Boomende Investments

Der deutsche Immobilienmarkt boomt. Dank hervorragender Fundamentalfaktoren der Realwirtschaft mit Rekordbeschäftigung und den niedrigsten Arbeitslosenzahlen seit der Wiedervereinigung vor nunmehr 25 Jahren, historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen, sinkenden Energiepreisen und eines zuletzt weiter rückläufigen Außenwerts des Euro, der die heimische Exportwirtschaft beflügelt, strömt weiterhin sehr viel Kapital in die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte.

Vor allem Deutschlands Größe, seine Stärke als breit diversifizierter Produktionsstandort und die relativ wenig volatilen Entwicklungen auf den Immobilienmärkten garantieren nationalen wie internationalen Investoren das Maß an langfristig kalkulierbarer Sicherheit, das sie in der gegenwärtig von geopolitischen Risiken und vielfältigen Krisen geprägten Situation suchen. Dabei sind es im Wesentlichen ausländische institutionelle Investoren, Asset- und Fundmanager sowie börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs, die hierzulande zum Teil mit milliardenschweren Immobilieninvestments auf sich aufmerksam machen.

Entsprechend dynamisch zeigte sich der Transaktionsumsatz in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres. Mit insgesamt 38,1 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis um 50 Prozent übertroffen und damit fast so viel wie im gesamten Jahr 2014 insgesamt investiert. Angesichts der reichlich im Markt vorhandenen Liquidität rechnen wir bis zum Jahresende mit einem Investmentvolumen allein bei Gewerbeimmobilien von deutlich über 50 Milliarden Euro – und damit einem neuen Rekordergebnis, welches sogar das letzte Boomjahr 2007 überbieten könnte. Vor allem die sieben großen Investmentzentren profitieren aufgrund ihrer Marktgröße und Markttransparenz von dem enormen Kapitalzustrom und allokierten zuletzt mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsumsatzes auf sich.

Das hat unweigerlich zur Folge, dass sich die Ankaufsrenditen für so genannte Core-Produkte aufgrund der limitierten Verfügbarkeit bei Premiumimmobilien weiter reduziert und, wie im Fall Münchens, die Vier-Prozent-Marke bereits unterschritten haben. Entsprechend erhöhen die Investoren ihre Risikobereitschaft und weiten ihren Aktionsradius auf B- und C-Standorte sowie auf Sekundärprodukte mit Wertsteigerungspotential und auf alternative Assetklassen wie Hotels, Logistikimmobilien und zunehmend auf Nischenprodukte wie Gesundheits- und Sozialimmobilien (zum Beispiel Rehakliniken und Pflegeheime) aus, um ihre Mindestrenditenvorgaben bei der Multi-Asset-Portfolio-Allokation zu erreichen.

Unter dem Motto Manage-to-Core stellen wir gerade im Segment mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien, bei letzteren im Wesentlichen im Bereich Shopping-Center und Fachmarktzentren, ein weiter steigendes Interesse auch von traditionell eher core-lastigen Investorengruppen fest. Eine Strategie, die mit entsprechendem internen wie externen Markt-Know-how und dem richtigen Netzwerk an Dienstleistern über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinaus erfolgsversprechend sein kann und mit der sich somit der eine oder andere Prozentpunkt mehr an Rendite erwirtschaften lässt.

Aktuell spiegeln sich die robusten Konjunkturdaten und die gestiegene Zuversicht der Unternehmen entsprechend in höheren Vermietungsumsätzen wider. Der Bürovermietungsmarkt kommt mehr und mehr in Schwung und folgt dem sehr dynamischen Investmentmarkt hierzulande. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 wurden in den Top 5-Bürozentren rund 2,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, 23 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Eine Entkopplung beider Märkte lässt sich somit nicht feststellen. Die anziehende Nachfrage auf der Nutzerseite, wenig spekulativer Neubau, viel Abriss und vermehrte Umnutzung in Wohnen, Studentenapartments und Hotels und ein damit einhergehender Leerstandsabbau führt in dem einen oder anderen Büromarkt langsam zu einer angebotsseitigen Verknappung an hochwertigem Büroraum, was zum einen die Mieten von Bestandsflächen in den zentralen Lagen nach oben treibt und zum anderen dafür sorgt, dass die nicht mehr marktfähigen Büroflächen vermehrt vom Markt genommen und diesem nach einem Refurbishment umgehend wieder zugeführt werden. Eine Strategie, die zunehmend von institutionellen Investoren verfolgt wird, um so an die begehrten Core-Immobilien zu gelangen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2015