Der Weg zum klimaneutralen Portfolio

Fünf vor Zwölf war es gestern. Wenn die Menschheit in Sachen Klimawandel so weitermacht wie bisher, wird das katastrophale Folgen haben, so die Botschaft des Weltklimarats. Die aktuelle Dekade entscheidet über unsere Zukunft, heißt es im jüngsten Synthesebericht des wissenschaftlichen Gremiums. Wenn die Immobilienbranche jetzt nicht investiert, wird es nach hinten raus noch viel teurer. So viel steht fest. Denn Gebäude sind mit einem Anteil von rund 40 Prozent an den weltweiten Treibhausgas-Emissionen ein wichtiger Hebel im Kampf gegen den Klimawandel. Das hat die Politik längst erkannt und reagiert mit zunehmender Regulierung.  

Union Investment hat sich im Jahr 2018 mit der Manage-to-Green-Strategie das Ziel gesetzt, mit dem globalen Immobilienportfolio bis 2050 klimaneutral zu sein. Dabei geht es nicht nur um die CO2-Reduktion, sondern auch um die Effizienz der verbauten technischen Anlagen und damit den Gesamtverbrauch von Immobilien in Kilowattstunden. Union Investment orientiert sich am sogenannten CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor), der die Kurven für CO2 und Kilowattstunden zur Erreichung der Klimaziele im jeweiligen Jahr für unterschiedliche Nutzungsarten und Länder vorgibt.

Messen, analysieren, umsetzen

Treibstoff der nachhaltigen Transformation sind die Gebäude- und Verbrauchsdaten. Denn oft kann die Klimabilanz von Immobilien schon mit einfachen Maßnahmen verbessert werden. Man muss nur das jeweilige Problem kennen. Und genau das ist wiederum nicht ganz so einfach, weil jedes Gebäude unterschiedliche Potenziale hat. Im Jahr 2019 hat Union Investment darum mit ImmoSustain ihre in die Jahre gekommene digitale Plattform ersetzt, um die Nachhaltigkeit der Immobilien und -fonds noch transparenter zu machen. ImmoSustain bündelt zentral die Gebäude- und Verbrauchsdaten sowie das Nachhaltigkeitsmanagement der Objekte. Wobei die Verbrauchsdaten in der neuen Plattform nun mit Hilfe von künstlicher Intelligenz aus Nebenkostenabrechnungen abgelesen werden. Daten zu erfassen und verfügbar zu machen, ist aber nur die halbe Miete. ImmoSustain geht noch einen Schritt weiter und vergleicht die Verbrauchsdaten mit internen Benchmarks sowie mit dem CRREM-Pfad. So kann frühzeitig erkannt werden, was kurz- oder mittelfristig getan werden muss, um auf dem Klimapfad zu bleiben.

Drei Phasen

Grundsätzlich sind bei der nachhaltigen Transformation auf Objektebene drei Phasen zu berücksichtigen: Als Erstes das Messen, Wiegen und Zählen im Idealfall durch die Installation von Energie-Monitoringsystemen, um eine verlässliche und schnellere Datenbasis über die Verbräuche im Objekt zu erhalten. In Echtzeit beziehungsweise in einem 15-Minuten-Takt werden dabei die Verbräuche in den Kategorien Strom, Kälte, Wärme und Wasser gemessen. Union Investment stattet bis zum Jahr 2025 alle aktiv gemanagten Objekte mit den Messsystemen aus. Im Anschluss an das Messen erfolgen dann die objektindividuelle Analyse notwendiger energetischer Modernisierungsmaßnahmen zur Erreichung der Zielwerte des Klimapfads und die Erstellung eines energetischen Modernisierungsfahrplans. Beispielsweise prüft Union Investment aktuell beim Hotel Park Inn Krakau in Polen, eine Immobilie aus dem Themenfonds UII Hotel Nr. 1 für institutionelle Investoren, neben diversen anderen Maßnahmen den Einbau einer Wärmepumpe. Diese Umstellung auf eine vollelektrische Wärmeerzeugung inklusive des Ersatzes der Kältemaschinen durch Trockenkühler würde zu einer Einsparung von rund 74 kWh pro m² führen und das Hotel auf eine Linie mit dem 1,5 Grad-Klimapfad bringen.    

Bis zum Jahr 2026 will Union Investment für alle ihre Objekte energetische Modernisierungsfahrpläne erstellen. Im dritten Schritt geht es dann an die Umsetzung. Auf Portfolioebene erfolgen diese drei Schritte oft parallel: Während bei einigen Objekten noch gemessen wird, liegen bei anderen bereits die energetischen Modernisierungsfahrpläne vor oder es wurde bereits mit der Umsetzung der Maßnahmen begonnen.    

Nachhaltigkeit automatisch mitdenken

Die nachhaltige Transformation kostet Geld, keine Frage. Aber die Instandhaltung und laufende Weiterentwicklung des Immobilienportfolios ist immer mit Investitionen verknüpft. Eine Fassade, die das Ende Ihres Lebenszyklus erreicht hat, wurde auch bisher durch eine neue Fassade ersetzt. Nur jetzt wird beim Austausch insbesondere auf die Energieeffizienz geachtet. Das Thema Nachhaltigkeit wird automatisch bei jeder Instandhaltung mitgedacht. Das gilt auch für energetische Modernisierungsfahrpläne: Ist beispielsweise eine Fassadensanierung vorgesehen, wird abgewartet, bis die Fassade altersbedingt saniert werden muss und dann eine energetisch bessere Variante gewählt. Fest steht: Aktives Assetmanagement in Richtung Klimaneutralität ist das Gebot der Stunde, um in Zukunft Wertverluste zu vermeiden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Institutional Property GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2024