Blockchain für Immobilienanlagen

Der eingebrochene Transaktionsmarkt für Immobilien in Deutschland wird sich voraussichtlich erst ab 2025 erholen. Denn sinkende Leitzinsen sind vorher sehr unwahrscheinlich. Bei vielen Unternehmen sorgen zudem auslaufende Zinsbindungen für eine finanzielle, teils existenzbedrohende Schieflage. Für das Wiederaufleben des Marktes empfiehlt sich eine vorzeitige Vorbereitung. Die Blockchain-Technologie eröffnet Möglichkeiten für bis zu 70 Prozent schnellere und damit kosteneffiziente Transaktionen.

Verschiedene Nachrichten der vergangenen Wochen zeigen auf, wie sehr Kreditinstitute und Investoren den aktuellen Marktzyklus für eine Digitalisierung ihrer Prozesse mittels Blockchain nutzen: Ende Oktober verkündete die Privatbank Metzler eine Veräußerung von Aktienfondsanteilen an Union Investment. Hierzu deklarierte Metzler den Gegenstand der Transaktion als eigene Anteilklasse „Digital Asset“. Anfang November gab die auch im Immobiliensegment tätige DZ Bank bekannt, künftig als Verwahrstelle für Blockchain-Investments zu fungieren. Zuvor hatte die Genossenschaftsbank über eine Asset-Management-Tochter die Blockchain für den Erwerb von Siemens-Anleihen genutzt. Knapp zwei Wochen später zog die Commerzbank mit der BaFin-Lizenz als Krypto-Verwahrstelle nach.

Mit diesen Schritten reagierten Banken und Asset Manager frühzeitig auf die Mitte November im Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) verabschiedete Ausweitung des Gesetzes über elektronische Wertpapiere (eWpG) auf Namensaktien. Bei der Verabschiedung des eWpG 2021 war die Tokenisierung von Wertpapieren samt dezentraler Verwahrung in der Blockchain zunächst nur auf klassische Anleihen, Schuldverschreibungen oder Optionsscheine bezogen.

Massive Potenziale für Blockchain-Immobilieninvestments

Es bleibt also eine Frage kurzer Zeit, bis auch ganze Gesellschaftsanteile vollständig über die Blockchain gezeichnet werden können. Bis dahin kann der Einstieg in Immobilieninvestments für professionelle Anleger bereits über die vom eWpG vorgesehenen Formen erfolgen. Anfang August emittierte ein Frankfurter Immobilien-Investmentmanager beispielsweise eine Inhaberschuldverschreibung in Höhe von 200.000 Euro für vier Family Offices. Im jetzigen Stadium steht daher die Digitalisierung des Investment- und Zeichnungsprozesses im Vordergrund. Club Deals können so über Anleihen, Schuldverschreibungen oder Genussscheine vollständig über die Blockchain abgebildet werden. Eine wesentliche Komponente hierbei bilden Smart Contracts, die in der Blockchain hinterlegt sind, sobald vollständige Einigkeit im Anlegerzirkel besteht. Diese digitalen Dokumentationen bilden einen wesentlichen Pfeiler der nationalen Blockchain-Strategie, die die Bundesregierung bereits 2019 verabschiedet hat.

Institutionelle Immobilieninvestoren zeigen bereits seit einigen Jahren ein steigendes Interesse an Blockchain-Investments. Eine Erhebung der European Business School zeigte im Jahr 2020 auf, dass 14 Prozent der befragten Anleger bereits Erfahrungen mit Blockchain-Transaktionen gesammelt hatten. Weitere 33 Prozent planten ein solches Investment bis 2024. Die Pro-Argumente beziehen sich hierbei in erster Linie auf eine Beschleunigung des Investment-Prozesses, der nun vollständig digital abgebildet werden kann. Auch der regulatorische Rahmen bietet derzeit keine Hindernisse, wie das eWpG und seine Fortschreibung im ZuFinG belegen. Die voraussichtlich 2025 in Kraft tretende Verordnung über Märkte für Kryptoanlagen (Mica) schafft sogar einen europaweiten Rahmen für Emittenten, Investoren und Verwahrstellen. Sogar der flexible Exit aus digitalen Fondsanteilen rückt näher, da die Börse Stuttgart den deutschlandweiten ersten Handelsplatz für tokenisierte Vermögenswerte geschaffen hat. Hier ist zwar noch ein Anbietermarkt zu entwickeln, aber die dazugehörige Investment-Infrastruktur ist bereits vorhanden.

Frühzeitige Vorbereitungen für Marktreife ab 2025

Die aktuellen Entwicklungen sowohl beim Gesetzgeber als auch in den Märkten deuten auf eine kurzfristige Etablierung eines eigenen Blockchain-Investmentmarkts hin. Die bislang noch bestehenden Bedenken z.B. hinsichtlich technischer Sicherheit sollten die Marktentwicklung nicht aufhalten, zumal Cybersecurity ein branchenübergreifend immer noch vernachlässigtes Thema darstellt. Große Akteure, die als Emittenten, Verwahrstellen und (später auch) Handelsplätze fungieren, werden mit hoher Wahrscheinlichkeit auch den konservativen Immobilien-Investmentmarkt mit Blockchain-Technologie bereichern.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2024