Die Zukunft der Hotelimmobilien

Man muss kein Prophet sein, um schon heute sagen zu können: Der europäische Investmentmarkt für Hotelimmobilien erlebt 2014 eines seiner besten Jahre. Nachdem professionelle Immobilienanleger bereits im vergangenen Jahr annähernd 10 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investierten – und damit für ein Plus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr sorgten –, rechnen Marktbeobachter für 2014 mit einer erneuten Steigerung um etwa 20 Prozent. Besonders rege lief das Geschäft in Deutschland: Allein im ersten Halbjahr registrierten Analysten Hotelimmobilientransaktionen im Wert von knapp 1,5 Milliarden Euro. Damit war bereits Ende Juni fast soviel Kapital in den Markt geflossen wie im gesamten Jahr 2013.

Diese Zahlen resultieren vor allem aus einer deutlich gestiegenen Anzahl an Investoren – vor allem Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und Fondsgesellschaften mit durchaus unterschiedlichen Anlagezielen und –strategien. Aber auch Player wie Private Equity Unternehmen oder Family Offices aus dem außereuropäischen Markt, wie China oder dem Mittleren Osten bekunden ihr Interesse. Das historisch niedrige Zinsniveau in Europa, das uns wohl noch einige Zeit erhalten bleiben dürfte, macht die Sachwertanlage für institutionelle Anleger so interessant.

Wird also der Hotelinvestmentmarkt bloß mitgerissen vom kräftigen internationalen Kapitalstrom – oder entscheiden sich Profianleger ganz bewusst und aus guten Gründen für ein Engagement in Europas Hotellerie? Ein Blick auf die Statistik gibt eine erste Antwort: In Deutschland erreichte der Anteil des Hotelinvestmentmarkts am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt zur Jahresmitte den Wert von 8,7 Prozent. Das klingt nicht viel, entspricht aber im Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung von drei Prozentpunkten. Mit anderen Worten: Hotelimmobilien profitieren stärker von der zurzeit hohen Investorennachfrage als andere Segmente wie etwa Bürogebäude.

Diese Tatsache spricht dafür, dass wir es bei der hohen Nachfrage auf Europas Hotelmärkten mit einer wohlüberlegten Investorenentscheidung zu tun haben. Unterstrichen wird dies durch eine Entwicklung, die sich seit längerem abzeichnet: Hotels sind zu einer eigenen Immobilien-Assetklasse geworden. Sie stehen inzwischen gleichberechtigt neben klassischen Gewerbeimmobilien wie Büros oder Einzelhandelsgebäuden. Das heißt auch: Sie unterliegen denselben professionellen Ansprüchen an ein Anlagegut, das sich immer mehr am Kapitalmarkt orientiertet. Immobilieninvestoren erwarten heute ein hohes Maß an Markt- und Objekttransparenz, sie verlangen verlässliche und international gültige Benchmarks und legen insbesondere Wert darauf, dass Hotelimmobilien ähnlich fungibel sind wie andere Immobilien-Assetklassen.

Letzteres ist nach unserer Beobachtung an europäischen Top-Standorten wie London, Paris oder auch München längst der Fall. Dort sorgt eine Vielzahl potenzieller Investoren für ein reges Transaktionsgeschehen. Deshalb sind Hotels in diesen Hot-Spots kaum besser handelbar als Büroobjekte.

Als Folge dieser Entwicklung haben sich auch die Renditeerwartungen, die Investoren jeweils an Hotels beziehungsweise Bürogebäude stellen, deutlich angenähert. Während vor drei bis vier Jahren für ein Hotelinvestment an einem Prime-Standort eine um 100 Basispunktehöhere Verzinsung als bei einem Bürogebäude vergleichbarer Güte verlangt wurde, ist diese Differenz heute auf 50 Basispunkte oder sogar darunter zusammengeschmolzen. Das Signal, das Investoren damit senden, liegt auf der Hand: An guten Standorten unterscheidet sich das Risikoprofil eines Hotelinvestments kaum von dem eines Bürogebäudes.

Professionalität über die gesamte Wertschöpfungskette

Soweit die Theorie. Den Nachweis, dass Hotelinvestments kein nennenswert höheres Risiko darstellen als die Anlage in andere gewerbliche Gebäude, muss jeder Investor in der Praxis erbringen. Union Investment, seit 40 Jahren in diesem Markt zu Hause, kann sich mit einem Portfolio von zurzeit 38 Hotelimmobilien im Wert von 2,1 Milliarden Euro zu den erfahrensten und aktivsten Hotelimmobilieninvestoren Europas zählen. Deshalb wissen wir: Dies ist keine triviale Aufgabe. Sie erfordert Know-how, Professionalität und Effizienz auf jeder Stufe der Wertschöpfung – von der Objektsuche und -auswahl über den Ankaufsprozess und ein aktives sowie fachlich fundiertes Asset Management während der Haltedauer bis hin zum Verkauf. Dabei hilft ein strukturierter Investmentprozess mit klarer Orientierung an internationalen und internen Benchmarks. So tätigen wir Hotelinvestments ab einem Volumen von 20 Millionen Euro im Spezialfondsbereich und ab ca. 40 Millionen Euro für unsere großen Offenen Immobilien-Publikumsfonds. Ebenso beschränken wir uns auf Häuser mit mehr als 120 Zimmern, da sie nach unserer Erfahrung besser handelbar sind als kleinere Häuser – und daher internationalen Fungibilitätsansprüchen genügen.

