Messen und managen

Indirekte Immobilienanlagen zählen seit jeher zu den langfristig orientierten Formen des Vermögensaufbaus. Ihre Verzinsung wird gespeist aus Mietertrag und Wertentwicklung einer oder mehrerer Immobilien über eine lange Zeit. Die Hauptaufgabe des Managers indirekter Immobilienanlagen besteht darin, als Treuhänder das Vermögen der Anleger verantwortungsbewusst zu verwalten – und durch innovative Lösungen und Produkte einen nachhaltigen Mehrwert zu erwirtschaften. Das Geschäftsmodell bringt es quasi mit sich, frühzeitig die Weichen zu stellen. Zu den Weichenstellungen gehört heutzutage eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilienportfolios. Denn nur wer nachhaltig wirtschaftet bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund ist Nachhaltigkeit keine neue Herausforderung, sondern Teil eines ganzheitlichen Immobilienverständnisses großer Portfoliomanager wie es die Anbieter Offener Immobilienfonds sind.

Die Voraussetzung dafür, der Verantwortung für das Qualitäts- und Nachhaltigkeitsmanagement der Anlageobjekte gerecht zu werden, ist die Erfassung von Verbrauchsdaten – getreu dem Motto „If you can measure it, you can manage it“. Klare Zielsetzungen sind erforderlich.  Dies ist je nach Nutzungsart und Mietvertragsstruktur nicht auf Anhieb möglich. Ausgehend von einem Musterportfolio sollte der Anteil der erfassten Immobilien kontinuierlich ausgebaut werden. Union Investment hat in 2013 Verbrauchsdaten von 75 Prozent des global investierten Bestands erfasst.

Strategische Verankerung von „Nachhaltigkeit“

Aktive Asset Manager sehen einen langfristig positiven Zusammenhang zwischen einem nachhaltigen Handeln und dem wirtschaftlichen Mehrwert sowie der Zukunftsfähigkeit nachhaltiger Produkte. Nachhaltigkeitsziele integrieren sie umfassend und konsequent in ihre Geschäftsstrategie und -prozesse. Was bedeutet dies konkret?

Bei der Union Investment werden beispielsweise im Rahmen eines gruppenübergreifend installierten Umweltmanagementsystems (UMS) nachhaltige Prozesse qualitätsgesichert und deren Fortschritt überwacht. Neben dem Unternehmen haben wir auch freiwillig das Produkt „Immobilie“ nach ISO 14.001 zertifizieren lassen. Eine Anwendung des UMS also auf Produktebene wird genauso wie auf Unternehmensebene jährlich zwischengeprüft, um das Zertifikat zu behalten. Bei Union Investment gewährleisten darüber hinaus Nachhaltigkeitsexperten die Einhaltung der selbstgesteckten Nachhaltigkeitsstandards. In der „Leitlinien für verantwortliches Investieren“ (VI) sind zum Beispiel  die Einhaltung von Aspekten, wie internationale Standards – u.a. dem United Nations Global Compact (UNGC) oder der UN PRI – beschrieben.

Qualitätsrahmen zur Optimierung des Bestandes

Zertifikate dienen dem Nachweis der nachhaltigen Qualität von Gebäuden. Auch tragen sie generell zu einem klareren Verständnis von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft bei. Gleichzeitig bieten sie Investoren und Nutzern höhere Transparenz bei der Bewertung der nachhaltigen Qualitäten von Immobilien. Und nicht zuletzt sind sie Orientierungsrahmen zur nachhaltigen Optimierung von Gebäuden. Eine Ausrichtung der Investitionsstrategie auf ausgewiesen nachhaltige Objekte, bei Neubauten idealerweise ausgestattet mit einem Nachhaltigkeitszertifikat, sichert langfristig den Werterhalt und die Wertentwicklung des Portfolios. Im Bestand von Union Investment befinden sich derzeit beispielsweise  52 zertifizierte und vorzertifizierte Objekte.

Unterstützend wird den Asset Management- und Investment-Teams der Sustainable-Investment-Check (SI-Check) zur Verfügung gestellt, der auf den Kriterien von Zertifizierungssystemen wie DGNB oder LEED basiert. Mit ihm werden die Fondsobjekte jährlich qualitativ bewertet und Kriterien aus Bereichen wie z.B. Energie und Umwelt, Standortqualität und Gesundheit werden systematisch erfasst. Das Instrument wird fortlaufend angepasst und verfeinert. Neben der Bestandsbewertung wird der SI-Check auch bei der Prüfung von Ankäufen für die Immobilienfonds verbindlich durchgeführt. Die Erreichung von vordefinierten Zielwerten wird dabei angestrebt.

