09.01.2017

Den Kleinen gehört die Zukunft

Mikrowohnen in Deutschland

Horst Lieder, Geschäftsführer, AUDERE EQUITY GmbH

Viele Anzeichen deuten darauf hin, dass die Zahl der Mikrowohnungen in Deutschland in den kommenden Jahren sprunghaft zunehmen wird. Der Markt ist bereits in Bewegung, hat aber noch Nachholbedarf. Denn aus historischen Gründen entfallen nur zehn Prozent des deutschen Wohnbestands auf 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen. Doch die Nachfrage nach kompakten Kleinwohnungen steigt: unter Studenten, Azubis, jungen Berufstätigen, Projektarbeitern - und Senioren. Das Transaktionsvolumen allein im ersten Halbjahr 2016 betrug bereits 440 Millionen Euro.

In Zeiten des Wohnimmobilienbooms in Deutschland kommt Mikrowohnungen eine herausragende Bedeutung zu. Im Rahmen des gesellschaftlichen Megatrends Individualisierung ist eine allgemein wachsende Nachfrage nach kompaktem Wohnraum zu verzeichnen – nicht nur unter Studenten. Eine Differenzierung der Nutzergruppen ist also geboten. Mikrowohnungen und Studentenapartments sind nicht identisch. Daher ist es sinnvoll, für Mikrowohnungen Größen zwischen 15 und 45 Quadratmetern zu definieren. Sie entstehen mehrheitlich in den Großstädten und herausgehobenen Mittelstädten mit ausgeprägter Hochschullandschaft. Je nach Nachfragegruppe unterscheiden sie sich in Größe, Ausstattung und integrierten Serviceleistungen. Letztere reichen in der Kategorie der „Serviced Apartments“ bis zum inklusiven Wäsche-, Reinigungs- und Conciergeservice. Dieses Segment weist bereits jetzt um bis zu 30 Prozent höhere Auslastungsquoten als Hotels auf.

Ein besonderes Charakteristikum von Mikrowohnungen sind Gemeinschaftsflächen. Sie schaffen als Lounge, Cooking Area, Freizeitfläche oder Studienraum die Balance zum rein privaten Rückzugsraum und verknüpfen die Community der Bewohner miteinander. Aufgrund der massiven Nachfrage in allen Altersklassen und vielfältigen Einkommensgruppen ist der Markt im stetigen Wachstum begriffen: Mit einem Transaktionsvolumen von 440 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2016 wurde das gesamte Volumen des Jahres 2015 bereits um fast 20 Prozent übertroffen.

Ursachen für steigende Wachstumsraten

Auf der Nachfrageseite versammeln sich mittlerweile vielfältige Gruppen, von denen einige vor 20 Jahren nicht einmal Erwähnung fanden. Zu ihnen zählen Fernpendler, die beispielsweise unter der Woche eine kleine Dienstwohnung bewohnen, um am Wochenende zu ihren Familien zurückzukehren. Ihre Zahl hat sich laut Savills von 2004 bis 2014 um 28 Prozent erhöht. Projektarbeiter, Trainees und Praktikanten sind von Beginn an nur für einen begrenzten Zeitraum in einer Stadt: Mikrowohnungen bieten für diese Gruppen eine Ideallösung, da sie einen Rückzugsraum in guter Lage benötigen. Vielfältige Freizeitmöglichkeiten in direkter Umgebung sind für sie wichtiger als großflächiger individueller Wohnraum. Junge Berufstätige sind ebenso zu nennen: Häufig befinden sie sich in einer rund zehnjährigen Zwischenphase nach dem Auszug aus der Studenten-WG und vor dem Bezug der gemeinsamen Wohnung mit dem Partner. In dieser Zeit leben sie bevorzugt allein.

Singlehaushalte dominieren darüber hinaus das demographische Bild in den Großstädten. Ihr Anteil beträgt in den sieben größten deutschen Städten jeweils über 50 Prozent aller Haushalte. Bis 2030 erwartet das Marktforschungsinstitut bulwiengesa einen Anstieg der 1-Personen-Haushalte im gesamten Bundesgebiet um 5,3 Prozent. In absoluten Zahlen sind dies 1,1 Millionen neue Haushalte. Zu ihnen zählen auch Senioren: Laut den statistischen Angaben der Länder lebten 2011 rund 4,6 Millionen Menschen in Deutschland über 65 Jahren allein, davon 56 Prozent im selbst genutzten Eigentum. Im Ruhestandsalter wird weniger Fläche als komfortabler empfunden, Senioren schätzen darüber hinaus die fußläufige Distanz zu Nahversorgungs- und Freizeitangeboten. Angesichts der weiter steigenden Lebenserwartung in Deutschland ist auch unter dieser Bevölkerungsgruppe mit einer wachsenden Nachfrage an Mikrowohnungen zu rechnen.

