Berliner Wohnungsmarkt
Investoren bleiben in Lauerstellung
Die Transaktionsflaute am Berliner Wohnungsmarkt wird noch bis Mitte 2023 anhalten. Das prognostiziert Einar Skjerven, Gründer und Gesellschafter der Skjerven Group, die in Berlin seit 2006 Wohnungsinvestments mit einem Volumen von rund 2,0 Mrd. gemanagt hat.
Bis zum Sommer 2022 waren Wohnungen in Berlin gefragt wie in den Jahren zuvor. In diesem Zeitraum hat die Skjerven Group rund 10 Mio. Euro mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen umgesetzt. Die Wohnungen wurden überwiegend an Selbstnutzer aus Berlin veräußert. Seit Sommer 2022 ist dieses Geschäft weitgehend zum Erliegen gekommen. Denn angesichts der gestiegenen Zinsen verfügen aktuell nur wenige Interessenten über das Eigenkapital, um eine Wohnung aus eigener Tasche finanzieren zu können.
Die Skjerven Group ist ankaufsseitig überwiegend für Internationale institutionelle Investoren tätig. Diese befinden sich aktuell in Lauerstellung. Das heißt: Die Akteure warten auf Angebote, bei denen Wohnhäuser zum etwa 20- bis 22-Fachen der Jahresnettokaltmiete angeboten werden. Benchmark ist die Verzinsung von US-Staatsanleihen und Bareinlagen von aktuell rund vier Prozent. Was weniger Ertrag bringt, gilt als zu teuer und wird daher nicht berücksichtigt.
Das bedeutet für die Mehrzahl der in Berlin angebotenen Häuser und Portfolios, dass die Verkäuferseite ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren müssen. Noch Anfang 2022 ist in Berlin in der Regel das 30-Fache oder mehr für ein Mehrfamilienhaus gezahlt worden. Die hohen Preiserwartungen der Verkäuferseite werden das Marktgeschehen noch drei bis sechs Monate beeinträchtigen.
Ob es demnächst Bewegung am Berliner Wohnungsmarkt gibt, hängt maßgeblich vom Verhalten der Banken ab. Nach mehr als zehn Jahren Boom und vergleichsweise hohen Transaktionsvolumina steht aktuell bei vielen Investments die Refinanzierung an. Und längst nicht alle Käufer sind in der Lage, die im neuen Zinsumfeld deutlich höheren monatlichen Finanzierungsraten zu stemmen. Momentan hielten aber viele Institute die Füße still und stützten Eigentümer mit Verlängerungen.
Mit jedem Monat gewinnt allerdings die Resilienz der Geschäftsmodelle an Gewicht. Wer in der Vergangenheit zu zu hohen Faktoren gekauft hat, handelte unter Umständen nicht nachhaltig und das wird in der Zukunft durch den Marktmechanismus korrigiert. Für langfristig orientierte Investoren ist Berlin allerdings auch weiterhin ein interessanter Zielmarkt. Die hohe Wohnungsnachfrage, die solide Beschäftigungsentwicklung und der gemessen am Bedarf deutlich zu geringe Neubau sorgen für ein hohes Maß an Investitionssicherheit, das auch durch die Eskapaden von Teilen der Berliner Landespolitik kaum gemindert wird.
Für einen Markteinstieg spricht zudem der im Vergleich zum US-Dollar schwache Euro. Allein durch Währungseffekte haben sich deutsche Immobilien im Verlauf des vergangenen Jahres um bis 20 Prozent verbilligt. Aufgrund dieser Gemengelage geht die Skjerven Group davon aus, dass US-Dollar notierte Pensionsfonds ihr Geld weiter in Berliner Wohnungen anlegen werden.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Skjerven Group
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2023
