Ausblick Immobilieninvestmentmarkt 2025
Erste positive Impulse beleben den Immobilienmarkt: Die langfristigen Kapitalmarktzinsen haben sich stabilisiert, die ersten Zinssenkungen der Zentralbanken sind erfolgt und die Preise an den Immobilienmärkten haben sich neu kalibriert. Für langfristig orientierte Investoren hat sich das Marktumfeld in den vergangenen zwölf Monaten verbessert.
Nach der Zinswende vergrößert sich nun auch der Renditeabstand von Immobilieninvestments zu deutschen Staatsanleihen wieder. Die Immobilienrenditen haben durch die gesunkenen Kaufpreise bei gleichzeitig stabilen bis steigenden Mieten angezogen. Für einen positiven psychologischen Effekt an den Immobilienmärkten sorgen die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Sie werden zur weiteren Marktstabilisierung beitragen, auch wenn sie – wie auch an den Kapitalmärkten – bereits eingepreist sind. Zwar sind eigenkapitalstarke Investoren weiterhin klar im Vorteil, wenn es um Ankäufe und Investitionen in den Eigenbestand geht, doch mittlerweile wirkt der Einsatz von Fremdkapital bei Neuinvestments wieder renditesteigernd.
Selbst wenn Transaktionsvolumen und Preise wieder leicht anziehen, wird das Marktgeschehen in den kommenden Wochen relativ ruhig bleiben. Ausnahmen bieten Sondereffekte wie Deals aus Insolvenzen oder opportune Einzelinvestments. Eine Rückkehr zum Immobilienboom der vergangenen Jahre wird es so schnell nicht geben. Das verhindert auch das relativ hohe Zinsniveau im Vergleich zum Zeitraum der Boomphase. Aber zunehmende Kapitalzuflüsse sind ein klares Indiz für wieder aufkommendes Investoreninteresse, das 2025 anhalten wird.
Gezielt Sondersituationen nutzen
Die gerade im aktuellen Marktumfeld tendenziell schlechte Verhandlungsposition auf der Verkäuferseite sorgt auf Käuferseite für attraktive Gelegenheiten. Viele Projektentwickler und Bestandshalter stehen aktuell unter Verkaufsdruck. Käufer müssen oft keine markt-, objekt- und mieterseitigen Qualitätseinbußen in Kauf nehmen. So finden antizyklisch handelnde Käufer aktuell ein günstiges Zeitfenster für renditeträchtige Opportunitäten vor. Dennoch gilt es, in dem nach wie vor schwachen Immobilienmarktzyklus die Objekte sorgfältig auszuwählen und zu prüfen.
Logistik bleibt der Primus unter den Nutzungsarten
Für Immobilieninvestments regulierter institutioneller Investoren bietet die Logistik aktuell optimale Rahmenbedingungen. Hier hat sich als erstes eine radikale Preiskorrektur ergeben, so dass Investoren wieder attraktive Anlagechancen sehen, vor allem in der Risikoklasse Value Add. Weiterhin bleiben die Spitzenmieten auf einem hohen Niveau, wenn auch die Konjunkturschwäche die Nachfrage nach Mietflächen gedämpft hat. Jedoch führt der Rückgang an spekulativen Projektentwicklungen zu weniger Flächenangebot. Auch langfristig werden die bekannten Megatrends die Flächennachfrage stützen und die Mietpreisniveaus positiv beeinflussen.
Wohnen mit den besten Fundamentaldaten
Eine weitere vielversprechende Nutzungsart sind Wohnimmobilien. Hauptargumente für Engagements am Wohnimmobilienmarkt sind die gut prognostizierbaren Mieteinkünfte und die steigende Wohnungsnachfrage in den Wachstumsregionen. Die geringe Neubautätigkeit bewirkt, dass sich der Wohnraummangel weiter verschärft, was den Wohnungsleerstand auf ein Minimum sinken lässt und für weiter steigende Mieten sorgt. Die Zinswende und die hohe Inflation haben den Wohnungsmarkt in Deutschland zwar temporär unter Druck gesetzt, doch die Bevölkerung in Deutschland wächst weiter – während der Wohnungsneubau stark zurückgeht und es kaum Anzeichen für eine Zunahme der Bauaktivitäten gibt. Nachfrageanstieg und Angebotsknappheit sorgen dafür, dass der Markt langfristig orientierten Investoren vielversprechende Chancen bietet.
Büromarkt erlebt Spreizung
Die deutschen Büromärkte haben die Finanzkrise der Jahre 2008 und 2009 recht gut überstanden und verzeichneten danach mehr als zehn Jahre hohe Mittelzuflüsse. Die negativen Auswirkungen des Konjunktureinbruchs durch die Corona-Pandemie auf die Büromärkte konnten trotz intensiver Diskussionen über die Zunahme des Homeoffice-Anteils kurze Zeit später wieder ausgeglichen werden. Der Krieg in der Ukraine und seine Folgen für die Konjunktur, Inflation und Zinspolitik werden dagegen als langfristige Bedrohungen für die deutsche Wirtschaft gesehen und verunsichern nach wie vor auch Büroinvestoren. Gefragt sind weiterhin hochwertige Büroflächen in Top-Lagen, während Randlagen ebenso unter Druck geraten wie nicht mehr zeitgemäße Objekte. Gerade in der aktuellen Phase des Marktzyklus gewinnt daher das aktive Mieter- und Asset Management an Bedeutung.
Healthcare-Immobilien mit Parallelen zu Infrastrukturinvestments
Immer wieder lohnende Investmentopportunitäten ergeben sich in Nischenmärkten. Hier bietet sich zugleich die Möglichkeit, das Portfolio zu diversifizieren. Beispielsweise zeigen Healthcare-Immobilien eine deutlich geringere Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen im Vergleich zu traditionellen Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Ihre langfristige Ausrichtung und der konstant hohe Bedarf machen sie zu einer interessanten Anlagealternative, die hinsichtlich ihrer Investitionssicherheit sowie Rendite- und Wertentwicklung mit Infrastrukturinvestments vergleichbar ist.
Auch ein Blick über die Grenzen Deutschlands hinweg lohnt. Denn trotz der Preiskorrekturen gilt der deutsche Markt weiterhin als recht hochpreisig. Andere europäische Märkte haben zwischenzeitlich stärkere und schnellere Preiskorrekturen durchgemacht. In London, Amsterdam und Paris sind zum Beispiel teils höhere Renditen zu erzielen, bei inzwischen geringeren Risiken.
Mit Bedacht Chancen nutzen
Während sich die Immobilienmärkte allmählich stabilisieren und erste Lichtblicke erkennbar sind, wird 2025 ein Jahr der selektiven Chancen bleiben. Antizyklisch handelnde Investoren können von den aktuellen Marktkonditionen profitieren, sei es durch Nutzung von Sondersituationen oder Investments in zukunftsträchtige Nutzungsarten wie Logistik und Wohnen. Wer sich strategisch gut aufstellt und sowohl bei den Nutzungsarten als auch international diversifiziert, kann langfristig von den attraktiven Renditechancen profitieren.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2025