Eine realistische Utopie

Magisch: Tokenisierte Immobilien können in kleinste Anteile gestückelt, ohne Intermediäre gehandelt werden und die Verwaltung der Immobilien erfolgt vollautomatisch. Doch was davon ist Wunschdenken, was Realität?

Die Tokenisierung von Immobilien ist vor allem eines: Schwer verständlich. Lassen Sie sich aber nicht abschrecken von Sätzen wie „die Tokenisierung findet häufig auf der Basis der Ethereum-Blockchain statt“. Denn in dieser neuen Technologie steckt Zukunftsmusik. Eine Blockchain ist zunächst eine Datenbank, in der die eingetragenen Informationen mit einem Zeitstempel versehen sind. Daten und Zeitstempel auf der Ethereum-Blockchain sind praktisch nicht manipulierbar. Dafür sorgen die so genannten Miner, die aufgrund entsprechender Anreize sicherstellen, dass die Blocks mit den aufgenommenen Daten kryptografisch versiegelt sind.

Was hat das mit Tokens zu tun? Man kann für die Ethereum-Blockchain einen erstaunlich kurzen Code schreiben, in dem unter anderem steht, wieviele Tokens es insgesamt gibt und mit welchem Recht diese Tokens verbunden sind. Dieser Code wird auch als Smart Contract bezeichnet, hat eine Adresse und kann nun vorsehen, dass diejenigen Ethereum-Adressen Tokens erhalten, die dem Smart Contract eine bestimmte Zahl von Ether, dem Ethereum-Geld, schicken.

Die schöne Welt der Token-Immobilienwirtschaft
Das Idealbild einer tokenisierten Immobilie sähe also so aus, dass jeder Käufer dieser Tokens einen entsprechenden Anteil dieser Immobilie besitzt. Das heißt der Tokeninhaber hat einen anteiligen Anspruch auf die Mieteinnahmen, er kann seine Tokens jederzeit auf dem Sekundärmarkt verkaufen, muss aber natürlich auch anteilige Grundsteuer zahlen, für Reparaturen aufkommen, Versicherungsprämien leisten usw. Das alles erfolgt vollautomatisch.
Die Voraussetzungen, um dieses Idealbild zu erreichen, sind allerdings sehr hoch. Denn um die oben beschriebenen Vorteile der Blockchain einstreichen zu können, bedarf es einer umfassenden „Blockchainisierung“ der Volkswirtschaft. Dazu gehört, das Grundbuch auf eine Blockchain umzustellen, Steuerzahlungen in Kryptogeld zu erlauben, eine Revolution im Versicherungssektor hin zu automatisierten Verträgen und rasche Fortschritte beim „Internet of Things“.

Die „Blockchainisierung“ der Volkswirtschaft
Das Grundbuch müsste auf einer Blockchain gespeichert und rechtlich anerkannt werden, so dass ein unmittelbarer Bezug zwischen Token und dem rechtlichen Anspruch auf die Immobilie hergestellt würde. In Deutschland scheint man – anders als in Schweden, aber auch Georgien und Ghana – noch nicht in diese Richtung zu denken.

Steuern und sonstige Abgaben müssten an den Staat über die Blockchain in einer Kryptowährung geleistet werden können. Kaum ein Land – eine Ausnahme ist der Schweizer Kanton Zug – akzeptiert jedoch derzeit Kryptogeld. Ein digitaler, blockchainbasierter Euro würde die Situation ändern.
Eine automatisierte Gebäudeverwaltung erfordert die Installation  zahlloser Sensoren, über die Schäden registriert werden. Über entsprechend verbundene Smart Contracts würden an die Blockchain angeschlossene Handwerker kontraktiert werden. Die technischen Voraussetzungen dafür sind angesichts der Innovationslawine im Bereich des „Internet of Things“ vorhanden. Aber: Besteht die Investitionsbereitschaft, bereits jetzt Gebäude mit der entsprechenden Technologie auszustatten?

