Chancen im Immobiliensegment

Seit über einem Jahr hat die Corona-Pandemie die Welt fest im Griff. In den Industrieländern sind die wirtschaftlichen Folgen dank massiver staatlicher Unterstützung bislang milder als befürchtet. So sank das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 im Euroraum zwar um 6,6 Prozent, die Entwicklung in den einzelnen Staaten war jedoch unterschiedlich. Genauso sieht es in den verschiedenen Immobiliensegmenten aus. Für Investoren ist eine kluge Diversifikation ihrer Immobilienanlagen daher entscheidender denn je.

Auf den Büromärkten der deutschen A-Standorte kam es nach Analysen von Engel & Völkers Commercial im Jahr 2020 mehrheitlich zu einem Rückgang des Flächenumsatzes um über ein Drittel gegenüber dem Vorjahr. Aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheit wurden Anmietungsentscheidungen aufgeschoben.

Logistikimmobilien: Standort ist entscheidend
Klarer Profiteur der Corona-Pandemie ist der Onlinehandel. Geschlossene Läden in vielen Ländern Europas haben den E-Commerce weiter getrieben. Die Umsätze im Einzelhandel erholten sich in vielen Ländern nach dem Lockdown-bedingten Einbruch im Frühjahr 2020, weil die Online-Umsätze die Einbußen aus dem stationären Einzelhandel mehr als kompensierten. Dies zeigt sich auch beim Flächenumsatz im Segment Logistik in Europa: Nach Analyse von Savills lag dieser im Jahr 2020 bei 26 Mio. Quadratmetern und markiert damit ein Rekordjahr - 12 Prozent über dem Niveau von 2019 und 19 Prozent über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt.

Deutschland ist mit einem Anteil von 26 Prozent am gesamten Flächenumsatz in Europa an der Spitze. Aber andere europäische Länder steigern ihren Anteil rasant, zum Beispiel Polen: Dort erreichte der gesamte Lagerflächenumsatz im Jahr 2020 laut Savills mehr als fünf Mio. Quadratmeter und damit 45 Prozent mehr als im Fünf-Jahres-Durchschnitt.

Ist der Markt für Logistikimmobilien also bereits überhitzt? Es kommt ganz darauf an, welches Land und insbesondere welchen Standort man betrachtet. Mit dem EV European Logistic Fund 1, der sich ausschließlich an professionelle und semi-professionelle Anleger richtet, fokussieren wir uns auf Regionen in Europa, an denen das Potenzial noch nicht voll ausgeschöpft ist.

Potenzial in Investmentchancen wandeln
Spanien beispielsweise bot im vierten Quartal 2020 laut Savills noch Renditen in Höhe von 4,75 Prozent bei Logistikimmobilien. Anders als in Deutschland besteht in Spanien noch Nachholbedarf, was E-Commerce betrifft. Gemessen am Gesamtumsatz im spanischen Einzelhandel machte E-Commerce vor Corona nur etwa drei Prozent aus. Im Jahr 2020 stieg der Umsatz im E-Commerce in Spanien allerdings um ganze 24 Prozent. Es wird erwartet, dass der Online-Umsatz von 2021 bis 2025 jährlich durchschnittlich um 5,54 Prozent wächst, was zu einem prognostizierten Marktvolumen von 29,6 Mrd. US-Dollar bis 2025 führt. Insbesondere bei Last-Mile-Logistikimmobilien besteht aktuell eine hohe Nachfrage. Diese Verteilzentren in der Nähe von Großstädten sorgen dafür, dass die bestellte Ware schnellstmöglich beim Kunden ankommt. Beim Zugang zu interessanten Logistikimmobilien in Spanien unterstützt uns unter anderem Engel & Völkers Development Spain, die in den nächsten Jahren die Entwicklung von Logistikimmobilien im Wert von etwa 250 Millionen Euro planen.

