Energiemanagement mit System

Energieeffizienzmaßnahmen sind bei vielen Haltern von Bestandsimmobilien nach wie vor geprägt von Einzelaktionen, in der Regel wenig nachhaltig und durch zu kurze Amortisationszeiten geprägt. Nur mit einer langfristig angelegten Gesamtstrategie lassen sich Einsparpotenziale identifizieren und systematisch ausschöpfen - durch eine ganzheitliche Betrachtungsweise und eine auf Kontinuität gerichtete Managementsystematik.

Im Facility Management kann man das Thema Nachhaltigkeit von Immobilien auf drei wesentliche Aspekte reduzieren:

1. Energie- und Ressourcenschonung
2. Lebenszyklusbetrachtung
3. eine auf Kontinuität eingerichtete Managementsystematik

Bei der Betrachtung sind Bestandsimmobilien von eigentlicher Relevanz, da hier die Einsparpotenziale am größten sind. Tatsächlich ist der Anteil zertifizierter, neuer Immobilien am Gesamtimmobilienbestand in Deutschland immer noch sehr gering. Je mehr Objekte ein Unternehmen an einem Standort oder verschiedenen Standorten besitzt, die in die Planung einbezogen werden können, desto größer sind auch die Einsparpotenziale.

Einsparpotenziale im Bestand

Erster Ansatz für eine Ressourcen- und damit auch Energieschonung ist die Flächeneffizienz. Bei einer Büroimmobilie, deren Flächen und Arbeitsplätze durch Urlaube, Dienstreisen etc. schon während der normalen Kernarbeitszeiten kaum vollständig genutzt werden, kann man durch intelligente Flächennutzungskonzepte und eine strategische Überbelegung schon deutliche Einsparungen erzielen. Ein Angebot an möglichst variabel nutzbaren Flächen macht nicht nur für den Eigennutzer Sinn, denn die Kosten pro Arbeitsplatz und die zweite Miete sind inzwischen auch bei der Vermietung von Bestandsimmobilien wichtige Argumente.

Weitere Einsparmöglichkeiten ergeben sich beginnend beim energieeffizienten Gebäudebetrieb über die Optimierung und Erneuerung von gebäudetechnischen Anlagen bis hin zum Einsatz erneuerbarer Energieerzeuger oder Sanierung der Gebäudehülle. Je nach Ansatz sind unterschiedliche Einsparungen möglich:

Quelle: Energieanalyse STRABAG PFS

Amortisationszeiten vs. Lebenszyklusbetrachtung

Prüfstein für die konzeptionell unterschiedlichen Ansätze ist die Wirtschaftlichkeit der Investition. Dabei werden die bei vielen Unternehmen im Kerngeschäft gültigen Amortisationszeiten von weniger als drei Jahren zur Hürde. In der Immobilienwirtschaft sind durchaus deutlich längere Amortisationszeiten zu veranschlagen, begründet durch den hohen Investitionsaufwand und die Langlebigkeit des Wirtschaftsguts Immobilie. Erst  dadurch kommen sinnvolle Maßnahmen im Rahmen einer energetischen Sanierung zur Ausführung.

Tatsächlich sollten langfristige Betreuungs- und Wartungsverträge immer ein fortlaufendes Energiemanagement enthalten und als strategischer Baustein zur Verbesserung der Energieeffizienz eingeplant werden. Nur so kann man sicherstellen, dass energetische Sanierungsmaßnahmen über ihren gesamten Lebenszyklus von der Identifikation über die Realisierung und den Betrieb professionell durch ein entsprechendes Energiecontrolling begleitet werden. Dies ist wichtig, da Änderungen von Nutzungen und Nutzungsanforderungen erfahrungsgemäß weitere meist betriebliche Anpassungen erfordern. Nur so wird die Investition nachhaltig und spielt ihren ROI auch ein.

Systematische Analyse und Kontinuität

Bei der Entwicklung von Energieeffizienz-Maßnahmen gehen viele Unternehmen immer noch opportunitätsgetrieben vor und versuchen das umzusetzen, was gerade an- bzw. einfällt. Ein systematischer managementgetriebener Ansatz würde da durchaus weiterführen und vor allem nachhaltiger wirken.

Ein systematisches Energiemanagement nach der Logik des so genannten PDCA-Kreislaufs: Plan, Do, Check, Act. bewirkt nach unserer Erfahrung deutlich mehr:

Mit diesem strategischen Instrument kann Kunden das komplette Leistungsportfolio von Energieeffizienzmaßnahmen von der Planung bis zur Umsetzung aus einer Hand angeboten werden. Neben der systematischen und auf Kontinuität angelegten Vorgehensweise sind wegen der vielfältigen und vielschichtigen Lösungsmöglichkeiten bei der Verbesserung der Energieeffizienz Erfahrung und Know-how des Dienstleisters unabdingbar für den Erfolg. Der Ansatz bietet darüber hinaus verschiedene Möglichkeiten des Contractings sowohl auf der Portfolioebene als auch in Bezug auf einzelne Maßnahmen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von STRABAG Property and Facility Services GmbH
Erstveröffentlichung: April 2014, Management Handbuch 2014, Hrsg.: F.A.Z.-Institut/GEFMA