Datacenter

Rechenzentren sind ein komplexes Investment mit hohen Anforderungen. Wer sich mit der Spezialimmobilie auskennt, kann jedoch von den Chancen profitieren. Denn der Rendite-abstand zu anderen Nutzungsarten ist hoch.

Es ist kein Geheimnis: Die multiplen Krisen der vergangenen Jahre und der dadurch ausgelöste Einbruch bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien führen dazu, dass sich Immobilieninvestoren nach alternativen Nutzungsarten umsehen. Besonders gefragt sind Datacenter. Ihr Vorteil: Sie sind vergleichsweise konjunkturunabhängig und anders als die Assetklassen Retail und Büro profitieren sie von der digitalen Transformation. Ohne Datacenter wäre das moderne Leben und Arbeiten schließlich nicht möglich: Von Online-Shopping über Zoom-Meetings bis hin zum Video-Streaming – der Datenverkehr wird durch Rechenzentren geleitet.  

„Rechenzentren sind der Motor der Digitalisierung“, betont Anna Klaft, Vorstandsvorsitzende der German Datacenter Association (GDA). Und ihr Bedarf wächst ungebremst. „Etwa alle acht Monate verdoppelt sich derzeit die weltweit verarbeitete Datenmenge“, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe. „Neue Technologien wie Künstliche Intelligenz und Autonomes Fahren werden diese Entwicklung sogar noch beschleunigen.“ Gleichzeitig besteht in Deutschland ein erheblicher Nachholbedarf in puncto Digitalisierung.    

Das Potenzial macht deutsche Rechenzentren auch für Investoren interessant. Zahlreiche Faktoren würden Deutschland als Standort auszeichnen, sagt Brinker: „Das Land ist zentral in Europa gelegen und wenig anfällig für Umweltkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erbeben. Es verfügt über ein stabiles Stromnetz und gut geschulte Fachkräfte. Und nicht zuletzt sind auch die hohe Rechtssicherheit und die strengen Datenschutzanforderungen ein erheblicher Standortvorteil.“    

Ein Selbstläufer sind die Spezialimmobilien allerdings nicht. Denn Rechenzentren sind komplex und ihre Anforderungen unterscheiden sich erheblich von denjenigen traditioneller Nutzungsarten. „Immobilieninvestoren, die sich bislang vor allem auf traditionelle Assetklassen wie Wohnen oder Büro konzentriert haben, kann das durchaus überfordern“, meint Peter Pohlschröder, Geschäftsführer von NDC-GARBE.  

Denn Rechenzentren sind weniger Immobilie als systemrelevante Infrastruktur. Die Kosten spiegeln das wider: Anders als bei klassischen Immobilien machen Gebäudehülle und Grundstück bei Rechenzentren nur rund ein Drittel der Investitionskosten aus, während der Rest auf die technische Gebäudeausrüstung wie Strom, Kühlung, Sicherheitstechnik und Internetzugang entfällt.

Eine weitere Herausforderung für potenzielle Investoren ist die fehlende Transparenz: „Verglichen mit anderen Teilmärkten ist das Transaktionsvolumen bei Rechenzentren bislang noch sehr gering“, erklärt Jan Philipp Daun, Geschäftsführer von GARBE Industrial Real Estate. Zudem würden viele Transaktionen nur ungenügend erfasst.

Auch hinsichtlich der Standortkriterien unterscheiden sich Rechenzentren von anderen Nutzungsarten. Für Datacenter ist vor allem der Zugang zum Breitbandnetz sowie die Anbindung an große Internetknoten relevant. Frankfurt war deshalb als Standort bislang besonders begehrt. Denn gemessen an der Datenübertragungsrate befindet sich dort mit dem DE-CIX der größte Internet-Knoten der Welt. Allerdings: Die Flächen in der Mainmetropole sind begrenzt und die Stadt hat die Auflagen zuletzt deutlich erhöht. Vor allem aber wird es immer schwieriger, den erforderlichen Strombedarf zu decken. „Wer sich heute in Frankfurt noch keine Stromnetzkapazitäten gesichert hat, muss entweder fünf bis sechs Jahre auf den entsprechenden Netzausbau warten oder alternative Microgrid-Lösungen verfolgen“, so Pohlschröder.

Kein Wunder also, dass sich Investoren zunehmend auch nach anderen Standorten umsehen. „Seit einiger Zeit entwickelt sich Berlin zum neuen internationalen Hotspot“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO von PREA, das derzeit das mit einer Leistungsaufnahme von 100 MW größte Rechenzentrum der Hauptstadt baut. Hauck Aufhäuser Lampe wiederum hat kürzlich ein Objekt am Stadtrand von Hamburg erworben, das bis Ende 2025 fertiggestellt sein soll. Es ist das erste Objekt für einen neuen Fonds, der Ende 2023 aufgelegt wurde und ausschließlich in Rechenzentren investiert. Neben der guten Stromverfügbarkeit sei es vor allem die Nähe zu lokalen Internetknotenpunkten und potenziellen Kunden, die für Hamburg als Standort sprächen.

Ein weiterer Aspekt, der immer wichtiger wird, ist die Nachhaltigkeit. Denn der Energiebedarf, den Datacenter für die Datenspeicherung und -übertragung sowie die Kühlung der Hardware benötigen, ist immens und reicht mitunter an den Stromverbrauch einer mittelgroßen Stadt heran. Umso wichtiger ist einerseits die Versorgung mit grünem Strom und andererseits die Nutzung der Abwärme. „Wenn die Abwärme in das lokale Wärmenetz eingespeist wird, können Datacenter als Energielieferant für ganze Quartiere fungieren. Nutzen die Datacenter selbst ausschließlich grünen Strom, können sie so ein wichtiges Element im klimaneutralen Energiekreislauf darstellen“, so Khodzitski.

Der Überblick zeigt: Die Eintrittsbarrieren für Investitionen in Datacenter sind hoch und eine genaue Marktkenntnis ist für den Erfolg unabdingbar. Wer dieses Wissen jedoch mitbringt und vor den Hürden nicht zurückschreckt, kann erheblich von den Chancen profitieren. Denn der Renditeabstand zu anderen Nutzungsarten ist hoch. Bei dem Spezial-AIF von Hauck Aufhäuser Lampe können Investoren bei einer geplanten Laufzeit von zwölf Jahren laut Brinker mit einer durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 6 bis 8 Prozent pro Jahr rechnen. Bei reinen Projektentwicklungen sind noch einmal deutlich höhere Renditen realisierbar. Hier kann die durchschnittliche mittlere Rendite laut Daun bei 13 bis 14 Prozent und höher liegen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2024