Betreibersuche im Fokus

Die Suche nach einem leistungsfähigen und nachhaltig erfolgreichen Hotelbetreiber ist eine wesentliche Grundlage für eine erfolgreiche Hotelimmobilienentwicklung. In der Regel werden langjährige Miet-/Pachtverträge mit Laufzeiten von mehr als 15 Jahren geschlossen und mit Bürgschaften und/oder Mietausfallversicherungen sowie Ramp-Up-Vereinbarungen abgesichert. Doch was können Hoteleigentümer unternehmen, wenn der Betreiber trotz aller Ramp-Ups und Absicherungen nicht performt und die vereinbarten Pachten nicht oder nicht in der vereinbarten Höhe zahlen will oder kann? Was sind die ersten Anzeichen eines solchen Risikos? Und vor allem: Wie ist dann zu handeln? Dieser Beitrag fokussiert sich auf die Hotelbetreibersuche in Krisenzeiten für Bestandsimmobilien. Diese erfordert in vielerlei Hinsicht ein umfassendes Fachwissen über die wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und operativen Betriebsabläufe eines Hotels. Darüber hinaus bedarf es persönlicher Kontakte und eines tiefen Verständnisses der aktuellen Marktsituation, um alternative Partner und Lösungen finden zu können.

Die ersten Symptome für ein sich anbahnendes Risiko eines Pachtausfalls lassen sich für die Eigentümer und Asset Manager der Immobilie in der Regel eindeutig erkennen. Erste Warnzeichen sind z.B. erkennbar unterlassene Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten, die vertragswidrige Inanspruchnahme von Rücklagen für den laufenden Betrieb, nachlassende Bewertungen in den Bewertungsportalen aufgrund schlechterem Service und/oder Angebot; ein unregelmäßiger oder unvollständiger Eingang der Pachtzahlungen. Sofern auch nur einige der zuvor genannten Umstände eintreffen, führt dies nicht selten zu einem langsamen und sukzessiven Wertverlust der Immobile. Ein beachtliches Manko, dass sich vor allem im Exit und bei einer umfangreichen Due Diligence letztendlich sehr negativ für die Eigentümer auswirken kann. Priorität hat somit die Vermeidung eines weiteren Mietausfallrisikos und die Wertsicherung des Assets, mit dem Ziel einer Stabilisierung und Optimierung des Betriebes in die vertraglich vereinbarte Umsatz- und Ergebniszone oder, als “ultima ratio“, eines Austauschs der Hotelbetreibergesellschaft.

Grob skizziert gliedert sich eine klassische Betreibersuche bis zu einem erfolgreichem Vertragsabschluss in die folgenden Phasen:
• Markt- und Wettbewerbs-/Potentialanalyse (inkl. Positionierung)
• Umsatz- und Ergebnisanalyse des eigenen Mieters/Pächters im Vergleich zum Markt/ Wettbewerb
• Analyse des möglichen Optimierungspotentials meines Mieters/Pächters, ggf. Unterstützung bei der Stabilisierung/Optimierung der Ergebnisse und/oder
• Aktive Suche nach einem neuen geeigneten Hotelpartner, idealerweise im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens von (vor-) ausgewählten Partnern (Short List) auf Basis eines detaillierten Projekt-Exposés bis zum Letter of Intent (LoI)
• Konkrete Vertragsverhandlungen mit bis zu drei Bietern bis zum Abschluss

Diese anstehenden Veränderungsprozesse werden beispielsweise genutzt um die Immobilie einem ersten Performance-Check zu unterziehen. Dabei geht es um Fragestellungen wie: Wo ergeben sich zu optimierende Bereiche im Betrieb? Ist die Immobilie im Verhältnis zum relevanten Wettbewerb bestmöglich positioniert oder bedarf es nach den vergangenen Betriebsjahren erster Justierungen? Können Umbauten die Marktposition langfristig verbessern? Entsprechen die überprüften CapEx Rückstellung den bilanzierten Werten und können hierfür verwendet werden? Entspricht der bestehende Pachtvertrag den aktuellen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen unter Berücksichtigung der Exit-Strategie des Eigentümers?

Erst in Abhängigkeit von den jeweiligen Ergebnissen dieser Prüfung ergibt sich eine umfangreiche Aufgabenstellung, die Horwath HTL für den Eigentümer in diesem Veränderungsprozess mit der hotelfachlichen Asset Management Beratung umsetzt. Dies umfasst die kontinuierliche Stabilisierung und Optimierung der wesentlichen Umsatz- und Kostenpositionen des Betriebs in Verbindung mit einem präzisen Eigentümerreporting zu der Entwicklung von relevanten KPI‘s des Hotels und des lokalen Wettbewerbs. Darüber hinaus erhält der Eigentümer konkrete Handlungsempfehlungen und es erfolgt eine Beratung im Namen des Eigentümers bei der Durchführung der jeweiligen Aufgabenstellungen in den Fachabteilungen auf Basis sehr detaillierter Benchmark- und Budgetvorgaben. Dies umfasst sowohl umsatzsteigernde Maßnahmen als auch Möglichkeiten zu Kostensenkung, die Optimierung/Nachverhandlung von Verträgen, aber auch technische und bauliche Optimierungsmaßnahmen bei der Prüfung von Aus- und Umbauten. Das oberste Ziel besteht dabei stets darin, auch in der Zukunft den Wert des Asset zu erhalten und bestmöglich zu steigern.

Im Falle einer First-Class-Hotelimmobilie in Deutschland hatte beispielsweise der Mandant und Eigentümer aufgrund einer sich abzeichnenden Performanceschwäche des aktuellen Hotelbetreibers darum gebeten, eine Analyse des bestehenden Betriebs vorzunehmen und Empfehlungen zum weiteren Vorgehen abzugeben. Im Zuge der Beratung konnten nicht nur Schwachstellen und Potenziale im laufenden Betrieb identifiziert, sondern in der Folge auch eine spürbare Stabilisierung und Optimierung des operativen Betriebs erreicht werden. Dabei mündete die Beratung trotz kleinerer operativer Erfolge letztlich in die Empfehlung eines Betreiberwechsels.

Dieser Prozess konnte nach rund sechs Monaten in einer für alle Beteiligten zufriedenstellenden Form abgeschlossen werden. Vorausgegangen waren ein internationales Bieterverfahren mit drei in Frage kommenden Partnern (Short List), intensiven Verhandlungen zu Vertragsform, Pacht-/Miethöhe, Sicherheiten und steuerlichen Optimierungen für beide Vertragsparteien und ein reibungsloser, durch den Berater im Vorfeld strukturierter Übergabeprozess. Dabei ergaben sich schlussendlich deutliche bessere Konditionen, und zwar nicht nur für den Eigentümer. Vielmehr galt dies in Summe für alle drei Beteiligten, inklusive des alten und des neuen Pächters – eine Triple-win-win-Situation.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Horwath HTL Germany
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2017