Ein auf Nachhaltigkeit ausgerichtetes Immobilienportfolio erhöht die Wertschöpfung für Anleger und Mieter. Zudem profitiert auch die Umwelt: Das von Union Investment eigens entwickelte Portfolio Sustainability Management (PSM) erfasst alle immobilienspezifischen Verbrauchsdaten und zeigt Optimierungspotenzial etwa beim Energie- oder Wasserverbrauch der Immobilien auf. Maßnahmen zum schonenden Umgang mit Ressourcen können entsprechend ab- und eingeleitet werden. Das PSM bildet somit die Grundlage für eine langfristig nachhaltige Ausrichtung des internationalen Immobilienfondsbestands.

Ein kurzer Blick hinter die Kulissen: In einem jährlichen Rollout läuft in enger Zusammenarbeit mit dem Property- und Asset Management sowie den Mietern die Verbrauchsdatenerfassung geeigneter Objekte in PSM. Dies ist nicht immer einfach: Die Notwendigkeit dieser detaillierten Aufgabe ist mitunter schwer zu vermitteln und Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten verändern sich fortwährend. Zudem sind die Mieter nicht überall dazu verpflichtet, Verbrauchsdaten offenzulegen, sodass man auf ihren guten Willen angewiesen ist. In manchen Fällen sind Mieter nicht zur Datenlieferung bereit und der Prozess der Erhebung wird somit wesentlich erschwert.

Doch auch unter solchen Gegebenheiten gibt es alternative Herangehensweisen. Mit einer ausführlichen Qualitätssicherung werden die erfassten Daten durch unabhängige Dritte manuell objektweise auf ihre Vollständigkeit und Plausibilität geprüft sowie fehlende Daten durch Referenzwerte vervollständigt. Die Verbrauchswerte von Immobilien, zu denen keine Zahlen geliefert werden können, werden auf Basis von Referenzwerten hochgerechnet, um das Gesamtportfolio abbilden zu können. Die hierfür entwickelte Systematik berücksichtigt nutzungsbezogene Durchschnittswerte unterschiedlicher Quellen und historische Portfoliodaten. Um eine Vergleichbarkeit der Objekte des internationalen Portfolios untereinander herzustellen, erfolgt eine Bereinigung der Daten. So werden beispielsweise die Verbrauchsdaten für Endenergie um Klima, Betriebszeit, Leerstand, Belegungsdichte, sowie Sonderverbraucher bereinigt. Eingangs noch als „zusätzliche Aufgabe mit hohem Zeitaufwand“ wahrgenommen, gehört die Datenerfassung nun zur festen Aufgabe des Property- und Asset Managements, , welche durch die Erfahrung immer effizienter abgehandelt werden kann. In nahezu allen Verträgen mit dem Property Management ist die Mitarbeit an der Datenerfassung mittlerweile ein festgeschriebenes und somit verpflichtendes Ziel.

Die Kombination von SI-Check für die qualitative Bewertung und Portfolio Sustainability Management (PSM) für die quantitative Analyse gewährleistet eine umfassende jährliche Bilanzierung der Objekt- und Portfoliodaten. Gleichzeitig wird die Wirkungsweise ergriffener Maßnahmen nachverfolgt und die Erfolgsmessung sukzessive als Standard in die Arbeitsprozesse integriert.

Rahmen für die Nachhaltigkeitsmessung

Seit Juni 2008 ist Union Investment Mitglied des ZIA. In der Arbeitsgruppe „NEU - Nachhaltigkeit, Energie und Umwelt“ arbeitete Union Investment wesentlich an der Entwicklung des 2013 erschienenen ZIA „Leitfaden zur Einführung von Nachhaltigkeitsmessungen im Immobilienportfolio – Technologisch-ökologische Aspekte“ mit. Hierin finden sich Empfehlungen für brancheneinheitliche Nachhaltigkeitsmessungen in der Immobilienwirtschaft. An diesem Leitfaden richtet sich die Kennzahlenerhebung von Union Investment aus, wodurch der Qualitätsstandard der Verbrauchsdaten gesichert wird. Union Investment hält sich an die vom ZIA empfohlenen Methoden der Nachhaltigkeitsmessung ihres Portfolios und erfüllt alle Kriterien. Unsere Form der Datenbereinigung entspricht den vom ZIA vorgeschlagenen Bereinigungsmethoden. (siehe Kapitel 5. Branchenreporting (Lektorat bitte Verweis auf richtige Seite, im Kodex 2013 auf S. 40/41, Portfoliodaten, Datenqualität (Tabelle) „Bereinigung“ ) außerdem siehe ZIA „Leitfaden zur Einführung von Nachhaltigkeitsmessungen im Immobilienportfolio“ Kapitel 5.2 Grundlagen des Benchmarkings und 5.4 Datenbereinigung) (Lektorat bitte berichtigen wenn dieser Leitfaden im vorliegenden Buch in Gänze enthalten sein sollte)

