Die Zukunft für Hotelimmobilien

Nicht erst seit der Corona-Pandemie ist der Hotelimmobilienmarkt komplexer und vielschichtiger geworden. Früher waren pauschale Aussagen wie „Die Ferienhotellerie boomt“ oder „München wächst“ häufig zu hören, doch heute zeichnen sich die Entwicklungen durch erhebliche Unterschiede und Widersprüche aus. Dies zeigt sich beispielsweise auch im Bereich HR: Während viele Marktteilnehmer weiterhin betonen, dass die Hotellerie ein „Peoples Business“ ist, wachsen nahezu mitarbeiterlose Konzepte wie Serviced Apartments rasant   mit dem Ziel der Optimierung von operativen Effizienzen und somit Profitabilitätsmargen.  

Transaktionen und Marktentwicklung

Trotz der kürzlichen makroökonomischen und weltpolitischen Ereignisse, welche Unsicherheit auf den Kapitalmärkten bewirkten, haben sich die tatsächlichen Verkaufspreise für Hotelimmobilien nicht signifikant verändert - obwohl sich zahlreiche Bewertungen 15 bis 20 % unter dem Vor-Zinsschock-Niveau bewegen. Viele Banken agieren weiterhin vorsichtig, Risikoaffinität ist nicht zurückgekehrt. Dennoch liegt das Transaktionsvolumen deutlich unter dem Niveau von vor der Pandemie. Besonders schwierig ist die Situation für Core-Investoren, da deren Objekte derzeit als schwer verkäuflich gelten und Multiples teilweise von früher 20 bis 25 auf 14 bis 17 gesunken sind. Auf lange Sicht jedoch, bieten bereits sinkende Zinsen eigenkapitalstarken Investoren die Möglichkeit, attraktive Käufe zu tätigen und das eingesetzte Kapital später gegen Bankfinanzierungen umzuwandeln.

Private-Equity-Finanzierungen und Mezzanine-Kapital sind aufgrund der aktuellen Zinssituation schwer profitabel zu gestalten. 15 % Zinsen sind derzeit fast nur in Kombination mit Owner Operator Vehikel zu verdienen.

Ferienhotellerie: Stabile Nachfrage, schwierige Handelsbedingungen

Die Ferienhotellerie bleibt auch nach der Pandemie ein attraktives Segment für Investoren, auch in der DACH-Region. Doch aufgrund der vergleichsweise kleineren Transaktionsvolumina richten Investoren ihren Fokus zunehmend auf Südeuropa, wo größere Hotelimmobilien bzw. Portfolien und höhere GOPs (Gross Operating Profits) locken.  

Betreiber und Marken: Profitabilität unter Druck

Hotelbetreiber sehen sich weiterhin mit einem Rückgang der Profitabilität konfrontiert. In den mrp hotels Asset-Management-Daten erkennen wir, dass EBITDAs noch immer ein bis zwei Prozentpunkte unter den Werten von 2019 liegen. Dies ist primär darauf zurückzuführen, dass die Kosten schneller gestiegen sind als die Umsätze, insbesondere bei Konzepten, die stark von Personalkosten abhängig sind und einen hohen Gastronomieanteil aufweisen.

„Limited Service“ Konzepte sowie Serviced Apartment Produkte sind hingegen weniger betroffen (was einen wesentlichen Grund für das schnelle Wachstum von Serviced Apartments und Budgethotels darstellt).  

Ebenso wird das verstärkte Wachstum von internationalen Hotelgesellschaften im Franchisebereich beobachtet, wie etwa die kürzlich verkündete Kooperationsvereinbarung zwischen IHG und NOVUM Hospitality. Hat bei großen Gesellschaften der Pachtvertrag den Immobilienbesitz abgelöst, der Management- den Pachtvertrag, so löst heute der Franchisevertrag den Managementvertrag ab. Dies wird zu einem weiteren signifikanten Anstieg der White Label-Gesellschaften führen, die die operative Führung von Franchisehotels übernehmen und dafür erhebliches Kapital benötigen. Asset-heavy-Deals und Betreiberfusionen bzw. Akquisitionen von gesamten Hotelplattformen sind ebenfalls wieder vermehrt zu beobachten.  

