E-Mobilität

Eine wesentliche Säule zur Erreichung klimapolitischer Ziele stellt die Mobilitätswende mit der aktiven Förderung von E-Mobilität dar. Laut dem Kraftfahrt-Bundesamt lagen die Zuwachsraten von Plug-In-Hybriden (+342,1 %) und reinen Elektroautos (+206,8 %) für 2020 im hohen dreistelligen Bereich. Neben der Gewährung von Fördermitteln ist insbesondere auch die steuerliche Privilegierung von elektrischen Dienstwagen dafür ursächlich. Mit den stetig wachsenden Zulassungszahlen wächst gleichzeitig auch der Bedarf an Ladepunkten – zu Hause, bei alltäglichen Erledigungen und insbesondere auch am Arbeitsplatz. Bestandshalter und Entwickler von Wohn- und Gewerbeimmobilien stellt das vor die Herausforderung, ihre Objekte mit der notwendigen Ladeinfrastruktur auszustatten. Für Immobilienunternehmen gilt es dabei, einige Besonderheiten zu berücksichtigen.

Geforderte, geförderte und nachgefragte E-Ladeinfrastruktur
Vor dem Hintergrund klimapolitischer Ziele fordert und fördert der Gesetzgeber sowohl im öffentlichen als auch im nicht öffentlichen Raum verstärkt den Ausbau der Ladeinfrastruktur; also unter anderem auf wohn- und gewerblich genutzten Grundstücken. Erst kürzlich hat der Deutsche Bundestag zur Umsetzung von Artikel 8 Abs. 2 - 6 der EU-Richtlinie 2018/844 das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) beschlossen. Danach bestehen für Immobilieneigentümer von zu errichtenden sowie bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden – bei Vorliegen verschiedener Merkmale wie zum Beispiel der Stellplatzanzahl – fortan verpflichtende Vorgaben hinsichtlich der Anzahl der zu errichtenden Ladepunkte und vorzusehenden Leitungsinfrastruktur.

Neben der neuen Rechtslage können auch strategische Überlegungen Ausgangspunkt für die Betrachtung der Thematik sein. Der Aufbau einer Ladeinfrastruktur sollte demnach nicht nur als gesetzliche Pflicht, sondern darüber hinaus als Chance gesehen werden, die einen betriebswirtschaftlichen Nutzen verspricht und als ESG-Komponente auf die Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens einzahlt. Angesichts der aktuellen Zuwachsraten bei Elektrofahrzeugen ist abzusehen, dass Mieter unterschiedlicher Flächennutzungen zukünftig verstärkt Lademöglichkeiten für ihre Fahrzeuge nachfragen werden. Auf diese Weise entwickeln sich Ladepunkte zum wichtigen Ausstattungsmerkmal von Immobilien.

Zur Senkung der eigenen Investitionskosten können Immobilieneigentümer Landesförderungen in Anspruch nehmen, die allerdings je Bundesland sehr unterschiedlich ausfallen und an diverse Verpflichtungen geknüpft sind.

Pilotprojekt in Berlin
An einem Berliner Standort hat Polis Immobilien ein Pilotprojekt zur E-Ladeinfrastruktur gestartet. Hierzu wurde ein Gesamtkonzept erstellt, das die relevanten Rahmenbedingungen berücksichtigt, mit den unternehmensspezifischen Einzelperspektiven verbindet und gleichzeitig alle vorhandenen Interdependenzen zwischen rechtlichen, technischen und betriebswirtschaftlichen Aspekten einbezieht. Im Rahmen dessen lag eine Herausforderung darin, einen Lösungsansatz zu erarbeiten, der den umfassenden (energie-)rechtlichen, brandschutztechnischen und steuerlichen Anforderungen eines Bestandshalters genügt und dennoch wirtschaftlich ist.

Nach achtmonatiger Planungs- und Bauphase konnten im Februar 2021 die ersten acht Ladepunkte in Betrieb genommen werden, wodurch den Mietern die Möglichkeit geboten werden soll, einen exklusiven Ladepunkt am eigenen Stellplatz zu mieten. Das Pilotprojekt startete in Kooperation mit einem Ladesäulenhersteller: die Errichtung, Instandhaltung und der technischen Kunden-Support wird so ausgegliedert. Auch weitere Leistungen der Betriebsphase, wie beispielsweise die Strombeschaffung, die Verbrauchsabrechnung und die Organisation der Bezahlvorgänge, wurden an einen externen Dienstleister ausgelagert. Dieses Betriebsmodell bietet für den Immobilieneigentümer den Vorteil, sich auf das Kerngeschäft konzentrieren zu können und gleichzeitig eine Klassifizierung als Energieversorgungs- und/oder Elektrizitätsversorgungsunternehmen zu vermeiden.

Übergeordnetes Vorgehensmodell für Immobilienunternehmen
Das Gesamtkonzept kann in individuelle Einzelschritte aufgeteilt werden, die von der Bedarfsplanung, über die Erstellung eines technischen Konzepts und der Standortplanung bis hin zur Ausschreibung, Anbieterpriorisierung und Förderantragstellung reichen. Aus den individuellen Einzelschritten lassen sich im weiteren „Bottom-Up“ übergeordnete Punkte herausstellen, die Immobilienunternehmen im Rahmen der Beschaffung der rechtlich geforderten, marktseitig nachgefragten und/oder unternehmensintern angestrebten Ladeinfrastruktur grundsätzlich berücksichtigen sollten:

• Bedarfsplanung (Nachfrage, Anzahl der Ladepunkte, Ladeleistung)
• technisches Konzept (Anschluss, Trassierung, Lastmanagement etc.)
• Sicherheitskonzept (BMA, Lüftung, Feuerlöscher etc.)
• Steuer-/Gesellschaftskonzept (Vermeidung der Gewerbesteuerinfizierung)
• Standortplanung (Be- und Entlüftung, Stellplatzgröße etc.)
• Hardwareanforderungen & -auswahl (AC, kW etc.)
• Betriebskonzept (Strom, Abrechnung, Service, Eigen- vs. Fremdleistung etc.)
• Förderung (Beantragung von Bundes- oder Landesfördermitteln
• Pricing (Kosten-/Erlösrechnung, Amortisation etc.)
• Priorisierung/Entscheidungsfindung (Multikriterielle Bewertung)

Durch die stringente Abarbeitung der Einzelschritte lässt sich die thematische Komplexität verringern und ein Standardisierungsgrad erreichen, der für die portfolioweite Beschaffung und den Betrieb einer nachhaltigen E-Ladeinfrastruktur von hoher Bedeutung ist. Auch die bisher noch großen Markteintrittsbarrieren lassen sich damit partiell verringern.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von POLIS Immobilien
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, März 2021