Deutsche Logistikimmobilien

Das Preisniveau für Logistikimmobilien hat sich deutlich verändert. Vor drei Jahren wurden moderne Logistikimmobilien für mehr als die 30-fache Jahresmiete verkauft. Damals bestand kaum Upside-Potenzial und viele Investoren haben im Ausland investiert, weil die Preise in Deutschland zu hoch waren. Heute können Logistikimmobilien in Deutschland wieder zu vernünftigen Preisen erworben werden. Aktuell werden Transaktionen von Neubauobjekten unter der 20fachen Jahresnettokaltmiete abgeschlossen, so dass es neben einem fünfprozentigen Cashflow perspektivisch auch wieder Spielraum für lukrative Exits gibt. Noch weiter fallen werden die Preise wahrscheinlich nicht, weil der Neubau dann nicht mehr wirtschaftlich entwickelt werden kann. Mit sinkenden Baukosten ist in Deutschland auch nicht zu rechnen, da die Personalkosten eher steigen und auch bei Materialkosten keine signifikanten Preissenkungen zu erwarten sind. Fazit: Bei branchenüblich inflationsindexierten Mieten bedeutet das aktuell geringe Preisniveau ein attraktives Risiko-Rendite-Profil, zumal Hallenflächen weiterhin nachgefragt sind und die Entwicklung der mautpflichtigen LKW-Kilometer in Deutschland auf einen konstant hohen Bedarf schließen lassen.

Insofern scheint gerade jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt in den deutschen Logistikmarkt, auch weil es käuferseitig kaum Bieterwettbewerbe gibt. Wird die fünf Prozent Netto-Cash-Rendite nicht erreicht, wenden sich institutionelle Investoren anderen Objekten oder Assetklassen zu. Der Anlagenotstand der vergangenen Jahre gehört jedenfalls der Vergangenheit an, so dass beim Einkauf keine Risiken mehr eingegangen werden. Auf der anderen Seite gibt es eine breite und solide Nachfrage: Zwar lagen die Flächenumsätze deutschlandweit im Logistikbereich mit 2,44 Mio. Quadratmeter im ersten Halbjahr 2024 um 24 Prozent unter dem zehnjährigen Mittel. Doch resultiert das Ergebnis auch daraus, dass weniger Flächen entwickelt wurden. Zusätzlich nutzen Unternehmen bestehende Kapazitäten besser und anstehende Investitionen werden im gegenwärtig schwachen beziehungsweise unsicheren wirtschaftlichen Umfeld zurückgestellt.

Die Puffer sind jedoch gering, weshalb die Makler von einem diesjährigen Flächenumsatz von fünf bis sechs Mio. Quadratmeter und einer perspektivischen Belebung der Vermietungsmärkte ausgehen. Einfache Hallen ohne Heizung werden aktuell jedenfalls wieder gesucht, genauso wie hochwertige Neubauflächen, die alle erdenklichen sozialen und ökologischen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Neubauten profitieren dabei insbesondere von der Tatsache, dass die Großunternehmen Anforderung an Arbeitsbedingungen und Primärenergieverbrauch in der Regel auch an Dienstleister wie Speditionen weitergeben. In diesem Fall muss es dann auch angemessene Sozialräume für die Mitarbeitenden geben sowie die Möglichkeit, Hallen im Winter auf 17 bis 19 Grad zu heizen.  

In diesem Spannungsfeld scheint es eine lohnende Strategie, Bestandsimmobilien günstig zu erwerben, Flächenpotenziale durch Erweiterungen möglichst optimal auszuschöpfen und gegebenenfalls auch die technische Ausstattung der Hallen zu verbessern. Aber auch Neubauten haben bei steigenden Mieten und einer positiven Entwicklung von Ankaufsfaktoren Potenzial für gute Wertsteigerungen. Dann wäre man mit seinen Investitionen für den kommenden Immobilienzyklus optimal aufgestellt. Dieser wird nach aktueller Expertenauffassung angesichts der schleppenden wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland noch ein paar Jahre auf sich warten lassen. Der Autor dieses Beitrages geht davon aus, dass heute erworbene Logistikimmobilien in fünf bis sieben Jahren bei einem höheren Mietniveau und höherem Faktor attraktive Renditen ermöglichen werden.

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Erstveröffentlichung: Green Street News, August 2024