Begehrt, aber anspruchsvoll

Renewable Assets wie Solaranlagen und Windräder sind begehrte Investmentobjekte, weil sich mit ihnen ökonomische und ökologische Ziele optimal verbinden lassen. Doch das Marktumfeld ist komplex. Wie Investoren einen Ausgleich finden zwischen ihren Sicherheits- und Renditebedürfnissen einerseits und den Ansprüchen der Verkäufer andererseits, erklären Kristof Krull und Dr. Jonas Hail.

Bis kurz vor Ausbruch des Ukraine-Krieges bewegten sich die Strompreise lange Zeit seitwärts. Doch spätestens seit Februar 2022 legen die Preise an der Strombörse eine Achterbahnfahrt hin. Ein wesentlicher Grund dafür ist die verschärfte Knappheit von fossilen Energieträgern.

Länder wie Deutschland, die in der Vergangenheit die Energiewende nicht intensiv genug vorangetrieben haben, stehen nun vor der großen Herausforderung, die wirtschaftlichen und sozialen Folgen der hohen Strompreise abfedern und zugleich unabhängiger von Energieimporten werden zu müssen.

Darauf hat die Politik mittlerweile reagiert und die Ausbauziele für Renewable Assets, also insbesondere Wind- und Solarparks, deutlich nach oben korrigiert. Zudem hat sie einige Initiativen auf den Weg gebracht, wie etwa die EEG-Novelle oder das „Wind-an-Land“-Gesetz. Es gab auch direkte Markteingriffe, wie etwa die Strompreisbremse. Weitere Instrumente, die Einfluss auf den Strompreis haben werden, sind zu erwarten.

Die Auswirkungen dieser Initiativen auf den Ausbau der Erneuerbaren Energien und den Strompreis sind noch nicht klar einschätzbar. Aufgrund des Nachholbedarfs beim Ausbau der Erneuerbaren Energien – symptomatisch ist etwa die Zahl der neu in Betrieb genommenen Windkraftanlagen an Land („onshore“), die in Deutschland abzüglich zurückgebauter Altanlagen pro Jahr seit 2017 stetig abgenommen hat – spricht jedoch nicht viel dafür, dass die Strompreise kurzfristig substanziell sinken werden. Auch die Strompreisbremse hat bisher hauptsächlich zur Verunsicherung unter den Marktteilnehmern geführt.

Die Rahmenbedingungen für Renewable Assets sind dementsprechend von einem sehr dynamischen Umfeld und dem derzeit hohen Strompreisniveau geprägt. Hinzu kommt ein großer Nachfrageüberhang. Dadurch erhöht sich die Komplexität solcher Investitionsmöglichkeiten. Dies zeigt sich einerseits auf technischer Seite daran, dass Renewable Assets zu einem immer früheren Entwicklungsstadium oder in anspruchsvolleren Strukturen an den Markt kommen. Andererseits werden aus wirtschaftlicher Sicht die Bewertung und Kaufpreisfindung eine immer größere Herausforderung.

Es ist naheliegend, dass die Projektverkäufer hohe Strompreise eingepreist wissen möchten. Sie gestalten die Verkaufsprozesse zunehmend kompetitiv, so dass sich die Interessenten gegenseitig hochbieten und die Auswahl des Käufers erst zu einem recht späten Zeitpunkt im Prozess erfolgt.
Investoren müssen dagegen ihren Rendite-Risiko-Profilen gerecht werden. Sie wollen sicherstellen, dass der Kaufpreis für ein Renewable Asset auch dann noch angemessen ist, sollten sich die Strompreise mittel- bis langfristig wieder auf einem niedrigeren Niveau einpendeln. Dies ist wichtig, weil Renewable Assets heutzutage in der Regel Investitionshorizonte von 30 Jahren oder mehr haben. Aber auch kurzfristige Einflüsse, wie etwa die Strompreisbremse, sind zu berücksichtigen.

Diese Marktlage erfordert deutlich kreativere Preisfindungs- und Zahlungsmechanismen für Renewable Assets, als sie in der Vergangenheit nötig waren. Altbewährte Transaktionsstrukturen, wie etwa den Standardansatz von Fertigstellung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang bei Closing der Transaktion, sieht man zunehmend seltener.

Institutionelle Investoren, die ihr Portfolio mit Renewable Assets erweitern bzw. weiter ausbauen möchten, sollten darauf bedacht und trotzdem pragmatisch reagieren: Bisher bekannte käuferfreundliche Regelungen sollten in der Vertragsgestaltung kein Selbstzweck mehr sein, sondern müssen im Einzelfall auf ihre Notwendigkeit geprüft werden. Zugleich muss die besondere Sorgfalt, die institutionelle Investoren erfüllen müssen, auch im heutigen Verkäufermarkt eingehalten werden. Letztlich kommt es auf gegenseitiges Verständnis für die Interessen und den Rahmen des jeweils anderen und die daraus abgeleiteten Lösungen an, die für beide Seiten tragbar sein sollten.

Im Hinblick auf die Bewertung und Kaufpreisfindung kann beispielsweise durch Earn-Out-Mechanismen und Mehrerlösbeteiligungen eine ausgeglichene Risikoverteilung der zukünftigen Strompreisentwicklung zwischen den Parteien erreicht werden. Dies erlaubt es beiden Seiten, trotz unterschiedlicher Prognoseannahmen über die Strompreise, zu einem Vertragsschluss zu gelangen. Dabei wird – vereinfacht gesprochen – der Kaufpreis in einen fixen und einen variablen Bestandteil unterteilt. Die Auszahlung des variablen Bestandteils hängt davon ab, ob bestimmte im Kaufvertrag festgelegte Bedingungen in Zukunft tatsächlich eintreten. Dies könnte zum Beispiel auch der Abschluss eines Stromabnahmevertrags (PPA) zu einem bestimmten Preis innerhalb eines vereinbarten Zeitraums sein.

Derartige Regelungen müssen juristisch einwandfrei ausgestaltet sein. Das Zusammenspiel zwischen Rechtsberatern und Investoren wird deshalb noch wichtiger, da schließlich kommerzielle Überlegungen detailliert und rechtssicher in den jeweiligen Verträgen abgebildet werden müssen.
Nichtsdestoweniger bleiben institutionelle Investoren mit langfristigen Anlagehorizonten im Bereich der Renewable Assets mehr denn je geschätzte Vertragspartner. Denn der Staat wird auch weiterhin keine Wind- oder Solarparks bauen, weshalb das Gelingen der Energiewende von zuverlässigen privatwirtschaftlichen Investitionen abhängig bleiben wird. Bringen sie die notwendige Flexibilität mit, bieten sich den institutionellen Investoren weiterhin interessante Investmentopportunitäten im Renewable-Bereich. Diese stehen dabei nicht nur für attraktive Renditen, sondern für einen ertragskräftigen Zukunftsmarkt, Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit. Wertvolle Eigenschaften in volatilen Zeiten.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate GmbH & VESTHAUS Rechtsanwälte PartG mbB
Erstveröffentlichung: Investorennewsletter der HIH Invest Real Estate, April 2023