Auslandsimmobilien und Steuern

Immobilien im Ausland sind für deutsche Investoren weiterhin attraktiv. Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen: Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind nicht nur in Deutschland, sondern auch andernorts permanent in Bewegung. Ein kurzer Blick auf Frankreich, Spanien und Schweden.

Frankreich: Darlehensvergabe durch deutsches Immobilien-Sondervermögen

Das französische Haushaltsgesetz 2014 umfasst Regelungen, die hybride Finanzierungen betreffen: Sie sehen unter anderem vor, dass für körperschaftssteuerliche Zwecke ein Zinsabzug auf Ebene einer französischen Gesellschaft unterbleibt, vorausgesetzt Zinsen werden an ein verbundenes Unternehmen gezahlt, bei dem diese nicht einer gewissen Mindestbesteuerung unterliegen. Insoweit ist fraglich, ob das Abzugsverbot auch greift, wenn die Darlehensvergabe durch ein steuerbefreites deutsches Immobilien-Sondervermögen erfolgt. Zwar kann aufgrund der (steuer-)rechtlichen Ausgestaltung eines Sondervermögens argumentiert werden, dass eine „Durchschau“ durch das Sondervermögen erfolgen sollte. Es käme dann letztlich auf den steuerlichen Status der einzelnen Anleger an. Aufgrund der unklaren Rechtslage empfiehlt sich aber sowohl für Bestandsinvestitionen als auch im Rahmen der Strukturierung von Neuerwerben in jedem Fall die vorherige Prüfung.  Eine Abstimmung mit den französischen Finanzbehörden ist ratsam.

Spanien mit umfassender Steuerreform

Zum 1. Januar 2015 hat Spanien eine umfassende Steuerreform vollzogen. Einerseits wird der allgemeine Körperschaftsteuersatz etappenweise von 30 Prozent auf 25 Prozent gesenkt. Andererseits gibt es Gegenfinanzierungsmaßnahmen die auch Immobilientransaktionen betreffen können. So sollen beispielsweise typische Debt-Push-Down-Strukturen verhindert werden – indem künftig ein Zinsabzug eingeschränkt wird, sofern u.a. innerhalb eines 4-Jahres-Zeitraums die Akquisitions- und Zielgesellschaft aufeinander verschmolzen werden oder aber eine Organschaft begründet wird. Ein weiterer Punkt: Die steuerliche Verlustnutzung wird eingeschränkt, indem eine Regelung ähnlich der deutschen Mindestbesteuerung eingeführt wird. Weitere Änderungen betreffen die Rückzahlung von Kapitalrücklagen an ausländische Anteilseigner. Diese kann nun in bestimmten Fällen einer Quellenbesteuerung in Spanien unterliegen. Zu beachten ist außerdem, dass Zinsaufwendungen auf gruppeninterne gewinnabhängige Darlehen (Profit Participating Loans) grundsätzlich steuerlich nicht mehr abgezogen werden können. Zwei letzte Aspekte, die hier kurz angesprochen seien: Verluste aus außerordentlichen Abschreibungen können zukünftig erst bei Realisierung steuerlich abgezogen werden. Und die steuerliche Organschaft ist ausgedehnt worden auf Fälle, bei denen spanische Tochtergesellschaften von einer gemeinsamen ausländischen Muttergesellschaft gehalten werden. Vor dem Hintergrund dieser zahlreichen Änderungen sollten bestehende Spanien-Strukturen aus steuerlicher Sicht überprüft werden.

Schweden: Verschärfungen der Zinsabzugsbeschränkungen

Vor rund zwei Jahren wurden in Schweden die steuerlichen Zinsabzugsbeschränkungen auf Gesellschafterdarlehen reformiert. Doch die noch junge Reform steht schon länger in der Kritik: Sie führe zu erheblicher Rechtsunsicherheit. Der Grund: Ihr Anwendungsbereich (dies auch bei Investitionen von deutschen Immobilien-Sondervermögen) ist nur durch individuelle Abstimmung mit den schwedischen Finanzbehörden zweifelsfrei zu klären. Zudem ist die Regelung nach aktueller Ansicht der EU-Kommission nicht mit EU-Recht vereinbar. Und so ist eine neuerliche, weit reichende Reform der Zinsabzugsbeschränkungen bereits im gesetzgeberischen Gange. Der Gesetzesvorschlag schließt einen Abzug des Nettozinsaufwands (Zinsaufwand abzüglich Zinsertrag) grundsätzlich aus. Im Gegenzug sollen 25 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens als Finanzierungspauschale abgezogen werden können. Im Ergebnis reduziert sich damit der effektive Körperschaftsteuersatz von 22 Prozent auf 16,5 Prozent. Daneben soll es, wenn die neuen Regelungen zum ersten Mal angewendet werden, zu einem Wegfall von 50 Prozent der bestehenden steuerlichen Verlustvorträge kommen. Die Neuregelung soll voraussichtlich zum 1. Januar 2016 in Kraft treten. Bemerkenswert ist vor allem die letztgenannte Tatsache – dass steuerliche Verlustvorträge bedroht sind. Hier sind gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.

Fazit

Auslandsimmobilieninvestitionen locken oftmals mit höheren Renditen, als sie in Deutschland gegenwärtig möglich sind. Allerdings ist es ratsam, die jeweiligen steuerlichen Rahmenbedingungen zu beobachten – und zwar sowohl mit Blick auf bestehende als auch geplante Investments. Dies gilt gerade auch für international investierende Immobilien-Sondervermögen. Aufgrund der im Ausland oft nicht abschließend geklärten Behandlung des speziellen Konstrukts Sondervermögen stellen sich in der Praxis erfahrungsgemäß zahlreiche Sonderfragen. Die oben dargestellten Fälle Frankreich, Spanien und Schweden stehen zudem nur exemplarisch für eine Bewegung im internationalen Steuerrecht, die vor dem Hintergrund der BEPS-Initiative weiter an Fahrt aufnehmen wird.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Ernst & Young GmbH
Erstveröffentlichung: Februar 2015, Ernst & Young Real Estate Trends