Attraktive deutsche Investments

Ausreichend Kapital, niedrige Zinsen, mehr Mut bei den Anlegern und kaum Alternativen – Investoren weltweit setzen weiterhin auf die ohnehin schon attraktive Anlageklasse Immobilie. Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist dabei besonders attraktiv. Es wird ein weiter steigendes Transaktionsvolumen erwartet.

„Sehr attraktiv“

So zeigt das jährliche EY Real Estate Trendbarometer zum Immobilien-Investmentmarkt: Die Attraktivität der deutschen Märkte steigt weiter. Rund 130 in Deutschland tätige Immobilieninvestoren haben ihre Einschätzung abgegeben, und fast die Hälfte (45 Prozent) sieht den Immobilien­standort Deutschland als sehr attraktiv – vor einem Jahr lag der Anteil noch bei 32 Prozent. Weitere 51 Prozent schätzen Deutschland als attraktiv ein. Das Mehr an Zuspruch bedingt auch steigende Kaufpreise, beispielsweise für Wohnimmobilien: Für A-Standorte gehen 62 Prozent der Investoren davon aus (Vorjahr: 58 Prozent). Für B-Standorte erwarten immerhin 57 Prozent der Investoren ein höheres Preisniveau (Vorjahr: 56 Prozent). Auch in den anderen Nutzungsarten wird in den nachgefragten Lagen mit stabilen bis steigenden Preisen gerechnet. Die wirtschaftliche und politische Stabilität Deutschlands, das in Segmenten wie dem Wohnungsmarkt knappe Angebot sowie die zunehmende Nachfrage – nicht nur aus dem Inland, sondern auch durch ausländische Nachfragegruppen – sind einige der Gründe.

Internationale Investoren

Gerade die vorgenannten ausländischen Nachfragegruppen könnten eine wichtige Rolle in diesem Jahr spielen. So erwarten neun von zehn Befragten, dass internationale Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen vergrößern werden. Vor allem wird mit einer zunehmenden Konkurrenz aus Asien gerechnet. Neue Markteintritte internationaler Investoren sind ebenso wahrscheinlich wie der kontinuierliche Ausbau bestehender Engagements. Cross-Border-Investments gewinnen aber auch in die entgegengesetzte Richtung an Attraktivität: Deutsche Anleger interessieren sich längst auch wieder für Investitionen im Ausland, wo höhere Renditen locken.

Transaktionsvolumen steigt

Die erwartete Nachfrage dürfte dazu führen, dass das Transaktionsvolumen weiter steigt. Nachdem das Volumen in Deutschland im Jahr 2014 bereits um rund 20 Prozent auf 53 Milliarden Euro gestiegen ist, rechnen die Investoren in diesem Jahr mehrheitlich (57 Prozent) mit weiter zunehmenden Aktivitäten. Ebenfalls die Mehrheit (59 Prozent) hält zunehmend großvolumige Transaktionen für möglich. Dafür spricht, dass der Finanzierungsmarkt stabil ist. Auch der Bankenstresstest hat zu keiner Ver­minderung der Finanzierungsaktivität geführt. Darüber hinaus rechnen die Befragten mit weiteren Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften – Größe wird am Kapitalmarkt belohnt, so dass die Immobilie über solche Gesellschaften zusätzliche Investoren anziehen dürfte. Zugleich wächst die Risikoaffinität der Anleger: 90 Prozent der Befragten erwarten hier einen steigenden Anteil von Immobilieninvestments, 62 Prozent gehen von einer Zunahme spekulativer gewerblicher Projektentwicklungen aus.

Sekundäre Bürolagen holen auf

Ein Indiz für mehr Risikobereitschaft, gleichzeitig aber auch Ausdruck der steigenden Preise: Investoren weichen weiter auf die Randlagen der etablierten Investmentziele und auf kleinere Städte aus. Beide Trends sind seit längerem zu beobachten – und sie dürften anhalten, in Teilbereichen dürften sie sich verstärken. So rechnet knapp die Hälfte der Befragten mit steigenden Kaufpreisen von Büroimmobilien in B-Standorten, im Vorjahr waren es noch 33 Prozent. Büroimmobilien in A-Lagen werden sich nach Meinung der Befragten auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, hier sind die Preise durch die anhaltend große Nachfrage entsprechend hoch. Dem Mehr an Risiko durch Randlagen und B-Städte steht jedoch durchaus ein Risikobewusstsein gegenüber. Ein Indiz dafür ist der Wunsch nach Risikoreduktion durch eine entsprechende Mietervielfalt. Neun von zehn Befragten geben an, Multi-Tenant-Objekte zu bevorzugen. Weitere Chancen auf Risikominderung können je nach Fall in den Grundrissen liegen. So sehen 85 Prozent der Befragten einen wachsenden Druck der Mieter, Kosten einzusparen und die Flächeneffizienz ihrer Büros zu erhöhen – können Investmentobjekte hier punkten, kann dies eine zusätzliche Mieternachfrage generieren. Neue Nutzergruppen wie beispielsweise Start-ups fragen ohnehin andere Standorte und Flächenkonzepte nach. So müssen sekundäre Bürolagen – den richtigen Makro- und Mikrostandort sowie das richtige immobilienökonomische Konzept vorausgesetzt – nicht per se mit einem deutlich höheren Risiko einhergehen. Bei Büroimmobilien sollte grundsätzlich mehr differenziert werden. Kriterien sind effiziente Büroflächen, eine langfristige Vermietbarkeit der Immobilie und eine stabile Mieterstruktur.

Standort Berlin bei Wohnimmobilien weiterhin vorn – Mietpreisbremse kein Investitionsrisiko für Wohninvestments

Berlin ist nach Meinung der Befragten die attraktivste deutsche Stadt für Wohnimmobilieninvestments, gefolgt von Frankfurt mit 14 Prozent. Bei Büroimmobilien teilen sich Hamburg und München Rang eins. Auch bei Einzelhandels­immobilien gibt es eine Doppelspitze: Berlin und Hamburg stehen hier jeweils ganz oben in der Gunst der Investoren. Den Trend zur Wohnimmobilie mit Fokus auf Berlin gibt es bereits seit mehreren Jahren. Bemerkenswert ist, dass die zwischenzeitlich gesetzlich geregelte Mietpreisbremse dem generellen Interesse an der Wohnimmobilie kaum Abbruch tut. So gehen 63 Prozent der befragten Investoren nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse die Renditen großer Bestandshalter wesentlich negativ beeinflussen wird. Jeder zweite Befragte setzt auch weiterhin verstärkt auf Wohnimmobilien, womit das Vorjahresergebnis noch einmal leicht übertroffen wurde. Möglicherweise werden künftig auch wieder häufiger Wohnhochhäuser in den Portfolios der Anleger auftauchen. In vergangenen Dekaden hatten solche Objekte oft einen schlechten Ruf. Allerdings gibt es aktuell einen Trend zu qualitativ anspruchsvollen Wohnhochhäusern, die bei Nutzern und Investoren gleichermaßen beliebt sind (auch die Bereitschaft der Kommunen zur Genehmigung solcher Vorhaben steigt allmählich). Wohnhochhäuser entstehen im Neubau und durch Umnutzung, und 72 Prozent der Befragten rechnen damit, dass sie zukünftig eine größere Rolle in den deutschen Großstädten spielen werden als bisher.

Ausblick im Einzelhandel trotz E-Commerce positiv

Mit Blick auf die Einzelhandelsimmobilie sind die Investoren zuversichtlicher als im Vorjahr. Knapp die Hälfte der Befragten erwartet steigende Kaufpreise in Premiumlagen, 41 Prozent erwarten dies auch in B-Lagen. Einzelhandelsimmobilien sind in der Gunst der Anleger insgesamt deutlich gestiegen: Derzeit wollen 44 Prozent der Investoren ihren Investmentfokus auch auf Einzelhandels­immobilien richten, 2014 waren es nur 32 Prozent. Allerdings sind sich nahezu alle Befragten einig, dass der Onlinehandel weiterhin einen starken Einfluss auf die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien haben wird. So wird sich der stationäre Handel der Umfrage zufolge künftig noch stärker auf die 1A-Lagen konzentrieren. Zudem wird der Blick auf die Mieter für Investoren noch wichtiger, als er ohnehin schon ist. Neben Videotheken und Buchhandlungen bekommen auch weitere Branchen zunehmend Konkurrenz durch den E-Commerce besonders gefährdet. Die physische Präsenz in den Straßen und Shoppingcentern und damit die Nachfrage der entsprechenden Unternehmen nach Mietflächen dürften eher ab- als zunehmen. Auch den klassischen Warenhäusern stehen schwere Zeiten bevor – so denken 90 Prozent der Befragten. Generell herrscht allerdings auch die Auffassung, dass es selbst für erfolgreiche Formate wie Shoppingcenter nicht immer leicht wird. Neue Shoppingcenter sollten daher mit Augenmaß entwickelt werden, so die Umfrage.

Genügend Eigen- und Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestments

Wir haben es bereits angedeutet: Der Finanzierungsmarkt ist stabil. Klassische Kreditfinanzierungen werden nach Meinung der Befragten im kommenden Jahr ausreichend zur Verfügung stehen. Darüber hinaus erwartet der Markt aus alternativen Finanzierungsquellen (etwa durch Versicherungen, Pensionskassen oder auch aus Anleihen) eine spürbare Ergänzung zur klassischen Bankenfinanzierung. Nur 44 Prozent der Befragten geben an, dass die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals in diesem Jahr ein nennenswertes Transaktionshindernis ist.

Fazit

Die guten Fundamentaldaten, die attraktiven Finanzierungsbedingungen und die mangelnden Investmentalternativen bei ähnlich niedrigem Risiko beflügeln den Run auf deutsche Immobilien. Der von der EZB angekündigte Ankauf von Euro-Anleihen in Billionenhöhe dürfte diesen Trend noch verstärken. Dabei spielen immer mehr auch ausländische Investorengruppen eine wichtige Rolle. Investiert wird in Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien gleichermaßen, je nach Nutzungsart liegen die räumlichen Präferenzen anders. Als Klammer über alle Nutzungsarten gilt: Die Preise in den nachgefragten Lagen sind stabil oder steigen, auch Nebenlagen werden zunehmend attraktiv – die Risikobereitschaft steigt weiter (gleichzeitig sind die Investoren bemüht, das Risiko über eine entsprechende Objekt- und beispielsweise Mieterauswahl nicht über Gebühr steigen zu lassen). Insgesamt wird das Transaktionsvolumen nach Ansicht der Marktteilnehmer weiter steigen. Das Niveau ist bereits wieder mit jenem vor der Finanzkrise vergleichbar. Nicht vergleichbar sind die Vorzeichen mit Blick auf kritische Faktoren wie beispielweise der Eigenkapitalunterlegung beim Erwerb. Hier sieht es heute deutlich besser aus als in den Jahren 2005, 2006 und 2007.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Ernst & Young Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Februar 2015, Ernst & Young Real Estate Trends