Junge Menschen im Zentrum der Nachfrage

Das größte Nachfragesegment wird auch in Zukunft durch junge Menschen in der Ausbildung beziehungsweise im Studium gebildet. Im Jahre 2014 schlossen über 522.000 junge Leute einen Ausbildungsvertrag ab. Die Zahl der Studenten in Deutschland erreichte im Wintersemester 2015/16 ein neues Rekordhoch. 2,75 Millionen Personen waren in einem Studiengang an einer der 740 Universitäten und Hochschulen in Deutschland eingeschrieben. Besonders augenfällig ist der Anstieg ausländischer Studierender, die mit 340.000 rund zwölf Prozent der Studentenschaft ausmachen. Insgesamt stieg die Zahl der Studenten innerhalb von zehn Jahren um 45 Prozent. Doch im selben Zeitraum wuchsen die Wohnplätze um gerade einmal fünf Prozent. Die Studentenwerke und andere öffentlich subventionierte Träger können mit einer Belegungsquote von knapp unter zehn Prozent den immensen Bedarf nicht decken. Mit ihrem Angebot entsprechen sie vielerorts auch nicht den gestiegenen Ansprüchen der Studenten. Wenn es möglich ist, bevorzugen die angehenden Akademiker die eigenen vier Wände: 57 Prozent würden laut einer Studie des Deutschen Studentenwerkes gerne alleine leben beziehungsweise innerhalb eines größeren Komplexes ihren eigenen Haushalt führen.

Das krasse Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage schlägt sich folglich in den Mietpreisen für studentisches Wohnen nieder. In einer Vergleichsstudie von 15 deutschen Universitätsstädten ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zwischen 2010 und 2016 allgemeine Mietpreissteigerungen, die je nach Stadt zwischen acht und 37 Prozent variierten. Die angehenden Akademiker sind gleichwohl bereit, entsprechendes Geld für attraktiven Wohnraum auszugeben: Prognosen zufolge sind es bereits über 30 Prozent der aktuellen Studentengeneration, die monatlich über 1.000 Euro verfügen.

Attraktives Investitionsprofil

Ein Blick nach Großbritannien, wo kleinteiliger Wohnraum eine viel längere Tradition besitzt, zeigt das Potential im deutschen Markt für Mikrowohnungen auf. Im Jahr 2015 betrug das britische Transaktionsvolumen in diesem Segment knapp sieben Milliarden Euro. Gegenüber den Zahlen des Primus nimmt sich der deutsche Markt weiterhin bescheiden aus, wenngleich sich Deutschland nach Angaben des Immobiliendienstleisters Savills im europäischen Vergleich in den vergangenen Jahren auf dem zweiten Platz etabliert hat. Mit Abstand folgen die Niederlande und Frankreich mit einem Transaktionsvolumen von jeweils rund 350 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2016. Auch unsere Nachbarländer verzeichnen hierbei Rekordwerte. Die Mietrenditen im Segment Mikrowohnen liegen laut Savills mit derzeit 3,8 Prozent um ein Zehntel höher als im Gesamtmarkt der deutschen Wohnimmobilien. In den Niederlanden zählen Mikrowohnungen mit 5,0 Prozent bereits zur renditeträchtigsten Assetklasse. Auch wenn sich Mikrowohnungen nur an wenigen Standorten wie A-Städten und ausgewählten B-Städten mit ausgeprägter Hochschullandschaft rentieren, bleibt die Nachfrage hoch und in ihrer Diversität unabhängig von konjunkturellen Zyklen.

Für Investoren ist es sinnvoll, gerade weil der Markt sich noch in einer Aufbauphase befindet, auf Anbieter zurückzugreifen, die Projektentwicklung, Asset Management und Markenstrategie bündeln. Sie profitieren von einem passgenauen Produkt mit einer fest definierten Zielgruppenfokussierung und damit einer geringen Risikostreuung. Diese individuell zugeschnittene Markenstrategie garantiert, dass der Pluralität der Nutzergruppen und unterschiedlicher Ansprüche bestmöglich entsprochen wird. Da junge Menschen auch in Zukunft zum Gros der Nachfrager zählen werden, steht die Orientierung an ihren Bedürfnissen im Mittelpunkt. Dies umfasst sowohl Auszubildende, Studenten aus dem In- und Ausland sowie junge Berufstätige. Wohnheime wie THE FIZZ kombinieren die wichtigsten Kriterien für genau diese Zielgruppen: gute Lage, stylische Ausstattung, zielgruppenadäquate Gemeinschaftsflächen und eine lebhafte Community, die den Aufbau neuer Freundschaften und Netzwerke in einer neuen Stadt fördert. Mit steigenden Einkommen wachsen die Ansprüche, entsprechende Komfortstufen innerhalb der Marke schaffen eine geeignete Differenzierung. Das Leben in einem Gebäude mit eigener Markenpersönlichkeit wandelt sich vom rein zweckmäßigen Wohnangebot zu einem Lebensgefühl. Da alle Indizien auf ein erhebliches Marktwachstum in den kommenden Jahren hindeuten, sind Investitionen zum jetzigen Zeitpunkt eine sichere und renditeträchtige Anlage. Am Geschäftsmodell THE FIZZ mit seiner Präsenz in Deutschland, den Niederlanden und in Kürze auch Österreich können sich Investoren über einen Fonds in Luxemburg beteiligen. So kann dem immensen Bedarf an Mikrowohnungen mit einem gewachsenen Angebot besser entsprochen werden.