Der Value Creation-Ansatz

Unternehmen, die sich mit dem Immobilienmanagement beschäftigen, haben nur wenig Spielraum, einmal getroffene Entscheidungen zu korrigieren: Der Kauf von Immobilien erfordert einen hohen Kapitaleinsatz und Finanzmittel sind häufig langfristig „in Stein“ gebunden. Um Fehlentscheidungen zu vermeiden, benötigt der Asset Manager effektive Werkzeuge, um zukünftige Entwicklungen zu prognostizieren und das Immobilienportfolio wertorientiert zu bewirtschaften.

Klassischerweise verfügen einzelne Fachbereiche in einem Konzern über ein enormes Spezialwissen. Einzelne Teilfragestellungen werden in spezifischen IT-Lösungen abgebildet – das Gesamtbild über die tatsächlichen unternehmerischen Wirkungsdimensionen geht dabei jedoch oft verloren. Was vielen Immobilienunternehmen fehlt, ist eine wirklich umfassende Betrachtungsweise ihres Vermögens, die alle Ebenen miteinbezieht und vernetzt.

Ein neuer Management-Ansatz, der genau diese integrale Herangehensweise aufgreift, ist der so genannte Value Net-Ansatz. Dieser Ansatz vereint die Spezialisten quasi wieder zu einem Unternehmen. Das Herz des Value Net-Ansatzes ist eine neue, spezialisierte Software, die ein Gesamtbild liefert: Dabei werden alle Vermögensgegenstände wie Immobilien, Beteiligungen oder Darlehen als selbstständige Objekte abgebildet und finanzmathematischen Formeln zugeordnet. Auf diese Weise werden alle beteiligten Mitarbeiter wieder vernetzt. Sie alle arbeiten an einem Vermögen – an einem mehrdimensionalen „Datenwürfel“, in dem sich die Wirkung jeder einzelnen Handlung nachvollziehen lässt.

Genau in diese Lücke ist das Berliner Beratungsunternehmen IRM Management Network GmbH vorgestoßen. IRM hat die Software „Real Estate-Value Creation“ (RE-VC) entwickelt. RE-VC kann das gesamte Vermögen – von der einzelnen Mieteinheit bis hin zum Gesamtkonzern – in seinen Ursache- und Wirkungsbezügen vernetzen und darstellen. Neben der Ist-Analyse, zum Beispiel vor einem geplanten Börsengang, und dem Controlling, kann das Vermögen eines Unternehmens auf dieser Basis auch in Prognosen, wie etwa für An- und Verkaufsszenarien, modelliert werden. Denn so lassen sich die Auswirkungen einer geplanten Mietentwicklung auf die Verkehrswertprognose und damit auf das Nettovermögen der jeweiligen Objektgesellschaft sowie der Muttergesellschaft eines Konzerns darstellen.

RE-VC basiert auf einer Informationstechnologie RAP (Real-Time Analytical Processing, eine OLAP-Architekturvariante), welche den Zugriff auf mehrdimensionale Datenbestände des gesamten Unternehmens zu Berechnungen in Echtzeit, das heißt Live-Berechnungen mit sofortiger Berechnung der gewünschten Kennzahlen, ermöglicht. Dabei werden alle Daten im Arbeitsspeicher gehalten und Aggregationen, Kennzahlen sowie Werte in Echtzeit berechnet. Dies ist bei OLAP-Cubes eine wichtige Funktion, da Analysen auf diese Weise deutlich flexibler agieren und insbesondere sofort auf Nutzereingaben (z.B. tiefe Datenanalysen) reagieren. Dies erlaubt es, mit RE-VC schnelle Ad-hoc-Auswertungen durchzuführen.

Zudem können beliebig viele Szenarien erstellt und miteinander verglichen werden. Eine einmal getroffene Entscheidung lässt sich als Soll-Szenario fixieren und für Soll-Ist-Vergleiche verwenden. So identifizieren Unternehmen beispielsweise Plan-/Ist-Abweichungen zu einzelnen Positionen einer Immobilie oder eines Mietvertrages. Die Informationen lassen sich zudem bis auf den Verursacher herunterbrechen. Dies erhöht die Transparenz zwischen Ursache und Wirkung eines Prozesses erheblich.

