Big in Japan

In Anlehnung an die zeitlosen Lektionen des Kultfilms „Karate Kid“ zeigt auch die Investitionslandschaft auf dem japanischen Mehrfamilienhausmarkt, wie wichtig es ist, die Konzentration auf die Grundlagen, das Kihon, zu beherrschen. Dieses Prinzip wird in „Karate Kid“ durch die Lehren von Mister Miyagi veranschaulicht, indem sein Schüler Daniel einfache, sich wiederholende Aufgaben wie das Wachsauftragen und Polieren bei einem Auto ausführen soll. 

Natürlich lässt sich dies nicht eins zu eins auf Investitionen im japanischen Mehrfamilienhaussektor übertragen. Aber: So wie Daniel lernt, dass die Meisterschaft im Karate auf einem soliden Fundament aufbaut, gilt das auch für Investoren im japanischen Mehrfamilienhaussektor. Das Verstehen und Nutzen grundlegender Marktprinzipien sind der Schlüssel zum langfristigen Erfolg auch in einem sich wandelnden wirtschaftlichen und demografischen Umfeld.  

Japan hat seine Position als drittgrößte Volkswirtschaft der Welt an Deutschland verloren. Das Verbrauchervertrauen ist aufgrund steigender Lebenshaltungskosten zuletzt gesunken und die japanische Zentralbank hat kürzlich die erwarteten Änderungen an der Zinspolitik vorgenommen. Dieser makroökonomische Hintergrund mag bei Investoren, die in den japanischen Mehrfamilienhaussektor investiert sind oder Investitionen planen, aktuell ins Zentrum der Aufmerksamkeit rücken. Doch es gilt, sich weiterhin auf die zugrundeliegenden Fundamentaldaten zu fokussieren, die den Sektor langfristig prägen.  

Die wirtschaftliche Abkühlung ist vor allem auf die schwache Inlandsnachfrage und die gestiegenen Verbraucherpreise zurückzuführen. Das wirkt sich auf die diskretionären Ausgaben aus, also jene, die nicht zwingend notwendig sind. Der Vermietungsmarkt für Mehrfamilienhäuser bleibt jedoch resilient, da die Ausgaben für Wohnen, also Mieten, eben nicht-diskretionär und in der Vergangenheit über Konjunkturzyklen hinweg stabil geblieben sind.  

Der Vermietungsmarkt für Mehrfamilienhäuser in Japan ist nicht eng an Schwankungen des Bruttoinlandprodukts (BIP) gekoppelt, sondern wird stärker von den Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt beeinflusst. Trotz einer allgemeinen Konjunkturabschwächung zeigt der Arbeitsmarkt in Japan Anzeichen von Vitalität, mit Verbesserungen bei den Arbeitslosenquoten und Unternehmensgewinnen, insbesondere im verarbeitenden Gewerbe und bei den großen japanischen Unternehmen. Es wird erwartet, dass diese Robustheit des Arbeitsmarktes das Lohnwachstum und damit auch die Nachfrage im Mehrfamilienhaussektor unterstützt.  

Demografisch betrachtet steht Japan vor der Herausforderung, dass die Bevölkerung des Landes schrumpft. Die Situation im Großraum Tokio, dem Zentrum der Wohnungsnachfrage, zeigt jedoch ein anderes Bild. Entgegen den landesweiten Trends verzeichnet Tokio ein stetiges Bevölkerungs- und Haushaltswachstum durch die fortschreitende Urbanisierung und sich ändernde Lebensstile. Dies zeigt, wie wichtig es ist, sich im Rahmen der Investitionsstrategie bei japanischen Mehrfamilienhäusern auf Mikrostandorte zu konzentrieren, in denen die demografischen Stärken von Ballungsräumen wie Tokio weiterhin bedeutende Chancen bieten.

Im Großraum Tokio besteht ein chronisches Unterangebot an Wohnflächen gepaart mit einer wachsenden Nachfrage. Obenstehende Grafik zeigt die bereinigten Neubaustarts im Verhältnis zum Wachstum der Zahl der Haushalte. Zwischen 2014 und 2019 betrug das Defizit an Mietwohnungen im Großraum Tokio im Durchschnitt etwa 17.000 Einheiten pro Jahr. Lediglich pandemiebedingt hat sich das Haushaltswachstum kurzzeitig abgeschwächt. Seit 2022 zeigt sich wieder deutlich das Ungleichgewicht zwischen Nachfragebedarf und zu wenig Neubauaktivität.  

Die Grundstücks- und Baukosten sind die wichtigsten Faktoren, die den Wohnungsneubau bremsen. Diese sind in den letzten zehn Jahren beziehungsweise seit der COVID-19-Pandemie erheblich gestiegen und verstärken das anhaltende Defizit an Mietwohnungen, wodurch der Mehrfamilienhaussektor in Tokio auch weiterhin von positiven Mietwachstumsperspektiven profitieren dürfte.  

Der  Sieg des „Karate Kids“ Daniel bei der Karatemeisterschaft kommt nicht von flüchtigen Trends und oberflächlichen Taktiken, sondern basiert auf dem unerschütterlichen Befolgen der wesentlichen Grundlagen, dem Kihon. Für Investitionen im japanischen Mehrfamilienhaussektor gilt das gleiche Prinzip: Fokus auf die Fundamentaldaten und Investitions-Standorte, die von langfristigen Treibern profitieren und damit widerstandsfähig sind gegenüber eher kurzfristigen makro-ökonomischen Entwicklungen.   

Die Fähigkeit des Sektors, makro-ökonomische Schwankungen, demografische Veränderungen und Angebotsherausforderungen zu bewältigen, unterstreicht die Bedeutung eines disziplinierten, fest in den Fundamentaldaten verankerten Investitionsansatzes. Diese Widerstandsfähigkeit, die in der nicht-diskretionären Natur des Sektors begründet ist, macht den Mehrfamilienhausmarkt in Japan zu einer spannenden Option für Investoren, die nach Stabilität, Wachstum und attraktiven risikobereinigten Renditen streben.