Autonomie für die Immobilie!

Bei zahlreichen Gewerbeimmobilien sind Objektgesellschaften mit dem Namen des Objekts im Grundbuch eingetragen. Auch im Falle einer Veräußerung der Immobilie bleibt der Grundbucheintrag unverändert. Der dahinterstehende Gedanke einer autonomen Immobilie schafft nicht nur Transparenz, sondern ist der Schlüssel für eine branchenweite digitale Asset-Management-Plattform. Ihre Wirksamkeit steigt – analog zu Suchmaschinen – mit der Menge der eingespeisten Daten. So bleiben die Angaben rund ums Asset auch bei Eigentümerwechseln mit einem Klick verfügbar.

Mögen Sie Transparenz? Konkret: Datentransparenz? In der Immobilienwirtschaft sind Daten ein Schatz, der erst langsam gehoben wird. Ob bei Transaktionen, in der Vermietung oder für den laufenden Betrieb – je mehr Daten durch die Parteien vorliegen, desto effizienter läuft das Geschäft. Mehr noch: Märkte leben von Informationen und Datenaustausch. Wer sie bewusst zurückhält, schadet dem Markt.

Ein strikt gefasster Eigentumsbegriff kann zu genau diesem marktschädigenden Verhalten führen. Damit soll kein Plädoyer für eine Enteignungsromantik erfolgen. Aber dass die Immobilie vor Transaktionen alle Einblicke gewähren soll, um nach Vertragsabschluss in die vertraulichen Laufwerke des neuen Eigentümers zu verschwinden, widerspricht den Marktprinzipien. Ein Umdenken ist nötig. Hierbei hilft die Idee der autonomen Immobilie: Anstelle von Unternehmen oder Fonds finden sich schon jetzt als Eigentümer zahlreicher Gewerbeimmobilien Objektgesellschaften in den deutschen Grundbüchern. Diese Gesellschaften tragen häufig die Bezeichnung des Gebäudes und verbleiben auch im Transaktionsfall im Grundbuch – Stichwort Share Deal. Bei einer Veräußerung ändert sich also nur der Eintrag im Handelsregister: vom Gesellschafter A zu Gesellschafter B. Das Grundbuch bleibt unberührt.

Im Grundbuch bemüht man sich bereits um etwas Transparenz. Seine für Kaufinteressenten maßgeblichen Angaben können seit einiger Zeit, je nach Ermessen des Bundeslandes, auch in elektronischer Form bereitgestellt werden. Neben den 16 verschiedenen Versionen ist der Zugang zum Grundbuch in einem Paragraphen mit vier Absätzen geregelt. Unkompliziert ist etwas anderes.

Die Angaben des Grundbuchs und weitere Informationen können sich ebenso in Web-Plattformen befinden. Dort ist es möglich, analoge Dokumente zu klassifizieren und der jeweiligen Kategorie im digitalen Asset zuzuordnen. Die Effizienz dieser Plattformen steigt – ähnlich wie bei Suchmaschinen – mit der Menge der eingespeisten Daten. Nicht nur für Transaktionen, sondern für das gesamte Asset Management wäre eine branchenweite Plattform ein Quantensprung. In Zukunft wird beim Verkauf einer Immobilie deshalb einfach die Zugriffsberechtigung auf das digitale, „autonome“ Asset an den neuen Eigentümer übergehen, während es unverändert auf der Plattform bleibt. Das Konzept der autonomen Immobilie ist dabei mehr als ein Gedankenkonstrukt. Denn wie jeder Erstsemester in Jura lernt, gehört auch der Kölner Dom – ja, genau: sich selbst.

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Erstveröffentlichung: Immobilienmanager 6/7 2018