Auf Herz und Nieren geprüft

Der gewerbliche Immobilienmarkt steht weiter unter erheblichem Druck. Strukturelle Veränderungen der Arbeitswelt, höhere Baukosten, die konjunkturelle Schwäche und gestiegene geopolitische Risiken belasten den Markt. Der Büroflächenumsatz in Berlin verweilte 2024 in etwa auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres. Die Leerstandsquote erhöhte sich Ende 2024 auf 6,9 Prozent. Investoren suchen nach Investmentalternativen. Im Fokus steht unteranderem der Markt für Gesundheitsimmobilien. Zwei Faktoren sind dafür wesentlich: Gut prognostizierbare Fundamentaldaten in einer alternden Gesellschaft sowie eine relative geringe Konjunkturabhängigkeit des Gesundheitsmarktes und langfristige Mietverhältnisse mit bonitätsstarken Mietern. Zwei Immobilientypen lohnen dabei eine ganz genaue Betrachtung: Labore und Ärztehäuser/Medizinische Versorgungszentren (MVZ).
Die Experten der Berliner Sparkasse haben den Markt für Gesundheitsimmobilien in ihrem aktuellen Marktbericht gemeinsam mit bulwiengesa, einem der führenden Beratungs- und Analyseunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland, auf Herz und Nieren geprüft.

Der Gesundheitssektor: Ein Wachstumsmarkt
Während viele andere Wirtschaftsbranchen vor zahlreichen Herausforderungen stehen und unter den Auswirkungen des schwachen makroökomischen Umfelds leiden, wächst der Gesundheitssektor weiter. Die Bruttowertschöpfung in der Gesundheitswirtschaft lag 2023 bei knapp 435,5 Milliarden Euro. Das entspricht rund 11,5 Prozent des Bruttoinlandsprodukts Deutschlands und einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr von knapp 5 Prozent. Die Gesundheitswirtschaft ist damit eine Wachstumsbranche auf Expansionskurs.

Damit steigt auch der Bedarf an neuen und geeigneten Flächen für medizinische Versorgungs- und Diagnostikeinrichtungen. Bereits heute bestehen Engpässe, die sich in den kommenden Jahren weiter verstärken dürften, denn die Nachfrage nach gesundheitlichen Leistungen und medizinischer Versorgung ist auf Grund der demografischen Entwicklung nachhaltig. Dazu kommt eine politisch gewollte Ausweitung der ambulanten Versorgung: Leistungen aus dem Krankenhaus sollen in ambulante und stationäre Einrichtungen verlagert werden. Insbesondere Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren (MVZ) sowie Laboren kommt dabei in Zukunft eine zentrale Rolle zu.

Laborflächen dringend gesucht
Labore zählen zu der Gruppe der Life Sciene Immobilien. Die Nutzer von Life Science Immobilien stammen vor allem aus den Bereichen Gesundheit, Pharma und Biotechnologie. Häufig sind diese Unternehmen räumlich in der Nähe von akademischen oder Forschungseinrichtungen lokalisiert. Der Bedarf an Laboren als wichtige Untergruppe der Life Science Immobilien steigt. Dazu trägt unter anderem auch die zunehmenden Möglichkeiten der medizinischen Frühdiagnostik über Laborwerte bei. Die Folge: Vor allem in den Ballungsräumen fehlt es an geeigneten Flächen. Besonders gefragt sind Cluster-Standorte, d.h. Standorte in der räumlichen Nähe zu Pharmaherstellern, Krankenhäusern, Universitäten und Ärztehäusern. Die gesetzlichen Anforderungen und Baukosten für Labore richten sich dabei nach den jeweiligen Schutzstufen, die das Labor erfüllen muss; von Schutzstufe 1, geringen Schutzanforderungen, bis Schutzstufe 4, sehr hohe Schutzanforderungen.  

Bei der Realisierung von Laboren mit bspw. der Schutzstufe 3 sind die Baukosten oft um das zehnfache höher als bei modernen Büroimmobilien. Folglich sind auch die Mietpreise in den Gebäuden mit Laborflächen andere als bei Büroimmobilien. Sie zeigen eine große Spannbreite von +10% bis über +100% Aufschlag zum Büromietpreis. Auf Grund der hohen Investitionskosten sowohl für den Bauherren als auch für den Mieter, profitieren Laborimmobilien in der Regel von sehr langfristigen Mietverträgen.

Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren: Alles unter einem Dach
Kooperation, Clusterbildung und Spezialisierung beim medizinischen und therapeutischen Angebot ist im Trend. So können durch die lokale Konzentration von ärztlicher Versorgung und Diagnostik Behandlungen besser koordiniert und aufeinander abgestimmt werden. Aber auch für Ärztinnen und Ärzte sowie den Betreibern ergeben sich Vorteile: So können zum Beispiel die hohen Investitionskosten auf mehrere Parteien aufgeteilt werden. Gleichzeitig wollen immer weniger Mediziner die hohen finanziellen Risiken, die mit dem Führen einer eigenen Praxis einhergehen alleine tragen. So hat sich die Anzahl der niedergelassenen Ärzte in Deutschland seit 2018 um nahezu 8  Prozent verringert. Demgegenüber steht ein sehr deutlicher Anstieg der angestellten Mediziner mit rund 51 Prozent. Die Ausweitung der ambulanten Versorgung ist auch politisch gewollt: Leistungen aus dem Krankenhaus sollen in ambulante und stationäre Einrichtungen verlagert werden. Dadurch wird der Bedarf an modernen Gesundheitsimmobilien für ambulante Angebote weiter zunehmen.

Bei der wirtschaftlichen Attraktivität von Ärztehäusern und MVZ ist eine genaue Standortanalyse erforderlich. Neben der Prüfung der üblichen Kriterien wie der Erreichbarkeit sollte v. a. eine Analyse der Bedarfsplanung der Kassenärztlichen Vereinigung erfolgen. Diese gibt vor, welche Ärzte sich wo ansiedeln können. Weitere Kriterien wie das Selbstzahler-Potenzial oder die Bevölkerungsdichte und Altersstruktur sind weitere wesentliche Analyse-Bausteine.
Mit der richtigen Standortauswahl bieten Ärztehäuser und MVZ auf Grund eines aktuell begrenzten Angebots, geringer Neubauaktivität, langfristiger Mietverträge und einer hohen Nachfrage attraktive Renditen.

Berlin: Auf dem Weg zur internationalen Gesundheitsmetropole
Berlin versorgt über vier Millionen Einwohner, dafür stehen mehr als 300.000 Beschäftigte in der Gesundheitswirtschaft. Berlin ist heute einer der attraktivsten europäischen Standorte für Life Science und Gesundheit. Im Bereich der medizinischen Versorgung verfügt die Hauptstadtregion unter anderem mit der Charité über das größte Universitätsklinikum Europas. Gemeinsam mit führenden Forschungsinstituten sowie internationalen Pharmaunternehmen gibt es in Berlin einen einzigartigen Verbund an Kliniken, Forschung und Pharma.

Als Hauptstadtsparkasse unterstützt die Berliner Sparkasse – vor allem mit ihrer Sparkassenstiftung Medizin – Berlin auf dem Weg zu einer weltweiten Spitzenposition unter den Gesundheitsmetropolen. Als Nummer eins in der Hauptstadt und tief verwurzelt in der Region steht die Berliner Sparkasse Investoren, die an dieser Entwicklung partizipieren wollen, mit ihrer langjährigen Expertise als kompetenter Partner zur Seite.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Berliner Sparkasse
Erstveröffentlichung: TPP, März 2025