Krisensichere Wohnimmobilien

Thilo von Stechow, Geschäftsführer des Investment- und Asset-Managers Deutsche Asset One, spricht im Interview mit The Property Post über deutsche Wohnimmobilien als krisensichere Investments, Versäumnisse der Politik und die Entwicklung der Nachfrage in den kommenden Jahren. Für Asset Manager komme es jetzt vor allem auf ein effektives Dealsourcing und die Hebung von Wertschöpfungspotenzialen an.

Herr von Stechow, als Asset- und Investment-Manager für Wohnimmobilien in Deutschland übernehmen Sie für Ihre Auftraggeber vom Deal Sourcing bis zum Closing den gesamten Ankaufsprozess. Welche Märkte gestalten sich derzeit besonders attraktiv?

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist anhaltend ein Mietwohnungsmarkt, d.h. die Nachfrage nach Mietwohnungen ist vor allem in den wachstumsstarken Regionen nachhaltig und stabil. Für unsere langfristig orientierten Investoren haben wir die geeigneten Investitionsstandorte über ein Rendite- / Risikoprofil selektiert, das wir mit wissenschaftlicher Unterstützung erarbeitet haben. Hiernach sind es bundesweit 50 Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern, die wir gezielt bearbeiten und in die wir investieren. Besonders interessant sind dabei Bestände für Mieter aus dem Mittelstand, da diese Nachfragegruppe in der aktuellen Diskussion häufig zu kurz kommt, jedoch die Nachfrage aus Berufsgruppen wie Krankenschwestern oder der Polizisten, um zwei Beispiele zu nennen, enorm groß ist. Somit investieren wir im aktuellen Markt in B-und C-Lagen der Top7 Städte sowie in A- und B-Lagen außerhalb der Top7.

Der Gesetzgeber hat im Wohnimmobilienmarkt verschiedene Regularien geschaffen. Wo sehen Sie die größten Hemmnisse?

Angesichts des Zuzugs in die Großstädte und Wachstumsregionen sollte Neubau so einfach und kostenfreundlich wie möglich sein. Aber die mehrfache Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) beispielsweise, weit über ein sinnvolles Kosten-/Nutzenverhältnis hinaus, widerspricht diesem Grundsatz fundamental. Ein weiteres Beispiel ist die mangelnde Förderung der Eigentumsbildung in Deutschland. Im EU-Vergleich tragen wir in dieser Hinsicht die rote Laterne. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus sollte vielmehr die historische Chance genutzt werden, Wohneigentumsbildung zu fördern.  Denn Eigentum ist definitiv die beste Sicherheit vor Erhöhungen der Nettokaltmiete, aber auch der beste Schutz vor Altersarmut. Mit der Mietpreisbremse oder Aufteilungsverboten reagiert der Gesetzgeber auf eine Entwicklung, die er durch eine verfehlte Wohnungs- und Förderpolitik selbst verursacht hat. Mithin muss die Frage erlaubt sein, ob die regionalen Bevölkerungsentwicklungen im Vergleich zu den Prognosen nun völlig überraschend kamen.   

Transaktionen wickeln Sie sowohl als Share- als auch als Asset-Deal ab. Werden Sie sich angesichts der steigenden Grunderwerbssteuer verstärkt auf Share-Deals fokussieren?

Nein, das ist jeweils eine Einzelfallentscheidung. Zunächst ist ein Share-Deal auch nicht grundsätzlich grunderwerbssteuerfrei. Im Übrigen wird bei einem Share-Deal in der öffentlichen Wahrnehmung primär auf eine Grunderwerbssteueroptimierung reflektiert.  Diesem vermeintlichen Vorteil stehen aber denkbare Nachteile wie eine eingeschränkte Verwendung der gekauften Bestände der übernommenen Gesellschaft durch niedrige Buchwerte oder auch die laufenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Administration der gekauften Gesellschaft stehen, sowie weitere denkbare Positionen gegenüber. Genau deswegen ist es für uns eine Einzelfallentscheidung. Aktuell diskutiert die Politik über die Veränderung des Status quo hierzu. 

Einigen Studien zufolge besteht in deutschen Großstädten ein erheblicher Bedarf an Mikrowohnungen. Bei welchen Wohnungstypen erscheinen Investments derzeit als besonders lohnenswert?

Der Bedarf nach Mikrowohnungen ist vorhanden. Generell erwarten wir unabhängig davon auch, dass sich der durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch langfristig reduzieren wird. Wir konzentrieren uns bei Neubauprojekten aber auf den klassischen Mietwohnungsbau. Die uns bekannten Konzepte zum Mikrowohnen führen teilweise zu Ankaufspreisen, die an den betreffenden Standorten deutlich über den Preisen von Eigentumswohnungen liegen und damit stehen diese Projekte für uns heute nicht im Fokus. Die erzielbare Rendite ist für uns ein wesentliches Kriterium, aber eben nicht das einzige.

Wohnimmobilien in Deutschland sind für viele Investoren zum jetzigen Zeitpunkt einer der sichersten Häfen überhaupt. Gilt dies für alle Nachfragergruppen?

Ja, das können wir bestätigen. Ob nationale oder internationale Investoren, Family Offices oder Immobilien-AGs: Investitionen in Wohnimmobilien in Deutschland sind gesucht und es ist keine Frage des verfügbaren Kapitals, sondern eine Frage des verfügbaren Produktes geworden. Die Asset-Klasse Wohnen hat sich aus verschiedenen Gründen zu einem institutionellen Produkt entwickelt und gilt als krisensicher. Private Equity beispielsweise fokussiert heute zur Erzielung seiner notwendigen Renditen insbesondere auf Projektentwicklung, d.h. Rendite und Risiko stehen in einem sinnvollen Verhältnis. In deren damaligen Geschäftsmodellen bestand der Erfolg des Erwerbs vor allem in dem Set-up der Finanzierungstruktur. Nachdem die dritte Investorenwelle, d.h. die Konsolidierung des Marktes, weitgehend abgeschlossen ist, kommen wir in eine Phase kleinerer Transaktionen in Verbindung mit mehr notwendigem Know-how für das laufende Management der Objekte und Projekte. Die Qualität des Investment- und Assetmanagers zeigt sich heute verstärkt im Dealsourcing in Verbindung mit der laufenden Optimierung der erworbenen Bestände.  

Aktuell betreuen Sie ein Immobilienvermögen (Assets under Management) von 660 Millionen Euro. Geht Ihre Strategie hin zu einer weiteren Erhöhung?

Die Frage kann ich Ihnen klar mit Ja beantworten. Wir werden gemeinsam mit unseren Kunden weiter wachsen, die das gleiche Ziel verfolgen. Wir freuen uns darüber, da dies auch Ausdruck einer hohen Kundenzufriedenheit und ausgeprägten Vertrauens ist, das wir nicht als selbstverständlich ansehen, sondern uns gerne jeden Tag aufs neue durch eine hervorragende Performance neu verdienen wollen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deutsche Asset One GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2017