In der größeren Transparenz liegt die Basis für valide Managemententscheidungen, die anhand des jeweiligen Risiko- und Chancenprofils diskutiert werden können. Die Spezialisierung wird nicht aufgehoben, sondern zu einem umfassenden Gesamtbild vernetzt.

In der Praxis hat sich im Fall der TLG IMMOBILIEN gezeigt, dass auch die vertikale Betrachtung des gesamten Netzes wichtig ist: Änderungen auf den unteren Informations-Ebenen, wie zum Beispiel bei Verkehrswerten oder der Entwicklung der Bewirtschaftungskosten, führen im Value Net zu Anpassungen auf höheren Vermögensebenen, was sich dann auch auf die Konzernbilanz auswirkt. Diesen „Einzelfaktoren“ stehen globale Indikatoren gegenüber. Dazu gehören beispielsweise die Inflationsrate oder die Zinsentwicklungen, die einen konsistenten Einfluss auf das gesamte Wertschöpfungsnetz ausüben und daher über das gesamte Value Net betrachtet werden müssen.

Bei der TLG IMMOBILIEN können vor allen wichtigen Entscheidungen diverse Szenarien mit dem RE-VC berechnet werden. Dabei ist es möglich, potenzielle Vermögenswerte unter verschiedensten strategischen und makroökonomischen Prämissen zu simulieren. Die simulierten Szenarien machen die Chancen und Risiken der Entscheidungen im Value Net sichtbar.

Die Software erlaubt es darüber hinaus parallel Anforderungen verschiedener Rechnungslegungsstandards (u.a. IFRS, HBG) zu berücksichtigen – und zwar bereits in der Planung und bei der Entscheidungsfindung. Darüber hinaus fließen die Überlegungen des Asset Managements für jedes Szenario automatisch in die Verkehrswertprognose, die Finanzierung, die Liquiditätsplanung der Objektgesellschaften sowie in die Konzernkonsolidierung der kommenden Jahre mit ein. Zentrale Faktoren bei der Entscheidungsfindung sind die KPI (Key Performance Indicators) der Aktiengesellschaft, die direkt in Echtzeit durch jede Simulation beeinflusst werden, wie beispielsweise die Funds from Operations (FFO), der Net Asset Value (NAV) oder der Net Loan-to-Value (Net-LTV). Auf Basis der Prognosen lassen sich so mehrere Budgetvarianten erstellen, die automatisiert in die Erfolgs- oder Cash-Planung des Unternehmens einfließen, damit sie für Szenariovergleiche zur Verfügung stehen. Während Standard-Analysen häufig nur auf Basis des Cashflows erstellt werden, nutzt das ganzheitliche IT- und Managementkonzept des Value Net-Ansatzes sämtliche Vermögenswerte zur Anfertigung von Planbilanzen, um so die Transparenz in der gesamten Wertschöpfungsentwicklung zu erhöhen.

Neben den bereits genannten und umgesetzten Features, bietet das Konzept für die Zukunft eine Reihe von weiteren Möglichkeiten und Chancen. Beispielsweise wird sich die mögliche Prognose der Verkehrswerte bzw. der Nettovermögenswerte erheblich auf die Qualität von Diskussionen vor Entscheidungen auswirken: Die Argumentation wird strategischer und langfristiger sein. Daneben können auch Controlling und die Forecast-Erstellung eine hohe Detailtiefe erreichen. Auf diese Weise werden Ursachen für mögliche Abweichungen schnellstmöglich erkannt und bei Bedarf kann ohne Verzug gegensteuert werden. Vielleicht noch bedeutsamer ist, dass ein Immobilienunternehmen seine Strategien seinen Investoren verlässlich und vor allem transparent erläutern kann.

Grundlegend für die Umsetzung des Value Net-Ansatzes ist die informationstechnische Vernetzung der einzelnen Wertschöpfungs- und Managementbereiche. Wird der Ansatz konsequent umgesetzt, erlaubt er einen tiefgehenden 360-Grad-Rundumblick über das gesamte Vermögen eines Unternehmens. Die Informationstiefe und -qualität, die auf diese Weise erreicht wird, ist sehr hoch und umfassend. Damit besteht eine optimale Grundlage für Entscheidungsfindungsprozesse.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von TLG Immobilien AG und IRM Management Network GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post