Bestandssanierung im Fokus
Der Schlüssel zum Erfolg
Klima- und Umweltschutz stellen eine der größten Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft dar. Der europäische „Green Deal“ sieht vor, dass bis spätestens 2050 alle Gebäude in der EU klimaneutral sein sollen. Schon jetzt legen Finanzierer, Mieter und Investoren immer mehr Wert auf einen schlanken ökologischen Fußabdruck, sodass Immobilien mit schlechter Umwelt- und Klimabilanz schwerer zu vermarkten sind und zukünftig an Wert verlieren werden.
Doch ausschließlich auf energieeffizienten und klimafreundlichen Neubau auszuweichen, kann nicht die Lösung sein. 35 Prozent der Gebäude in der EU sind älter als 50 Jahre, und 75 Prozent des Gebäudebestands sind aus Klimagesichtspunkten ineffizient. Schätzungsweise 85 bis 95 Prozent der Gebäude werden auch im Jahr 2050 noch stehen. Abriss und Neubau würde immense „graue“ Emissionen produzieren und wäre in aller Konsequenz – zum Beispiel in historischen Innenstädten – auch gar nicht wünschenswert.
Also führt kein Weg an einer umfassenden energetischen Transformation und Optimierung des Gebäudebestands vorbei. In einer Umfrage von EY bestätigte mehr als die Hälfte der befragten Immobilien-Assetmanager, dass diese Transformation derzeit ihren Investitionsschwerpunkt darstelle.
Ein Bestandsobjekt muss komplett durchleuchtet werden
Um einen sowohl effektiven als auch kosteneffizienten Sanierungsplan zu entwerfen, ist es erforderlich, das Objekt zunächst komplett zu durchleuchten, sämtliche Verbrauchsdaten zu erfassen, Transparenz zu schaffen, zu analysieren und sprichwörtlich „jeden Stein umzudrehen“. Nicht selten sind es kleinere Maßnahmen, die einen vergleichsweise großen Effekt haben, z.B. die Umrüstung auf LED-Beleuchtung, eine effizientere bzw. sogar „smarte“ Konfiguration der Lüftungs- und Heizungsanlagen oder auch eine Optimierung des Liftmanagements.
Zum Beispiel hat Wealthcap jüngst ein 1967 errichtetes und zuletzt 2001 saniertes Bürohochhaus in Frankfurt am Main energetisch und ökologisch saniert und dabei möglichst wenig bauliche Maßnahmen am Gebäudebestand vorgenommen.
Wealthcap kann bereits einen langen Track Record erfolgreicher energetischer Ertüchtigungen von älteren Büroimmobilien in ganz Deutschland vorweisen und geht dabei stets mit strategischer Planung vor, die der Reihe nach folgende Punkte umfasst: Erfassung der Ist-Situation, Reduzierung der Energiebedarfe- und Verbräuche, weitestgehende Umstellung auf erneuerbare Energien, Schaffung flexibler Gebäudestrukturen, langfristiger Bestandserhalt (zirkulärer Ansatz), Verwendung ökologischer Materialien und Unterstützung bei der Optimierung des Nutzerverhaltens. Das Ziel von Wealthcap ist es, das eigene beziehungsweise von Wealthcap verwaltete Immobilienportfolio bis 2040 komplett in den Net-Zero-Carbon-Status zu überführen.
Einbringung in professionell verwaltete Fonds
Vielen Bestandshaltern von Direktinvestments jedoch fehlt das dafür erforderliche Knowhow, oder sie haben nicht die notwendigen finanziellen Mittel oder die Management-Kapazitäten, um die energetische Optimierung aus eigener Hand durchzuführen. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, die direkt gehaltenen Immobilien in eine Fondsstruktur einzubringen, die von einer professionellen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) sowie einem kompetenten Immobilien-Assetmanager verwaltet wird.
Es gibt viele weitere Gründe, das Management von direkt gehaltenen Immobilien über geschlossene oder offene Fondsstrukturen an Profis auszulagern: Diese vermögen durch Skaleneffekte die Kosten für aufwendige regulatorische Erfordernisse wie das Reporting zu senken und den Aufwand zu reduzieren, sodass sich die Bestandshalter auf ihre originären Aufgaben konzentrieren können. Mehrere Immobilien können in einem Fondsvehikel gebündelt werden, Bewertungsveränderungen dadurch gegebenenfalls ausgeglichen werden. Ein spezialisierter Assetmanager hat zudem unter Umständen einen besseren Marktzugang zu potenziellen Mietern, Finanzierern und Dienstleistern.
Die ESG-konforme Sanierung und die Neupositionierung von Bestandsimmobilien sind als wichtige Treiber dieser Entwicklung hinzugekommen, ohne die eine nachhaltige Transformation der Immobilienwirtschaft nicht gelingen wird. Doch dafür sind Profis gefragt.
Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist Partner der ESG Factory am 30. Januar 2025
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wealthcap
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2025
