BF.Marktradar Januar 2024:

Zuletzt machte sich Hoffnung in der Immobilienbranche ob sinkender Zinsen und stabilisierender Kaufpreise breit. Der jüngste Wiederanstieg der Inflation lässt jedoch erneut an der Erholung zweifeln. Welche Chancen und Risiken erwarten uns im neuen Jahr? Insgesamt fällt der Ausblick auf das kommende Jahr verhalten positiv aus.

Das Jahr 2023 war durch markante Zinserhöhungen, erschwerte Finanzierungsbedingungen, steigende Baukosten, neue regulatorische Vorgaben sowie gehäufte Insolvenzen von Projektentwicklern gekennzeichnet. Zum Jahresende waren erfreuliche Inflationsdaten ein kleiner Lichtblick. Sofort machte sich Hoffnung breit, dass die EZB die Leitzinsen zeitnah senken wird. Dies zeigte sich vor allem daran, dass die Renditen langlaufender Anleihen Ende des Jahres kräftig gesunken sind.

Doch die Hoffnung währte nur kurz. Im Dezember stiegen die Teuerungsraten entgegen dem Trend bereits wieder und erreichten laut Statistischem Bundesamt 3,7 Prozent für Deutschland, nach 3,2 Prozent im November. Ein ähnliches Bild zeigt sich in der Eurozone: Hier stieg die Inflationsrate im Dezember ebenfalls um 0,5 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent auf Jahressicht an. Auch die Kerninflation im Euroraum sinkt nur sehr langsam von 3,6 Prozent im November auf 3,4 Prozent im Dezember. Zahlreiche staatliche Maßnahmen, etwa die Erhöhung der LKW-Maut und CO2-Bepreisung, werden zudem in Deutschland deutlich preissteigernd wirken. Gegen steigende Inflationsraten spricht aber die schwache Wirtschaft im Euro-Raum; leicht steigende Arbeitslosenzahlen schmälern bereits jetzt das Potenzial weiterer preistreibender Lohnerhöhungen. Insgesamt dürfte unserer Meinung nach der Trend zu sinkenden Raten an der Inflationsfront überwiegen. Trotz des Störfeuers aus Deutschland könnte die EZB ab diesem Sommer – also etwas später als derzeit erwartet – Spielräume für Zinssenkungen sehen.

Entsprechend dürften neue Zinshöchststände der Vergangenheit angehören. Die Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen hat sich im Dezember bereits wieder zwei Prozent angenähert. Die Renditen von Pfandbriefen, die zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen dienen, orientieren sich an derartigen langlaufenden Anleihen und sind entsprechend im selben Zeitraum auf nunmehr 2,8 Prozent gesunken. Mit entsprechenden Gewinn- und Risikomargen scheinen Bauzinsen deutlich unterhalb von vier Prozent wieder realistisch. Das wird zwar nicht reichen, um die Preisentwicklung auf breiter Front wieder umzukehren, dürfte aber insbesondere im Wohnungsmarkt in gehobenen Segmenten für Entlastung sorgen.

Preisstabilisierend wirkt auch der eingebrochene Wohnungsbau. So werden auch in diesem und im Folgejahr die Baufertigstellungen weiter sinken. Das ifo-Institut rechnet 2024 mit 210.000 fertiggestellten Wohnungen – ein deutliches Minus nach 270.000 Fertigstellungen im abgelaufenen Jahr. Im Jahr 2025 würden demzufolge gar nur 175.000 neue Einheiten fertiggestellt. Der anhaltende Rückgang der Neubauzahlen wird den Nachfrageüberhang auf den Mietwohnungsmärkten verstärken und sich über weiter steigende Mietrenditen ebenfalls positiv auf Wohnimmobilienpreise auswirken.

Wenig Verbesserung ist durch staatliches Handeln zu erwarten. Zum einen ist aufgrund des anhaltenden Sparzwangs der Bundesregierung die Förderkulisse noch unsicherer geworden. Und selbst wenn erneut die Förderung wieder aufgenommen wird, wird sie nur wenig stimulierend wirken, da weder Verbraucher noch die Immobilienbranche noch auf eine dauerhafte Förderung vertrauen. Für die Investitionsentscheidung hat eine etwaige Förderung daher nur noch eine untergeordnete Bedeutung.

Zinsentwicklung

Auch im vergangenen Monat sind die langfristigen Zinsen deutlich gesunken. So betrug der 10-Jahres-Zinswap anfänglich 2,94 Prozent und sank im Monatsverlauf auf 2,48 Prozent. Die kurzfristigen Zinsen verändern sich hingegen nur wenig. Der 3-Monats-Euribor sank geringfügig von 3,960 Prozent auf zuletzt 3,909 Prozent. Der 6-Monats-Euribor gab im Vergleich deutlicher von 4,004 am Monatsanfang auf 3,861 Prozent nach.

Ausblick

Der Superzyklus ist seit noch nicht einmal zwei Jahren beendet. Mit einer flächendeckenden Erholung der Immobilienpreise ist 2024 daher noch nicht zu rechnen. Bei Gewerbeimmobilien erwarten wir vielerorts weitere Wertberichtigungen. Dies könnte trotz erhöhter Risikovorsorge einige Geldinstitute vor Herausforderungen stellen; insbesondere vor dem Hintergrund einer weiterer Bankenregulierung. Die voraussichtlich günstigen Zinsentwicklungen werden die Nachfrage nach Wohnungsimmobilien stützen. Im gehobenen Wohnungssegment könnte sich daher die Preiseentwicklung weiter stabilisieren. Insgesamt fällt der Ausblick auf das kommende Jahr damit nur verhalten positiv aus.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.direkt AG & IREBS Institut für Immobilienwirtschaft
Erstveröffentlichung: bf-direkt.de, Januar 2024