Bewertung und Wertsteuerung

Die Transparenz über Wert und Wertentwicklung des Immobilienbestands rückt aus vielen Gründen zunehmend in den Fokus. In der Theorie wird viel über die Grundstücks- und Immobilienbewertung geschrieben: So wird aus juristischer, betriebswirtschaftlicher und bautechnischer Sicht von Experten geschildert, wie sich die Ermittlung eines Wertes zusammensetzt. Zunehmende Internationalisierung und eine steigende Kapitalmarktanforderung der Unternehmen sowie erhöhte Anforderungen zu Rating- und Finanzierungszwecken bringen ebenfalls Bewegung und Veränderung. 

Hinzu kommt ein zunehmend komplexeres und anspruchsvolleres regulatorisches Umfeld, wie zum Beispiel die neuen gesetzlichen Regulierungsebenen und -vorschriften durch das in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches seit Juli 2013 eingehalten werden müssen. Um ein Gefühl für die Umsetzung der wachsenden Anforderungen der verschiedenen Gruppen der Immobilieneigentümer und -manager zu bekommen und zu analysieren, ob Akteure primär auf externe und/oder interne Bewertungsansätze Wert legen, führte Deloitte eine Studie durch und befragte die größten Marktteilnehmer verschiedenster Branchen.

Analysiert wurden die Ergebnisse von 37 Unternehmen mit Portfoliogrößen zwischen 0,3 und 35 Mrd. EUR(gemessen am Verkehrswert). Vertreten sind Fondgesellschaften, Wohn- und Gewerbeimmobilienunternehmen sowie Pensionskassen, Versicherungen und Corporates.

Die Praxis zeigt, dass Bewertungsauslöser häufig in externen Anforderungen begründet sind, jedoch eindeutig Unternehmen auch intern ihren Nutzen darin finden. Zu den dritthäufigsten Bewertungsgründen zählen mit 61% die jährliche Bilanzierung, mit 55% die Portfoliosteuerung sowie mit 53% regulatorische Pflichten aufgrund von Transaktionen. Bilanzielle Zwecke dominieren eindeutig und erklären auch, warum mehr als zwei Drittel der Befragten angaben, ihren Bestand in regelmäßigen Turnussen zu bewerten. Darauf aufbauend zeigte sich, dass immerhin zwei Drittel der Unternehmen eine intensive Weiternutzung der Erkenntnisse pflegen, aber nur ein geringer Teil den externen Bewerter dabei mit einbindet. Lediglich ein Viertel der Unternehmen bekennt sich dazu, die Ergebnisse nur für den konkreten Bewertungsanlass zu nutzen.

Innerhalb der Unternehmen gibt es eher selten eine spezialisierte Bewertungsabteilung. Die Studie zeigt, dass nur 21% aller Befragten eine solche besitzen (insbesondere Non-Property Companies) und die meisten, nämlich 57%, die Abteilung in andere Bereiche integrieren. Dazu passt, dass auch ein großer Teil der Unternehmen kein spezialisiertes Immobilienreporting implementiert, sondern entweder ihr eigenes immobilienspezifisches Reporting anwendet oder auf ihr unternehmensinternes Finanzreporting zurückgreift.

Welche Methode zur Bewertung ausgewählt wird, ist stark branchenabhängig. Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) sowie das deutsche Ertragswert-Verfahren führen erwartungsgemäß die Liste an, mehr als 80% der Befragten nutzen eines der beiden Verfahren. Sonstige national und international übliche oder nicht normierte Methioden spielen eine eher untergeordnete Rolle.

Bei der Frage externe versus interne Bewertung war das Ergebnis eindeutig, 72% der befragten Unternehmen verwenden sowohl eine interne als auch eine externe. Dies spricht für den Wunsch nach interner Validierung der externen Ergebnisse bzw. externer Bewertung als zusätzliche Pflicht. Dabei ist die höhere Glaubwürdigkeit und Akzeptanz der Ergebnisse der wesentliche Grund für die Beauftragung externer Bewerter. Einen Kostenvorteil sehen die Befragten hierbei jedoch nicht, da externe Bewerter in der Regel nicht anstelle von sondern zusätzlich zur internen Bewertung beauftragt werden. Entscheiden sich Unternehmen für eine reine interne Bearbeitung, dann aufgrund der Bestandskenntnisse und des damit verbundenen weiteren Ausbaus dieser Kenntnisse, vor allem, wenn es sich um spezifische und komplexe Immobilien dreht.

Bemerkenswert ist, dass die fachliche und technische Testierung der internen Bewertungssysteme bisher nicht die Regel ist. Lediglich 47% der betroffenen Unternehmen lassen ihre vorgenommene Bewertung extern überprüfen. Dies tun schwerpunktmäßig die Unternehmen, welche ihre Immobilien zu Marktwerten bilanzieren.

Die Ergebnisse der Studie bringen uns zu dem Fazit, dass die Immobilienbewertung an Bedeutung zunimmt und die Praxis vermehrt auf die Verzahnung externer und interner Bewertungen setzt. Für viele Unternehmen sind die externen Anforderungen der wesentliche Auslöser für die Durchführung von Immobilienbewertungen. In der insgesamt steigenden Bedeutung ist allerdings klar abzulesen, dass die Bewertungsergebnisse zunehmend für interne Zwecke genutzt werden könnten (Objekt- und Portfoliooptimierung und -steuerung). Aufgrund dessen sollten viele Unternehmen über interne Bewertungsabteilungen verfügen, die deutlich mehr als eine Steuerungs- und Kontrollinstanz darstellen sollten. Sie führen vielmehr parallel (teilweise ausschließlich) eigene, interne Bewertungen durch.

Im Hinblick auf eine Optimierung und Qualitätssteigerung stellt sich die Frage, wie bei Unternehmen, die parallel externe als auch interne Bewertungen nutzen, die Bewertungsprozesse und -systeme ineinandergreifen sollten. Wir vermuten hier Potenziale zur Verschlankung der Prozesse sowie zur Qualitätserhöhung der Ergebnisse.

Die Frage ist auch, wie die Qualitätssicherung interner Bewertungen bei denjenigen Unternehmen erfolgt, die keine externe fachliche und technische Prüfung ihrer Systeme durchführen lassen. Wir sehen häufig eine Vielzahl Excel-basierter Individuallösungen. Eine transparente Nachvollziehbarkeit der Parameter und der Methodik ist häufig nur bedingt gegeben.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Erstveröffentlichung: Deloitte & Touche, Real Estate News, Januar 2014