Bestandssanierungen im Fokus

Schnell war klar, dass das von der Bundesregierung ausgegebene Ziel, jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen, mehr als unrealistisch ist. Um den wachsenden Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum zu decken, darf nicht ausschließlich auf Neubauten gesetzt werden. Bestandssanierungen müssen in den Fokus rücken, werden aber aus vielfältigen Gründen erschwert.

Laut der Studie „Künftige Wohnungsleerstände in Deutschland" (2020) des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) standen im Jahr 2016 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland leer. 2030, so die Prognose der Studie, könnten der Leerstand die 3-Millionen-Marke knacken. Rein rechnerisch dürfte es also keine Wohnungsnot in Deutschland geben.

Das Problem: In den seltensten Fällen besteht großer Leerstand dort, wo dringend Wohnraum gebraucht wird, also in den Ballungsgebieten. Den Druck von diesen zu nehmen, ist ein Aspekt, der im Ringen um mehr Wohnraum zu oft vergessen wird. Auch wenn dichter und höher gebaut und mehr Baufläche für den Wohnungsbau ausgewiesen wird, in den Ballungsräumen ist das Platzangebot endlich. Ein vor diesem Hintergrund notweniger Ansatz ist, politisch zunächst alles dafür zu tun, vorhandene Wohnungen zu erhalten und Regionen mit viel Leerstand attraktiv zu machen, bevor an Neubauten in ohnehin überlasteten Metropolregionen gedacht wird. Dieser Schritt ist sowohl gesellschaftlich als auch ökologisch notwendig und sinnvoll: Dezentrale Regionen würden neu belebt und graue Energien für Rück- bzw. Neubauten andernorts eingespart.

Dass dies freilich ein langfristiger Ansatz ist, der den kurzfristigen Problemen der Großstädte kaum Abhilfe verschafft, liegt auf der Hand. Dennoch sollte er als einer von vielen Maßnahmen konsequent verfolgt werden, um nachhaltig zu entlasten. Wie aber kurzfristig mit den Ballungsgebieten umgehen? Konsequente Verdichtung, vor allem vertikal, und die Mobilisierung von Baulandreserven, z.B. Brachflächen, sind ein Ansatz. Was aber tun mit dem leerstehenden Wohnraum, der bereits in großer Menge vorhanden ist? Neubaustopps zu verhängen, so lange Leerstand vorhanden ist, wäre pauschalisierend und trüge den individuellen Gegebenheiten vor Ort wohl kaum angemessen Rechnung. Neubauten der Sanierung von Beständen vorziehen, ist jedoch ebenfalls ein Schritt in die falsche Richtung. Ein gangbarer Weg wäre, dass bei geplanten Abrissen und folgenden Neubauten der Nachweis geführt werden muss, dass dieser nachhaltiger als eine Sanierung ist. Dies würde pauschale Verbote überflüssig machen und unnötige Neubauten – und damit Ressourcenverschwendung – verhindern. Bei der Nachhaltigkeitsbewertung eines Gebäudes dürften dabei keineswegs die grauen Energien außer Acht gelassen werden, so wie es momentan noch die Regel ist.

Regulatorische Hürden senken

Um den Erhalt von Beständen, auch bei der entsprechenden Bereitschaft, nicht von vorneherein unmöglich zu machen, muss auch am bestehenden Regelwerk, z.B. bezüglich Denkmalschutz, energetischer Sanierung oder Brandschutz gearbeitet werden. Einige Vorgaben sind auch bei der fachgerechtesten Sanierung schlicht nicht erfüllbar. So können z.B. die Abmessungen von Fluren und Treppenhäusern im seltensten Fall verändert werden. Auch die nachträgliche Installation von Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen auf dem Dach sind nicht immer problemlos möglich. Andere Regelungen würden eine Sanierung ökonomisch unsinnig machen, weil sie die Kosten weit über die eines Abrisses und anschließenden Neubaus treiben würden.

An solchen Details dürfen Bestrebungen, bestehenden Wohnraum zu erhalten, jedoch nicht scheitern. Bezüglich der Sicherheit darf es selbstverständlich keine Kompromisse geben. Für alle anderen Vorschriften muss es gegebenenfalls vertretbare Ausnahmeregelungen geben, um eine Sanierung im wirtschaftlich, zeitlich und technisch stemmbaren Bereich zu halten.

Egal wie gut die Voraussetzungen sind, am Ende des Tages werden immer die Kosten, Aufwand und Nutzen darüber entscheiden, ob ein Bestandsgebäude durch einen Neubau ersetzt oder erhalten wird. Um hier nachhaltig erfolgreich zu sein, muss mit gebündelten Maßnahmen dafür gesorgt werden, dass Erhaltungen regulatorisch möglich und finanziell sinnvoll werden. Die Politik hat die Probleme erkannt, nun muss sie auch Lösungen zulassen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DHBW Center for Advanced Studies (DHBW CAS)
Erstveröffentlichung: DHBW Center for Advanced Studies (DHBW CAS)