Versicherungen müssten ihre Verträge Blockchain-kompatibel machen, dafür ist Ethereum geradezu prädestiniert. Schließlich sind Smart Contracts nichts anderes als programmierte Verträge. Sturmschäden könnten bei entsprechender Kombination mit Sensoren, installierten Videokameras und Wetterdaten-Providern rasch abgewickelt werden. Der Weg zur massenweisen Verbreitung derartiger Verträge scheint aber noch in weiter Ferne.
Wieviele echte Immobilien-Tokenisierungen gab es bislang überhaupt?

All diese Unvollkommenheiten sind letztlich der Grund dafür, dass die Transaktionen, die sinngemäß gerne mit der Überschrift „Firma xy gelingt Immobilientokenisierung“ versehen sind, noch weit von dem Idealbild der „echten“ Tokenisierung einer Immobilie entfernt sind.
Die vielen Transaktionen, über die in den vergangenen Jahren berichtet wurde – angefangen mit Aspen Digital (Hotel in Colorado/USA, Oktober 2018) über Peakside (Immobilienfonds aus Deutschland, Juni 2019) und Brickmark (Bürogebäude in Zürich/Schweiz, Januar 2020) haben eines gemeinsam: Es sind Tokenisierungen, die nur über eine Intermediärstruktur funktionieren. Das heißt es wird nicht die Immobilie selbst tokenisiert, sondern etwa ein Genussrecht, eine Aktie, eine Anleihe oder ein Fonds. Auffällig ist außerdem, dass die Zahl der Investoren gemäß den Untersuchungen der Oxford Future of Real Estate Initiative der Universität Oxford e fast immer sehr klein sind.

Kurz: Bisher können die zahlreichen Versprechen, die immer wieder in Bezug auf die Anwendung der Token-Technologie gemacht werden, nicht eingelöst werden. Aber muss das so bleiben? Keineswegs, die Technologie hat disruptives Potenzial und kann den Markt für Immobilien sehr viel effizienter machen.
Rechtlicher Rahmen: Deutschland Vorreiter in der EU

Für die künftige Entwicklung der Tokenisierung spielen die rechtlichen Vorgaben und der regulatorischen Rahmen des Staates eine entscheidende Rolle. Seit Ende 2019 gelten Token in Deutschland als Finanzinstrumente, und nicht mehr wie zuvor als Vermögensanlage. Die Ausgabe von Token erfolgt nach Prüfung über die BaFin. Ein Gesetzesentwurf von Bundesjustiz- und Bundesfinanzministerium für Kryptowertpapiere wurde Anfang 2020 fertiggestellt. In der EU hat Deutschland damit eine gewisse Vorreiterrolle. Außerhalb der EU ist die Schweiz am weitesten.

Langfristig enormes Potenzial
Der weltweite Anlagemarkt für Immobilien lag 2019 bei rund 8,6 Billionen Euro, etwa bei einem Zehntel der globalen Aktienmarktkapitalisierung. Die Zahl ist bedeutsam genug, um mehr Anlegern zu ermöglichen, an der Entwicklung dieses Marktes zu partizipieren. Das größte Potenzial hat die Tokenisierung jedoch für die Immobilien, die bislang gar nicht als Anlageobjekte gehandelt werden. Denn in der oben beschriebenen Zukunftswelt wäre es möglich, die eigene Wohnimmobilie zu tokenisieren und beispielsweise Teile dieser Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu veräußern, um sie dann zu einem gegebenen Zeitpunkt wieder zurückzuerwerben. Ökonomisch wäre dies äquivalent zu einer Kreditaufnahme.

Der heutige Markt für tokenisierte Immobilien ist bislang unbedeutend. Damit dieser Markt an Bedeutung gewinnt, ist eine „Blockchainisierung“ der Volkswirtschaft insbesondere auf der rechtlichen Seite notwendig. Dies dürfte ein zäher Prozess sein, da Besitzstände gewahrt werden wollen. Die volkswirtschaftlichen Vorteile einer Tokenisierung von Immobilien sind jedoch mutmaßlich sehr hoch aufgrund von deutlich sinkenden Kosten, höherer Liquidität und mehr Transparenz. Durchsetzen kann sich diese Technologie erst, wenn der Staat als Gesetzgeber und Regulator die Rahmenbedingungen an die technologisch neuen Möglichkeiten anpasst – und das möglichst rasch.

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Erstveröffentlichung: immobilienmanager, 8. Januar 2021