Assetklasse Wohnen

Für den „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2019“ hat Engel & Völkers Commercial den Immobilienmarkt von 62 deutschen Städten analysiert. Als Ergebnis kann festgestellt werden, dass sich das Transaktionsvolumen im Jahr 2017 an den betrachteten Anlagestandorten gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % auf über 19,4 Mrd. EUR erhöht hat. Gleichzeitig stieg die Anzahl der gehandelten Immobilien um weniger als 1 % auf knapp 12.600 Transaktionen an. Für das Jahr 2018 prognostiziert Engel & Völkers Commercial der Assetklasse Wohnen ein Transaktionsvolumen von bis zu 42,9 Mrd. EUR. Dabei überzeugt die Anlageklasse mit einer höheren Krisenresistenz als der von konjunkturellen Schwankungen abhängige Gewerbeimmobilienmarkt. Als Grundbedürfnis bleibt die Wohnraumnachfrage auch in wirtschaftlichen Schwächephasen verhältnismäßig stabil.

Gewerbeinvestment mit Spitzenwert
Aktuell präsentiert sich der Handel mit gewerblich bzw. wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien auf einem sehr hohen Niveau. Das im Bereich Gewerbe erzielte Handelsvolumen dürfte dabei im Jahr 2018 auf ein Rekordhoch von bis zu 60 Mrd. EUR geklettert sein und somit den bisherigen Spitzenwert aus dem Vorjahr abgelöst haben. Maßgeblich daran beteiligt waren der traditionell dynamische Handel mit Büroimmobilien sowie die Übernahme der Kaufhofwarenhäuser im Zuge der Fusion mit Karstadt für mehr als 1,8 Mrd. EUR. Beim Handel mit Wohnportfolios ist mit einem Gesamtumsatz von bis zu 18 Mrd. EUR und somit dem zweitstärksten Ergebnis der vergangenen zehn Jahre zu rechnen. Lediglich 2015, als Vonovia sowohl die Gagfah als auch die Süddeutsche Wohnen für zusammen fast 10 Mrd. EUR übernahm, konnte ein höheres Umsatzvolumen registriert werden. Auch 2018 war der Bochumer Konzern mit dem Kauf der österreichischen BUWOG und der damit einhergehenden Übertragung von 27.000 Wohneinheiten in Deutschland für ca. 2,9 Mrd. EUR maßgeblich am hohen Jahresergebnis beteiligt.

Aktiver Handel in allen Städtekategorien
Mit einem Umsatzvolumen von mehr als 10,1 Mrd. EUR sind die sieben A-Städte für deutlich mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes der betrachteten Standorte verantwortlich und besitzen einen kaum einholbaren Bedeutungsüberschuss gegenüber den anderen Städtekategorien. Dabei steht Berlin mit einem Handelsvolumen von fast 4,4 Mrd. EUR an der Spitze des deutschen Markts für Wohn- und Geschäftshäuser. In der Hauptstadt ließ sich, wie auch in München und Köln, ein gestiegenes Transaktionsvolumen bei rückläufiger Transaktionsanzahl beobachten. So war beispielsweise in der Domstadt zu erkennen, dass sich Eigentümer von Objekten in den sehr guten und guten Lagen der Stadt trennten, um die Gewinnmitnahmen in den mittleren und einfachen Lagen Kölns zu reinvestieren. Auffallend positiv entwickelten sich zudem Frankfurt und Stuttgart mit einem Umsatzplus von über 50 % im Vergleich zum Vorjahr. Von der Angebotsknappheit in den beliebten A- und B-Städten profitieren weiterhin die kleineren Anlagestandorte. Auch aus diesem Grund wurde 2017 in den D-Städten ein mehr als 23 % höheres Handelsvolumen umgesetzt. Beispielhaft für diese Entwicklung steht Halle (Saale), das von dem knappen Angebot in Leipzig profitiert und immer mehr in den Fokus von Investoren geraten ist. Wurden 2013 noch Verkäufe von 87 Mio. EUR registriert, waren es 2017 bereits 156 Mio. EUR. In C-Städten wie Heidelberg, Offenbach am Main und Mainz, die 2016 durch außergewöhnlich hohe Jahresergebnisse auffielen, war 2017 ein Abflachen des Handelsgeschehens auf ein gewohntes Niveau festzustellen. Dies ist auch eine Erklärung, warum sich das in C-Städten umgesetzte Volumen um fast 4 % verringerte. Dafür unterstrichen Anlagestandorte wie Mülheim an der Ruhr (+ 84,8 %), Rostock (+ 67,3 %) oder Erfurt (+ 61,7 %) mit wachsenden Transaktionsvolumina erneut das Interesse der Investoren. Das rege Handelsgeschehen an kleineren Standorten verdeutlicht auch der WGH-Aktivitätsindex. Zu dessen Ermittlung werden die gehandelte Zahl an Objekten und der jeweilige Gebäudebestand in Relation gesetzt und zur Vergleichbarkeit indexiert (D = 100). Je deutlicher der Indexwert über 100 liegt, desto dynamischer ist der Handel an einem Standort. So weist beispielsweise Emden mit einem Aktivitätsindex von 342 das verhältnismäßig aktivste Handelsgeschehen auf. Der ostfriesischen Mittelstadt folgen im Ranking Bremerhaven (310) und Mülheim an der Ruhr (264). Im Rahmen der Analyse wurde für die bayerische Landeshauptstadt München der niedrigste Aktivitätsindex (22) ermittelt.

