Dual Tracking

Die vergangenen Höhenflüge auf dem Transaktionsmarkt werden in den kommenden Zeiten wohl nicht erreicht werden. Doch ein Rückgang gab es bereits im vergangenen Jahr: Die Researcher von Jones Lang LaSalle (JLL) fanden für 2019 heraus, dass die Gesamtzahl der Transaktionen als Folge der Angebotsknappheit kontinuierlich zurückgeht. Für kleinvolumige Transaktionen muss es folglich Alternativen geben – wie beispielsweise den Anteilscheinhandel am Sekundärmarkt. Um auch hierbei als Verkäufer vollkommene Transparenz zu erhalten, bietet sich das Dual-Tracking-Verfahren an. Es kombiniert Berater- und Makler-Leistung miteinander. Am Ende entscheidet der Verkäufer: Anteilscheingeschäft oder doch der klassische Asset Deal?
Immobilientransaktionen in Deutschland bleiben grosso modo in altbekannten Strukturen. Wie der im Oktober 2019 vorgelegte JLL-Investmentmarktbericht zeigt, bleiben die Transaktionsvolumina hoch. Büro bleibt die bevorzugte Nutzungsart, Core-Investments bilden mit 45 Prozent die relative Mehrheit der Deals und gerade einmal ein Drittel des Investmentkapitals stammt aus dem Ausland. Doch das anhaltende Niedrigzinsumfeld stärkt zugleich die Heterogenität institutioneller Immobilienanlagen. Anleger wie Versicherungen, Pensionswerke oder Versorgungskassen steigern ihre Immobilienquoten: Aktuellen Zahlen der europäischen Investorenvereinigung INREV zufolge liegt die durchschnittliche Immobilienquote bei 11,2 Prozent – ein deutliches Plus gegenüber 8,1 Prozent im Jahr 2012. Zugleich, so JLL, steigt im deutschen Immobilientransaktionsmarkt der Erwerb gemischter Portfolios inklusive alternativer Nutzungsarten. Im Vergleich zum Vorjahr hat er sich von fünf auf zehn Prozent verdoppelt. Im Wachstum begriffen ist ebenso der Spezialfondsmarkt: Offene Immobilien-Spezial-AIF als Anlagevehikel institutioneller Investoren verzeichneten beim Gesamtvolumen einen Sprung von 28 Milliarden Euro im Jahre 2010 auf mittlerweile über 113 Milliarden Euro.

Zur wachsenden Heterogenität bei institutionellen Immobilieninvestments zählen auch alternative Transaktionsformen. Neben den weiterhin führenden klassischen Asset Deals treten Share Deals und Anteilscheinverkäufe am Sekundärmarkt. Im Ausland gibt es bereits einen gewachsenen Markt für Transaktionen am Sekundärmarkt, in Deutschland steckt dieser Markt in den Kinderschuhen – gerade auch wegen fehlender Transparenz. Offizielle Statistiken zum Handelsvolumen existieren nicht, Schätzungen zufolge sind es rund 1,5 Milliarden Euro jährlich. Verkäufer entscheiden sich in der Regel für diese Transaktionsform, um kurzfristig ihr Anlageportfolio zu bereinigen, aus Fristenregelungen bestehender Spezialfonds auszusteigen und um ihre Liquidität zu erhöhen. Ein Anteilscheinverkauf erfolgt in der Regel unter Hinzuziehung spezialisierter Beratungsunternehmen. Warum? Die Rückgabe des Anteils an die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) als Fonds-Eigentümer scheitert in der Regel an der mangelnden Liquidität der KVG. Eine Weitergabe innerhalb des Anlageausschusses als Alternative kann ebenso kompliziert sein, da sich die Mit-Anleger auf eine überschaubare Zahl beschränken und Uneinigkeit über die Fondsstrategie gerade ein Motiv für den Anteilscheinverkauf sein kann. Die Beratungsleistung beim Anteilscheinverkauf liegt folglich nicht nur in der Bewertung des Fondsanteils, sondern auch in der Vermittlung von Kaufinteressenten.

Dual Tracking: Berater und Makler im selben Boot
Spezialisierte Anlagevermittler für den Sekundärmarkt operieren als Finanzdienstleister mit einer Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nach §32 Kreditwesengesetz (KWG). Denn die Übertragung von Anteilscheinen ist ein Wertpapiergeschäft. Eine einfache Maklerlizenz nach §34c Gewerbeordnung (GewO) reicht also nicht aus. Die gesetzlichen Anforderungen des KWG sehen hierzu einen mindestens achtteiligen Katalog einzureichender Dokumentation vor. Maklerunternehmen haben in der Regel keine entsprechende BaFin-Lizenz, dürfen also folglich nicht als Anlagevermittler im Sekundärmarkt agieren. Gleichwohl kann der Rückgriff auf einen Makler für die Verkaufsseite sinnvoll sein: Denn die großen Maklerhäuser verfügen über umfangreiche Research-Datenbanken, die ihnen in der Bewertung des Anteilscheins zum Vorteil gereichen. Mit ihrer einfachen Lizenz ist es ihnen erlaubt, Transaktionen unabhängig vom Volumen als Asset Deal oder Share Deal zu begleiten.

Für den Verkäufer ergibt sich also die Option Dual Tracking. Der Begriff bezeichnet ursprünglich die beiden Optionen Direktverkauf (M&A) oder Börsengang (IPO) im Falle eines Unternehmensverkaufs. Bei Immobilien-Transaktionen bezieht er sich auf die kombinierbare Alternative Anteilschein am Sekundärmarkt durch spezialisierte Anlagevermittler oder den klassischen Direktverkauf als Asset Deal mit einem Transaktionsbegleiter. Der Verkäufer kann im Dual-Tracking-Verfahren beide Auftragnehmer in Anspruch nehmen. Anlagevermittler und Makler treten mit einem gemeinsamen Angebot auf, gehen nach Beauftragung aber getrennte Wege in ihren jeweils bekannten Strecken Anteilscheingeschäft oder Asset Deal. Sie schließen sich jedoch am Ende wieder zusammen – durch anteilige Vergütungslösungen. Diese sind abhängig von der Entscheidung des Auftraggebers, der sich am Ende des Beratungsprozesses für einen Asset Deal oder die Übertragung von Anteilscheinen entscheidet.

Dual Tracking bewirkt also nicht nur eine höhere Transparenz und Transaktionssicherheit für den Verkäufer. Ebenso schafft es Vertrauen zwischen Anlagevermittler und Makler. Denn nur im Dual Tracking kann der Makler vom wachsenden Geschäft des Anteilscheinverkaufs am Sekundärmarkt profitieren – ganz ohne BaFin-Lizenz.

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Erstveröffentlichung: 16. Dezember 2019, private banking magazin