Aus alt mach neu

Laut aktuellem Bericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen war in Berlin im Jahr 2016 der zweitgrößte Umsatz am Wohnungsmarkt seit fast dreißig Jahren zu verzeichnen. Angesichts der zunehmenden Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt, einer unsicheren Zinslage und weiter steigender Preise ist es für Wohnungsbestandhalter sinnvoll, in den eigenen Bestand zu investieren. Das Beispiel des börsennotierten Berliner Wohnungsunternehmens ADO Properties zeigt, warum dies so ist.

Berlin ist mit fast zwei Millionen Wohneinheiten Deutschlands größter Mietwohnungsmarkt (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Die Einwohnerzahl der Stadt stieg in den vergangenen Jahren stetig; Wirtschaft und Arbeitsmarkt entwickeln sich sehr dynamisch. Doch trotz zunehmender Neubauaktivitäten deckt das Wohnraumangebot bei weitem nicht den Bedarf von mehr als 20.000 Wohneinheiten pro Jahr (Quelle: JLL, März 2017). Das lässt Kaufpreise und Mieten steigen. Der Senat versucht, die Entwicklung mit Maßnahmen wie der Mietpreisbremse und durch die Ausweitung von sogenannten Milieuschutzgebieten zu beeinflussen.

Systematische Investitionen in den Bestand

ADO Properties verfolgt in diesem Marktumfeld einen Ansatz der gezielten Modernisierungsinvestitionen (CAPEX-Maßnahmen), der in der Branche keineswegs Standard ist und sich bewusst von der Herangehensweise bei Luxussanierungen abgrenzt. Leerstehende Wohnungen werden vor einer Wiedervermietung systematisch auf ihren Zustand überprüft und, wenn notwendig und sinnvoll, auf den neuesten technischen Stand gebracht. Ziel ist es, anschließend ein neuwertiges Produkt am Markt zu positionieren, das das mittlere Preissegment bedient und damit eine größtmögliche Nachfrage auf Mieterseite erzielt. Zugleich führt eine solche Investition zu einer höheren Attraktivität der betreffenden Immobilie, was die Mieterzufriedenheit erhöht und dem Eigentümer über viele Jahre stabile Cashflows sichert. Von der Steigerung des Qualitätsstandards der Objekte profitieren letztendlich auch die unmittelbare Nachbarschaft und der Stadtbezirk.

Praxisbeispiel Berlin-Lichtenberg

Ein Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung der Modernisierungsstrategie von ADO Properties findet sich in der Löwenberger Straße in Berlin-Lichtenberg. Als das Unternehmen das Gebäude mit 380 Wohneinheiten im März 2014 erwarb, lag der Leerstand bei rund 40 Prozent. Sämtliche Wohnungen waren unsaniert, der bauliche Zustand katastrophal. Die Aufzüge standen wegen technischer Mängel regelmäßig still. Die zentrale Heizungsanlage und Warmwasserversorgung befand sich ebenfalls in mangelhaftem Zustand.

Bei der Umsetzung der Modernisierung hatten die leerstehenden Einheiten höchste Priorität. Die Herausforderung bestand darin, modernen Wohnraum mit allen Standards auf 25 m² Wohnfläche entstehen zu lassen. Durch eine vollständige Öffnung der Küchen zum Wohnzimmer wirkten die Wohnungen größer, und das Verlegen von hellem, hochwertigem Laminat sorgte für einen freundlicheren Raumeindruck. Fenster wurden ausgetauscht, die Gegensprechanlagen modernisiert. Die Bäder erhielten neue Duschen, WCs, Handwaschbecken, Handtuchheizkörper und großflächige Spiegel oberhalb der Waschtische, die Küchen wurden mit Einbauküchen nach neuestem Standard ausgestattet. Parallel zur Wohnungssanierung wurden Flure, Treppenhäuser und die gesamte Haustechnik instandgesetzt und die Elektrik komplett erneuert.

Nach rund 1,5 Jahren Bauzeit ist das Gebäude zu 96,3 Prozent vermietet. Die Mieterstruktur ist ausgeglichen und umfasst Studenten und Young Professionals ebenso wie auch viele ältere Menschen. Insgesamt wurden bislang mehr als 250 Wohnungen vollständig saniert. Entsprechend der Strategie von ADO Properties werden alle anderen Wohneinheiten sukzessive erneuert, sobald es zu einem Mieterwechsel kommt.

Der Wert der Immobilie liegt inzwischen bei rund 28,7 Mio. Euro. Dem stehen die Investitionskosten in Höhe 17 Mio. Euro (davon 14,1 Mio. Euro Kaufpreis und 2,9 Mio. Euro CAPEX) gegenüber. Dank der Modernisierungsmaßnahmen hat sich der Wert seit dem Kauf um 70 Prozent erhöht. Hinzu kommt, dass bei Neuvermietungen nun eine signifikant höhere durchschnittliche Miete erzielt werden kann als zum Ankaufszeitpunkt. Das Beispiel zeigt, dass strategische, gezielte Investitionen in den eigenen Bestand dem operativen Unternehmenserfolg ebenso zugutekommen wie einer nachhaltig positiven Wertentwicklung im Portfolio.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ADO Properties
Erstveröffentlichung: Immobilien Aktuell, September 2017