Asset Management: Kennzahlen im Wandel

Im Bereich Asset Management hat sich der Fokus in den letzten Jahren deutlich verschoben. Während die unmittelbaren Herausforderungen der Pandemie weitgehend bewältigt sind, rückt die Weiterentwicklung sowie Wertsteigerung der Immobilien in den Vordergrund. Ein zentrales Ziel ist es, den Profit pro Quadratmeter zu maximieren. Dabei reicht es nicht mehr aus, sich nur auf den Rooms-Umsatz zu konzentrieren. Ungenutzte F&B- und Lobby-Flächen sowie Konferenzräume müssen effizienter genutzt werden. Soft Brands bieten hierbei attraktive Konversionsmöglichkeiten, während Hard Brands aufgrund der hohen Brandstandards momentan schwieriger zu realisieren sind.  

ESG: Nachhaltigkeit als Schlüsselthema

ESG hat sich zu einem Megatrend entwickelt, der die Hotelimmobilienbranche maßgeblich beeinflusst. Institutionelle Investoren und Banken treiben das Thema voran, was eine engere Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern notwendig macht. Allerdings besteht an dieser Schnittstelle erheblicher Verbesserungsbedarf, da viele Betreiber die Umsetzung von ESG-Maßnahmen, insbesondere im Bereich „E“ (Umwelt), primär als Verantwortung der Eigentümer sehen.

Ein professionelles ESG-Reporting ist von Betreibern häufig nur im Austausch gegen andere vertragliche Zugeständnisse zu erreichen, die den Betreibern wiederrum wichtig sind. Dennoch wird ESG in den kommenden Jahren unverzichtbar sein, um den Anforderungen von Investoren und Banken gerecht zu werden. Es ist entscheidend, dass sich sowohl Betreiber als auch Eigentümer aktiv gemeinsam mit diesem Thema auseinandersetzen, um „Stranded Assets“ zu vermeiden und somit eine ertragreiche Zukunft der Hotelimmobilie zu sichern.

Digitalisierung und Künstliche Intelligenz: Der Weg zur verbesserten Guest Experience

Digitalisierung und Künstliche Intelligenz (KI) sind zentrale Themen, die das Potenzial haben, die Hotellerie grundlegend zu transformieren. Der gezielte Einsatz von Technologie ermöglicht es, Mitarbeiter genau dort einzusetzen, wo menschliche Interaktionen wirklich gefragt sind, während automatisierte Prozesse die Effizienz steigern. Im Mittelpunkt steht dabei die Verbesserung der Guest Experience, die durch maßgeschneiderte digitale Lösungen optimiert werden kann. Nach einem anfänglichen Investment können langfristige Kosteneinsparungen folgen.  

Development: Herausforderungen und Chancen im Neubaumarkt

Greenfield Developments sind derzeit eine besondere Herausforderung und die Development Pipeline ist vielerorts ausgetrocknet. Baukosten sind nicht signifikant gesunken, Anforderungen an das Eigenkapital bleiben hoch und Widmungsprozesse werden immer komplexer, vor allem im Ferienhotellerie Markt - während Banken bei der Finanzierung neuer Projekte nach wie vor zögerlich agieren. Diese Faktoren führen dazu, dass die Preise für Hotelimmobilien langfristig steigen werden, da ausreichend Kapital auf dem Markt vorhanden ist.

Fazit

Die Hotelimmobilienbranche befindet sich in einer dynamischen und herausfordernden Phase, die durch technologische Innovationen, steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit und sich verändernde Marktbedingungen geprägt ist. Langfristig bleibt der Sektor jedoch eine Wachstumsbranche, getrieben durch das prognostizierte jährliche Wachstum der globalen Reisenden um 5 % bis 2042, insbesondere im Luxussegment.

Für Investoren und Betreiber bedeutet dies, dass Flexibilität und Innovationsbereitschaft entscheidend für den Erfolg sein werden. Die Fähigkeit, sich an veränderte Marktbedingungen anzupassen, neue Trends frühzeitig zu erkennen, sowie die Adaptierung zu neuen Anforderungen, wie etwa im ESG-Bereich, wird den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg ausmachen. In einem globalen Markt, der zunehmend auf nachhaltige und technologiegetriebene Lösungen setzt, müssen alle Akteure der Hotelimmobilienbranche bereit sein, kontinuierlich zu lernen und ihre Strategien anzupassen, um langfristig erfolgreich zu sein.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von mrp Hotels
Erstveröffentlichung: Booking the Future, Oktober 2024