Logistikimmobilien digital

Die Digitalisierung bedeutet zunächst eine Überführung analoger Informationen in digitale Formen, so dass diese Daten dann auf elektronischem Weg bearbeitet, verteilt und platzsparend gespeichert werden können. Erst durch flächendeckende Kommunikationsnetzwerke auf terrestrischer und funktechnischer Basis und die ubiquitäre Erreichbarkeit eines jeden Standortes und Nutzers macht die Digitalisierung zu einer Revolution.

Unter dem Begriff Internet der Dinge (Internet of Things, IoT) wird die weitere Entwicklung zusammengefasst, in der intelligente Gegenstände den Computer ablösen und sowohl den Menschen als auch Maschinen nahezu unmerklich unterstützen. Sensoren in winzig kleiner Bauart sind inzwischen in der Lage, nahezu sämtliche physischen Informationen zu erfassen und als Daten auf funktechnischem Weg zur Verfügung zu stellen. Die Folgen können wir heute nicht nur ansatzweise beobachten: Seit der Einführung des Smartphones sind wir und unsere Lebensumstände permanent erfassbar – und werden auch erfasst. Die Auswirkungen erkennen wir ebenfalls schon: Angebote und Kaufvorschläge werden uns unaufgefordert unterbreitet.

Unternehmen, die diese Herausforderungen verstanden haben, setzen völlig neue Produkte und Dienstleistungen auf, die bisherige Geschäftsmodelle obsolet machen. Insbesondere sind hier die Plattformen wie Amazon, eBay, Facebook, Apple und Uber zu nennen, durch die die bisherigen Anbieter von Produkten und Dienstleistungen zu Subunternehmern drohen degradiert zu werden. Diese Plattformen sind gigantische Datensammel- und -auswertungsinstitutionen (Big Data), die global agieren.

Auswirkungen auf Logistikimmobilien

Substitutions- und Mengenreduktioneffekte: Zunächst ist die reine Substitution physischer Güter auf Bücher, Bilder, Videos und Musik begrenzt, da diese Güter digital vorliegen. Durch die shareconomy werden Güter jedoch effizienter genutzt, so dass eine geringere Gesamtmenge erforderlich ist. Durch den 3D-Druck werden Produkte vor Ort – und nur nach Bedarf – produziert; dies führt zu einer weiteren Reduzierung der Gesamtmengen.

Serviceeffekte: Die neuen Geschäftsmodelle verbessern den Service für den Kunden. Früher aus Kostengründen nicht vorstellbare Leistungen wie Botendienste erleichtern das tägliche Leben teilweise erheblich, ohne dass die entstehenden Kosten berechnet werden; vielmehr erfolgt die Finanzierung über die gesammelten Daten des Kunden.

Automatisierungseffekte: Neue Generationen schneller und intelligenter Roboter treiben einerseits die Automatisierung im Fertigungsbereich voran, so dass bisher in Niedriglohnländern angesiedelte Produktionen wieder an die Verbrauchsmärkte herangeführt werden. Andererseits werden auch Lager- und Kommissionierbereiche durch die Automatisierung erfasst und die Sensorik hält in viele Bereiche Einzug.

Urbanisierungseffekte: Weltweit zu beobachten ist der Trend zur Urbanisierung. Aufgrund guter Infrastrukturen und der Erreichbarkeit auch verschiedener Arbeitsmöglichkeiten siedeln sich immer mehr Menschen in Ballungsräumen an. Dies hat auch Auswirkungen auf die Mobilität, die weitestgehend mit öffentlichen Verkehrsmitteln erfolgt. Der Besitz eines eigenen Autos verliert signifikant an Bedeutung.

Werteverschiebungseffekte: Dieser Effekt ist sehr deutlich am Automobil abzulesen. Früher war das Auto ein Statussymbol, heute ist es das Smartphone. Grundsätzlich tritt der Besitz in den Hintergrund und die temporäre Nutzung wird angestrebt (shareconomy).

Anforderungen an Logistikimmobilien

City-Boxes: Zur schnellen Warenbereitstellung an den Kunden sind sehr zentrale Flächen nötig, die zunehmend mitten in den Ballungsräumen nachgefragt werden. Diese Flächen stehen im Wettbewerb mit den bereits vorhandenen Handelsflächen, die die gleiche Funktion erfüllen. Nur mit diesen Standorten sind Servicelevel wie same day delivery oder same hour delivery möglich. Die Dimensionen dieser Lagerflächen sind aufgrund der hohen Grundstückskosten und der begrenzten Flächenverfügbarkeit wesentlich kleiner und ggf. mehrstöckig ausgeführt.

Urban-Supply-Boxes: Diese Flächen dienen in erster Linie dem Nachschub der City-Boxes und der Retail-Geschäfte in der Region und sind meist am Rande von Ballungsräumen angesiedelt. Die Dimension wächst und auch der Automatisierungsgrad wird deutlich höher ausfallen als in bisherigen Ausführungen. In zweiter Linie kommen diese Flächen auch für die überregionale Warenverteilung im eCommerce-Segment zum Einsatz.

Paneuropean Boxes: Diese Flächen werden für überregionale Warenverteilungen eingesetzt und übertreffen flächenmäßig häufig die Marke von 100.000 Quadratmetern. Nötig sind eine gute Verkehrsanbindung, verfügbares Personal sowie die grundsätzliche Flächenverfügbarkeit in der genannten Dimension.

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Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2014/ 2015