Ein spezifisches, laufend aktualisiertes Datenmanagementsystem liefert zudem die nötigen sozio-ökonomischen wie branchenspezifischen Informationen. Kennziffern über die wirtschaftlichen und demografischen Perspektiven des jeweiligen Marktes sind ebenso Grundlage jeder Ankaufsprüfung wie Daten zur Entwicklung von Übernachtungszahlen, Hotelauslastung, Zimmerpreisen und RevPAR. Unerlässlich schließlich ist die immobilienbezogene Prüfung: Zur Due Diligence gehört u,a. der Check aller baulichen und technischen Details ebenso wie die Wirtschaftlichkeitsrechnung auf Basis marktüblicher Pachten mit Pachtdeckungsberechnungen und entsprechenden Kaufpreisen. Rechtliche und steuerliche Themen, bei Investments außerhalb der Eurozone auch die Frage der Absicherung gegen Währungsrisiken und schließlich die Diskussion möglicher Finanzierungsmodelle (teilweise auch mit dem Zwecke zur Reduktion der Hedgingkosten), beschäftigen zudem professionell agierende Hotelimmobilieninvestoren bereits bei der Ankaufsvorbereitung.

Know-how bringt Wettbewerbsvorteile

Schon hier, in der ersten Phase des Immobilieninvestments, wird die Grundlage für dessen späteren Erfolg gelegt. Je professioneller ein Asset-Manager daher in dieser Phase agiert, desto größer die Effizienz eines Investments über die gesamte Haltedauer. Dies gilt nicht zuletzt in Zeiten, in denen – wie aktuell – die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt und die scharfe Konkurrenz um qualitativ hochwertige Objekte an guten Standorten die Preise in die Höhe treibt. Diesem Wettbewerb können sich Unternehmen mit breit gefächertem immobilienwirtschaftlichen Know-how und dem Instrumentarium eines professionell aufgestellten, international vernetzten Investors durchaus entziehen.

Statt sich ausschließlich auf den hochkompetitiven Markt der Top-Häuser in Bestlagen zu fokussieren, bietet etwa der frühzeitige Erwerb von Hotelprojektentwicklungen Dritter eine sehr gute Möglichkeit, sich vom Wettbewerb abzusetzen. So erwarb Union Investment bereits 2012 für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland das neue Flaggschiff-Hotel der spanischen Hotelkette Meliá in La Défense vor den Toren von Paris als Forward Funding. Eröffnet werden soll das Vier-Sterne-Hotel mit rund 370 Zimmern und einer Mietfläche von knapp 24.000 Quadratmetern im Januar 2015. Die Transaktion wurde im Wesentlichen federführend von Union Investment zusammen mit dem Developer Vinci und dem Pächter Meliá strukturiert.

Für den Investor sind solche Projektankäufe zwar mit einem höheren Aufwand verbunden als der Erwerb eines bereits fertiggestellten Neubaus oder eines gut laufenden, bestehenden Hotels. Im Gegenzug aber schafft diese Strategie Exklusivität. Der Investorenkreis, der nicht nur über die erforderliche tiefe Marktkenntnis verfügt, sondern auch in der Lage ist, das Projektrisiko zu beurteilen und es zudem während des gesamten Prozesses zu steuern, ist überaus überschaubar. Ein weiterer Vorteil des Projektankaufs: Er bietet die Möglichkeit, eigene konzeptionelle Vorstellungen und Erfahrungen meist schon im Stadium der Bauplanung aktiv einzubringen.

Partnerschaft zahlt sich aus

Voraussetzung für den erfolgreichen Projektankauf ist allerdings die enge und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit dem Betreiber von Beginn an. Kein Zweifel, dazu bedarf es eines hohen Maßes an Vertrauen zwischen Investor und seinem Pächter. Denn zur Steuerung seiner Risiken muss jener auf ein Höchstmaß an Transparenz im Vorfeld eines Investments wie auch später im laufenden Betrieb bestehen.

Umgekehrt erleichtert Hotelbetreibern die Partnerschaft mit einem versierten und international aufgestellten Immobilieninvestor nicht selten den Eintritt in neue Märkte. So tun sich internationale Hotelketten mitunter schwer, auf Anhieb in Deutschland Fuß zu fassen. Und für neue Hotel-Konzepte kann die frühzeitige Kooperation mit einem Immobilieninvestor als Katalysator wirken. Beispiel Budget-Hotellerie: Union Investment begleitete den Shootingstar der jungen Branche, die deutsche Motel One Gruppe, bei ihrer Expansion ins Ausland und erwarb Häuser in Brüssel und Amsterdam. Aber wir sind auch Partner der Marken Ibis und Holiday Inn Express.

Mit allen unseren Pächtern pflegen wir kontinuierlich und auf Augenhöhe engen Kontakt über die gesamte Dauer eines Investments. Eine professionelle, proaktive und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit seinen Pächtern war und ist für den langfristig orientierten Eigentümer einer Betreiberimmobilie, zu der Branchenfachleute auch Hotels zählen, seit jeher ein Muss. Sich mindestens ein bis zwei Mal jährlich zusammenzusetzen, um technische Dinge und die wirtschaftliche Performance zu besprechen, gehört zum Einmaleins des Hotelinvestments.

Die Überwindung der Buy-and-Hold-Strategie indes wird auch die Welt der Hotelinvestoren weiter verändern. Statt eine Immobilie einmal zu erwerben und sie dann über Jahrzehnte im Portfolio zu halten, wird heute schon beim Ankauf eine sogenannte Exitstrategie entwickelt – und zumindest theoretisch festgelegt, wann und unter welchen Annahmen das Desinvestment erfolgen soll, auch wenn dies bei Union Investment eher innerhalb eines langfristigen Rahmens erfolgt.

Eine gute Nachricht: Ein reges Transaktionsgeschehen wird den Hotelinvestmentmarkt weiter beflügeln – und Hotels als eigene Immobilien-Asset-Klasse nachhaltig etablieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Oktober 2014, Cost & Logis