Aber natürlich verfügen wir durch die langjährige Erfahrung des Teams auch außerhalb des Engel & Völkers Netzwerks über einen guten Marktzugang. Aktuell schauen wir uns beispielsweise Logistikimmobilien in Polen an. Warum Polen? Die Nachfrage nach entsprechenden Immobilien ist hier sehr groß, was man an den Flächenumsätzen 2020 sehen kann. Das resultiert zum einen aus der geografischen Lage Polens: Das Land verbindet Westeuropa mit dem Osten und hat zudem Zugang zur Ostsee. Darüber hinaus wächst auch hier die inländische Nachfrage im Bereich E-Commerce. Das liegt einerseits an der zunehmenden Verschiebung des Handels ins Internet, andererseits aber auch an der steigenden Kaufkraft: Polens Wirtschaft wächst ungebrochen. Lag das BIP 2020 bei rund 580 Mrd. US-Dollar, so wird für 2025 ein Anstieg auf mehr als 850 Mrd. US-Dollar erwartet. Für den E-Commerce-Umsatz in Polen wird prognostiziert, dass dieser von 2021 bis 2025 jährlich um 7,28 Prozent im Durchschnitt wächst, was zu einem Marktvolumen von 17,9 Mrd. US-Dollar bis 2025 führt.

Wohnimmobilien: Ist der Boom vorbei?
Im Segment Wohnimmobilien gehen die Einschätzungen der Experten auseinander, was die Entwicklung betrifft. Engel & Völkers sieht derzeit keinen Preisrückgang bei Wohnimmobilien. Als Asset Manager konzentrieren wir uns auf den Bereich städtisches, junges Wohnen in den Niederlanden. Das Land verfügt zum einen über eine äußerst robuste Wirtschaft. In den letzten fünf Jahren hat die wirtschaftliche Entwicklung der Niederlande die der EU-27-Staaten outperformt. Für 2021 wird ein Wirtschaftswachstum von fünf Prozent prognostiziert, nach einem Corona-bedingten Rückgang um 7,7 Prozent im Jahr 2020.

Zum anderen wächst die Zahl der Haushalte in den Niederlanden noch schneller als die Einwohnerzahl, die ebenfalls zunimmt und aktuell bei 17,5 Millionen liegt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Zahl der Singlehaushalte per 1. Januar 2020 stark auf fast 3,1 Millionen (von acht Millionen Haushalten insgesamt) gestiegen ist.  Kein Wunder, denn allein in den vier größten Städten der Niederlande sind rund zwei Drittel der Einwohner zwischen 18 und 29 Jahre alt.

Aktuell fehlen in den Niederlanden etwa 300.000 Wohneinheiten, 268.000 junge Haushalte leben in suboptimalen Wohnverhältnissen. Mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum um eine Mio. Einwohner bis 2035 wird sich der Mangel an Wohneinheiten in den kommenden Jahren weiter verschärfen - bis 2024 sollen 400.000 Wohneinheiten fehlen. Wir fokussieren uns deshalb auf kleine, bezahlbare Wohnungen und hochmoderne Apartments für Studenten und Berufsanfänger in niederländischen Städten mit Wachstumspotenzial. Neben Metropolen wie Amsterdam und der gesamten Randstad-Region im Westen der Niederlande sind das auch kleinere, dynamische Städte wie Enschede.

Als Partner für unsere Aktivitäten in den Niederlanden konnten wir Rockfield Real Estate gewinnen, die auf Co-Living, studentisches und junges Wohnen im urbanen Umfeld spezialisiert sind. Besonders im Fokus steht neben ESG-Kriterien auch der Community-Gedanke bei den Immobilienentwicklungen: Gemeinschaftsflächen nehmen einen großen Anteil bei den Gebäuden ein.
Engel & Völkers Asset Management hat durch die Kooperation mit Rockfield einen sehr guten Marktzugang und kann schon in frühen Entwicklungsstadien auf interessante Immobilienprojekte zugreifen - denn Neubauten sind aufgrund der hohen Nachfrage meist bereits verkauft, bevor sie fertiggestellt sind. Erste Projekte haben wir bereits für einen geplanten Fonds selektiert.

Marktzugang entscheidet über den Anlageerfolg
“Im Einkauf liegt der Gewinn” - das gilt gerade auch im aktuellen Umfeld. Für institutionelle Investoren mit mittel- bis langfristigem Investmenthorizont bieten Immobilien nach wie vor attraktive Rendite-Risiko-Profile - auch in Corona-Zeiten. Wichtig ist eine kluge Diversifikation über unterschiedliche Segmente und der Blick auf das lokale Geschehen. Mehr denn je entscheidet eine fundierte Analyse über den Anlageerfolg - sowie ein guter Marktzugang. Über beides verfügt Engel & Völkers Asset Management, sowohl über das globale Lizenzpartner-Netzwerk von Engel & Völkers als auch über individuelle Kooperationen und eigene Kontakte durch langjährige Expertise.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von EV Asset Management GmbH
Erstveröffentlichung: Börsenzeitung, Mai 2021