In der Task Force "Empfehlungen an die Immobilienwirtschaft" der ZIA-AG Nachhaltigkeit hat Union Investment den ZIA Nachhaltigkeits-Kodex maßgeblich mitentwickelt. Der ZIA Branchenkodex ist heute in Form der zehn Selbstverpflichtungen der Immobilienwirtschaft fest in die Tätigkeiten des Unternehmens eingebunden. Die Unterzeichner des Kodex verpflichten sich freiwillig dazu, die Grundsätze im Rahmen ihres unternehmerischen Handelns zu berücksichtigen und im Rahmen des ökonomisch Vertretbaren umzusetzen. In den jährlich erscheinenden CSR-Berichten nimmt Union Investment Bezug darauf und bezieht Stellung. Bei den Clustern für die Unterteilung der unternehmerischen Tätigkeiten der Immobilienwirtschaft entlang des Lebenszyklus der Immobilie ist das Unternehmen dem Cluster 2: „Betreiben & Vermieten“ und Cluster 3: „Investieren“ zugeordnet. So sind die Verantwortlichkeiten ganz klar durch die Tätigkeit bestimmt und benannt. Die ZIA Reportingstruktur beschreibt in 14 Punkten, welche Inhalte grundsätzlich Reportingstandard für das Nachhaltigkeitsreporting in der Immobilienwirtschaft sein sollten. Dabei beruft sich der ZIA, ebenso wie die UNPRI und GRESB, auf die Leitsätze der Global Reporting Initiative (GRI). Mit dem Nachhaltigkeitsreporting, im jährlichen CSR-Bericht veröffentlicht, erfüllt das Unternehmen alle Anforderungen bezüglich Reportingstruktur und -standard des ZIA/GRI. Dies ist auch durch das GRI-Zertifikat dokumentiert.

Was vielleicht auch anderen Investoren, die vor dem Schritt eines Nachhaltigkeitsreporting stehen, Mut macht: Trotz der skizzierten vielfachen Herausforderungen gelingt es Union Investment nun schon im dritten Jahr in Folge die relevanten Verbrauchswerte des Immobilienfondsportfolios qualitätsgesichert offenzulegen, um durch fortgeschriebene Transparenz Verbesserungspotenziale zu identifizieren und die Nachhaltigkeit unseres Immobilienportfolios kontinuierlich zu verbessern. Der Anfang ist also gemacht: Die Notwendigkeit des Reportings ist intern verstanden und die jährlichen Erfassungen zählen mittlerweile zur Routine.

Ausblick: Datenbereitstellung für Benchmarks

Auch im Benchmarking kann sich das Unternehmen von Jahr zu Jahr verbessern. Branchenweite und marktübliche Standards zum Benchmarking auf Fondsebene sind zwar noch wenig etabliert oder entwickeln sich gerade erst. Es ist aber unverzichtbar, die Entwicklungen im Blick zu behalten und hinsichtlich der zu erhebenden Verbrauchsdaten „lieferfähig“ zu sein.

Zuerst war nur ein internes Benchmarking durch Bildung eigener Portfolio-Durchschnittswerte und den Vergleich der Verbräuche mit diesem Wert möglich. Mittlerweile gibt es weitere Alternativen, beispielsweise zusätzlich kontinuierlich am Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teilzunehmen. Hier wird die Nachhaltigkeitsperformance von Fonds in einer jährlichen Analyse bewertet und das Ergebnis über ein Scoring-Modell dargestellt. Daraus können Reports mit Abbildung der Benchmarkingergebnisse inklusive Fondsrankings erstellt werden. Damit ergibt sich auch die Möglichkeit, Nachhaltigkeitsziele zu definieren, die eigene Nachhaltigkeitsperformance der Fonds im Vergleich zu anderen Marktteilnehmern und Produkten einzuordnen und die Zielerreichung zu verfolgen. Transparenz ist dabei das übergeordnete Ziel. Union Investment ist grundsätzlich durch das genannte Portfolio Sustainability Management (PSM) dazu in der Lage, alle Arten von Benchmarkinganforderungen zu erfüllen. Die zuverlässige und qualitätsgesicherte Verbrauchsdatenlage stellt eine Reaktionsfähigkeit für die verschiedensten Auswertungsformen sicher, sei es im Benchmarking, Ranking oder Rating.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft