Bürowelten von morgen im Cube Nürnberg

Bürogebäude müssen "up to date" sein, um für Mieter attraktiv und für Investoren wertbeständig zu bleiben. In Nürnberg gelang es der HIH Invest, nach Auszug des Mieters innerhalb weniger Monate eine Büroimmobilie neu zu positionieren: In einem her- ausfordernden Marktumfeld wurde aus Single- nun Multi-Tenant – dank der Zusammenarbeit eines vorausschauenden Fonds- und Asset Managements.

Wenn ein Alleinmieter auszieht, ist das Asset Management im aktuellen Markttumfeld mit einer anspruchsvollen Aufgabe konfrontiert. Eine komplett leere Immobilie bietet aber auch Chancen zur Repositionierung. Konkret zeigt sich das am Bürogebäude „Cube“ in Nürnberg: Die Telekom hatte ihren Mietvertrag für das 2011 errichtete Bürogebäude Ende März 2023 gekündigt. Das Unternehmen war einziger Mieter der knapp 7.400 Quadratmeter Fläche. Die Räume waren für eine Single-Tenant-Nutzung zu Großraumbüros ausgebaut worden und verfügten über eine Kantine sowie zwei Empfangsbereiche im Erdgeschoss. Die HIH Invest hatte das Gebäude in der Kressengartenstraße 4 im Jahr 2014 für einen Club Deal erworben.

Die Neuvermietung stellte das Asset Management vor umfangreiche Herausforderungen: Die Mieternachfrage nach Büroflächen ist in Folge der Pandemie zurückgegangen und Arbeitsmodelle wie New Work und Homeoffice verändern die Flächennachfrage. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage haben Unternehmen ihre Flächenexpansion zurückgestellt, stark gestiegene Baukosten verteuern Umnutzungskonzepte und Mieterausbauten. Auch verschiedene ESG-Anforderungen sind maßgeblich zu berücksichtigen.

Dennoch war die Zielvorgabe klar: Vollvermietung und Mietsteigerung um mindestens zehn Prozent. Dazu waren Investitionen nötig, um attraktive, flexible Bürowelten entstehen zu lassen. Aufgrund der engen Mieterbindung und der guten Kommunikation mit der Telekom konnte die HIH zügig handeln und die Objektausstattung auf einen Stand bringen, der den aktuellen Bedürfnissen am Mietermarkt entspricht.

Im Ergebnis konnten schon ab Herbst 2023 mit den ersten zwei Mietern langjährige Verträge mit Laufzeiten von acht beziehungsweise zwölf Jahren abgeschlossen werden. Die Mietsteigerungen lagen mit einem Plus von zehn bis 20 Prozent über den Zielwerten.

Zwei Erfolgsfaktoren: Multidisziplinäres HIH-Team und Marktnähe

Die gelungene Neuplatzierung der Immobilie unter dem Namen „Cube” und die zeitnahe Vermietung basierten auf zwei entscheidenden Grundlagen: Erstens kümmerte sich ein multidisziplinäres Team der HIH sofort um die Neupositionierung und Vermarktung, nachdem durch die regelmäßigen Mietergespräche eine Kündigung des Vertrags durch die Telekom abzusehen war. Das Projektteam setzte sich aus Kollegen mehrerer HIH-Bereiche zusammen:  dem Fondsmanagement, dem technischen und kaufmännischen Asset Management sowie der lokalen Vermietungsleitung für Süddeutschland, die durch die räumliche Nähe zur Immobilie jederzeit die Umsetzung im Blick hatte.

Der zweite Erfolgsfaktor war eine Machbarkeitsstudie, mit der verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft und die jeweiligen Maßnahmen detailliert erarbeitet wurden. Grundlage war die umfassende Aufnahme des Ist-Zu- stands des Objekts, um das Potenzial für einen Umbau und die Vermarktung auswerten zu können. Das bezog neben den technischen Gegebenheiten unter anderem auch Flächenberechnungen und die mögliche Belegung mit Mieteinheiten ein. Darüber hinaus wurden auch Einsparungspotenziale und Nachhaltigkeitsmaßnahmen identifiziert. Neben dem favorisierten und realisierten Plan, dem Umbau in eine Multi-Tenant-Immobilie mit ESG-Optimierungen, wurden auch Alternativen wie eine Nutzung als Klinik, Ärztehaus oder Hotel geprüft.

Enge Zusammenarbeit mit dem Fondsmanagement

Eine zentrale Rolle bei der Optimierung der Immobilie spielte auch das Fondsmanagement, denn die notwendigen Investitionen in das Objekt waren im Einklang mit der Fondsstrategie vor- zunehmen. Den Investoren wurde die Wirtschaftlichkeit des Umbaus transparent vermittelt; sie wurden laufend über die Modernisierung inklusive der Baukosten und über die Vermarktung des Objekts informiert. Das Gebäude aus dem Jahr 2011 hat wichtige Vorzüge, auf die bereits im Ankauf großen Wert gelegt wurde und die auch die Basis für eine erfolgreiche Repositionierung waren. Neben einer drittverwendungsfähigen Grundrissstruktur zählt dazu der moderne technische Gebäudestandard mit Kühl- und Heizdeckensegel, mechanischer Be- und Entlüftung sowie Glasfaseranschluss und CAT-7-Verkabelung. Das „Cube” verfügt zudem über ein eigenes Parkhaus mit 165 Stellplätzen. Auch die zentrale Lage ist herauszuheben, die Immobilie liegt in der Nürnberger City und ist sehr gut an S-Bahn, Tram und Bus angebunden. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich das Naherholungsgebiet Wöhrder See.

Umfangreiche Maßnahmen zur Multi-Tenant-Nutzung

In der Umsetzung arbeitete das Projektteam der HIH eng mit Architekten zusammen, um für die Mieter optimale Flächen für die Bürowelten von morgen zu schaffen. Es wurde ein Desk-Sharing-Konzept entwickelt und Rückzugsflächen für die Mitarbeitenden gestaltet. Die Flächen wurden für eine Multi-Tenant-Nutzung so umgebaut, dass im Erdgeschoss sowie in den ersten drei Etagen jeweils bis zu drei Mieter einziehen können. Die darüber liegenden beiden Stockwerke sollten von je einem Nutzer belegt werden können. Dazu mussten beispielsweise die beiden Haupteingänge modernisiert, zusätzliche Serverräume geschaffen, die bestehenden Sanitäranlagen erweitert und Zugangskontrollen auf den Etagen eingerichtet werden.

Im Erdgeschoss und in der vierten Etage wurden zusätzliche Terrassen geschaffen. Die hinzugewonnenen Erholungsflächen werten das Gebäude auf und bieten den Mitarbeitern Aufenthaltsqualität.

Darüber hinaus wurde ein Dekarbonisierungsaudit erstellt, um im Rahmen des Mieterausbaus eine Vielzahl an nachhaltigen Maßnahmen umzusetzen: Die Heiz- und Kühltechnik wird energieeffizienter eingestellt, die Lampen werden komplett durch LED- Leuchten ersetzt, die Stromlieferverträge werden mit Ökostrom-Anbietern geschlossen, Ladesäulen und Fahrradstellplätze werden geschaffen und die Außenanlage attraktiver gestaltet.

Mit einem detaillierten Marketing-Konzept gelang es innerhalb einiger Monate, den Verlag Nürnberger Presse als Hauptmieter zu gewinnen. Er mietet knapp über 4.800 Quadratmeter, darunter die ehemalige Telekom- Kantine im Erdgeschoss. Der Einzug mit 400 Mitarbeitenden erfolgt Ende 2024. Es ist der HIH kurz darauf gelungen, auch die weiteren Flächen an ein Ingenieurbüro sowie eine Steuer- und Rechtsberatungskanzlei zu vermieten. Die Dienstleister beziehen im August 2024 beziehungsweise im kommenden Winter ihre Räumlichkeiten.

Das Beispiel „Cube“ zeigt, dass Büroimmobilien auch an B-Standorten weiterhin lukrativ vermietet werden können, wenn gezielt Voraussetzungen durch ein abgestimmtes und übergreifendes Management geschaffen werden. Dazu zählt, dass die Objekte Anforderungen an New Work ebenso erfüllen wie ESG-Kriterien und eine flexible Flächenplanung ermöglichen. Mit einer Neupositionierung lässt sich der Objektwert steigern und Mieten können nachhaltig optimiert werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate & HIH Real Estate
Erstveröffentlichung: Investorennewsletter der HIH Invest Real Estate, September 2024