Bankfinanzierung Adé?

Alternative Finanzierungsinstrumente sind in aller Munde. Neben dem klassischen Bankdarlehen gehören Darlehen durch institutionelle Investoren wie beispielsweise Versicherungen und Pensionskassen inzwischen zum Standard. Auch Kreditfonds werden in immer stärkerem Maße als Kreditgeber aktiv. Doch nicht nur die Kreditgeber ändern sich, sondern auch die Finanzierungformen. Neben klassischen Darlehen erwägen Immobilieninvestoren verstärkt alternative Finanzierungen durch Anleihen oder Schuldscheindarlehen. Auch crowd-basierte Finanzierungen versuchen sich zu etablieren. Aber nicht jedes dieser Finanzierungsinstrumente passt zu jeder Investition. Das liegt zum einen an den wirtschaftlichen Rahmendaten; zum anderen spielen die rechtlichen und regulatorischen Einschränkungen für die jeweiligen Finanzierunginstrumente eine wichtige Rolle.

Institutionelle Kreditgeber konzentrieren sich auf den Markt der langfristigen Finanzierungen. Aufgrund ihrer regulatorischen Vorgaben und Refinanzierungsstruktur können Versicherungen und Pensionskassen für Bestandsimmobilien Darlehen mit Laufzeiten auch weit über 10 Jahren zu sehr günstigen Bedingungen anbieten. Gemäß FAP Mezzanine Report 2017 traten institutionelle Kreditgeber im letzten Jahr aber auch verstärkt als Nachrangkapitalgeber für Bestandsimmobilien in Erscheinung. Insgesamt haben die Institutionellen in der langanhaltenden Niedrigzinsphase ihren Anteil am Finanzierungsmarkt deutlich ausgebaut. Ob dies auch bei einem steigenden Zinsumfeld so bleibt oder ob Versicherungen und Pensionskassen ihre Gelder wieder vermehrt in sicherere Staatsanleihen investieren werden, ist abzuwarten.

Seit 2016 profitieren Spezial-AIF von der Möglichkeit, auch ohne Banklizenz in Deutschland Kredite vergeben zu können. Die Zahl der auf den deutschen Markt drängenden Kreditfonds hat sich seitdem deutlich erhöht. Die risikoarmen Seniorfinanzierungen sind für Kreditfonds jedoch regelmäßig nicht sonderlich attraktiv, da die klassischen pfandbriefrefinanzierten Banken hier deutlich günstigere Konditionen anbieten können. Die Kreditfonds zielen deshalb vorrangig auf den Markt der Mezzanine-Finanzierungen, insbesondere für Entwicklungsprojekte. Dieser bietet für Kreditfonds attraktivere Zinsen, welche den Renditeerwartungen ihrer Investoren entsprechen. Für den Projektentwickler wiederum schaffen solche Mezzanine-Finanzierungen die Möglichkeit, seinen Eigenmittelanteil erheblich zu reduzieren. In Abhängigkeit vom Projekt können Projektentwickler den verbleibenden Eigenkapitalanteil in manchen Fällen komplett durch die von ihnen eingebrachten Entwicklungsleistungen und Expertise abdecken. Mezzanine- und Seniorfinanzierer sowie Projektentwickler agieren hierbei regelmäßig Hand in Hand und bauen auf eingespielte Strukturen.

Aber auch Kreditgeber, welche sich nicht als AIF qualifizieren, versuchen Marktanteile bei den Mezzanine-Finanzierungen zu erobern. Bedeutsam sind dabei insbesondere die Family Offices. Um das Erfordernis einer Banklizenz zu vermeiden, wird das Darlehen regelmäßig im qualifizierten Nachrang gewährt. Ist ein Nachrang gegenüber allen Drittgläubigern aus Risikoaspekten nicht erwünscht, besteht die Möglichkeit, das Darlehen zunächst über eine Fronting Bank auszureichen und erst nach Auszahlung zu erwerben. Allerdings sind mehrstufige Inanspruchnahmen und nachträgliche Anpassungen des Darlehens in Fronting Bank-Strukturen stark eingeschränkt und bieten deshalb für die Bereitstellung von Mezzanine-Kapital für Projektentwicklungen nicht immer eine praktikable Lösung.

Für größere Bestandshalter hat sich der Markt der Anleihen und Schuldscheindarlehen zu einer attraktiven Finanzierungsalternative entwickelt. Diese bieten dem Investor häufig neben attraktiven Konditionen eine größere Flexibilität als klassische Bankdarlehen.

Noch in der Aufbauphase befinden sich die crowd-basierten Finanzierungsstrukturen. Zwar konnten sich bereits einige Plattformenetablieren, die verwendeten Strukturen sind jedoch vielfältig und noch im Wandel. Mehrheitlich steht hinter den für deutsche Immobilien angebotenen Crowd-Investitionen eine Darlehensstruktur. Aufgrund der regulatorischen Vorgaben sind diese Darlehen meist als Nachrangdarlehen ausgestaltet und werden direkt oder unter Zwischenschaltung einer Zweckgesellschaft gewährt. Eigenkapitalinvestitionen mit Gewinnbeteiligungen sind grundsätzlich denkbar, in der Praxis jedoch selten. Derzeit dienen Crowd-Finanzierungen überwiegend als Mezzanine-Kapital für Entwicklungen, aber auch Bestandsobjekte sind über Crowd-Konzepte finanziert. Die Strukturen und Besicherungen von Schwarmfinanzierungen sind noch sehr vielfältig und für den Anleger nicht immer einfach zu durchschauen. Damit sich dieses Finanzierungsinstrument auch langfristig durchsetzt, gilt es für den Markt, sich auf bestimmte Anleger zu fokussieren und für diese ein adäquates Rendite-Risiko-Verhältnis zu finden.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2018