispielsweise heraus, ob es wirksame Schönheitsreparaturklauseln gibt, wie hoch die hinterlegten Mietkautionen sind und ob die Mietzahlungen regelmäßig eingehen.

Die Profitabilität
Wenn Sie in der Angebotsvielfalt ein Objekt gefunden haben, das für Sie interessant ist, überprüfen Sie im nächsten Schritt die Wirtschaftlichkeit. Dies ist mit einer ersten Überschlagsrechnung möglich.

Dazu berechnen Sie zunächst, wie viel Nettokaltmiete für das Objekt in 20 Jahren insgesamt bezahlt werden muss (z. B. 700 € Kaltmiete * 12 Monate * 20 Jahre = 168.000 €). Der Kaufbetrag sollte in diesem Beispiel nicht über 168.000 € liegen, da sonst nicht genügend Rendite erwirtschaftet wird.

Die Rendite lässt sich annähernd mit folgender Formel bestimmen:

-    Kaltmiete für ein Jahr (8.400 €) * 100 / Gesamtkaufpreis des Objekts (180.000 €) = 4,67 % Rendite

Wenn Sie die Rendite der Immobilie konkret kalkulieren wollen, müssen sie die Nettorendite einbeziehen. Dabei werden auch die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Dazu zählen etwa die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, Mietausfälle, Hausverwalteraufwendungen und Kosten für Gas, Wasser und Strom. Sie wird folgendermaßen berechnet:

-    (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Anhand der Nettorendite können Sie das Objekt mit anderen Anlageformen vergleichen und entscheiden, welche die beste für Sie ist.

Risiken realistisch einschätzen
Abschließend noch ein Hinweis. Wer eine Immobilie vermieten will, muss immer mit unvorhergesehenen Kosten und Mietausfällen rechnen. In vielen Regionen kann außerdem keine verlässliche Auskunft über die Entwicklung der Mietpreise getroffen werden.

Deshalb sollte vor dem Kauf immer ein ausreichend großer finanzieller Puffer eingerichtet werden. Das gilt vor allem bei Käufen mit hohem Fremdfinanzierungsanteil. Hier sollten Sie immer darauf achten, alle Zins- und Tilgungszahlungen bedienen zu können.

Übrigens: Die Möglichkeiten zur Finanzierung von Immobilien entwickeln sich stetig weiter. Eine immer wichtigere Rolle spielt dabei die Blockchain-Technologie. In diesem Wallstreet-Online-Artikel erfahren Sie mehr zu dem Thema.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BETTERHOMES AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2020