Angebotsknappheit prägt Marktumfeld  
Der Angebotsmangel ist nach wie vor die limitierende Größe beim Handel mit Wohn- und Geschäftshäusern. Dies äußert sich folglich auch in einem gestiegenen Preisniveau, wovon auch die Umlandgemeinden von Großstädten profitieren. Durchschnittlich legte der Angebotspreis für Zinshäuser in den untersuchten Standorten, die zwischen den Jahren 2013 und 2018 öffentlich inseriert wurden, um mehr als 50 % zu. In Städten wie Leipzig und Augsburg entwickelten sich diese Werte besonders dynamisch. Auch kleinere Städte wie Kassel oder Magdeburg lagen bei der Steigerungsrate deutlich über dem Schnitt. In keiner Stadt war ein Rückgang des Angebotspreises im genannten Zeitraum zu beobachten. Zudem zeigte sich, dass die Anzahl der öffentlich angebotenen Objekte innerhalb des Vergleichszeitraums um rund 41 % zurückgegangen ist. Dies spricht bei stabilen bzw. wachsenden Verkaufszahlen für eine diskretere und sicherlich auch professionellere Vertriebsstrategie bei einer Vielzahl der Eigentümer.

Attraktive Renditen trotz Kompression
Auch wenn die Assetklasse der Wohn- und Geschäftshäuser im Niedrigzinsumfeld einer Renditekompression ausgesetzt ist, steht sie im Vergleich zu anderen Anlageformen gut da. Für risikoaverse Investoren eignen sich neben den beliebten A-Städten (Ø-Rendite gute Lage: 3,8 %) auch Städte mit einem hohen Anteil an junger Bevölkerung (s. a. S. 12). Diese sind durch eine stabile Wohnraumnachfrage von Menschen geprägt, die zu Bildungszwecken in Städte wie Aachen, Freiburg oder Würzburg ziehen (Ø-Rendite gute Lage: 5,0 %). Anlagestandorte mit höheren Renditen lassen sich insbesondere im Osten von Deutschland (s. a. S. 14) sowie im Ruhrgebiet (s. a. S. 16) finden. Dort sind Durchschnittsrenditen in der guten Lage von 5,4 bis zu 8,0 % erzielbar. Dies haben institutionelle Anleger, auch mit internationalem Hintergrund, zunehmend erkannt und intensivieren ihre Aktivitäten, um Bestände in Städten wie Bochum, Duisburg und Mönchengladbach auf- und auszubauen. Damit sich ihr Investment rentiert, stehen beim Markteintritt oftmals Großwohnanlagen im Fokus.

Vermietermarkt Deutschland
Auch wenn die Bestrebungen der Bundesregierung darauf abzielen, das Wohneigentum zu fördern, wird Deutschland in Europa nach der Schweiz (39 %) auch mittelfristig das Land mit der niedrigsten Quote an selbstgenutztem Eigentum (45 %) bleiben. Bis jetzt konnte der Druck auf die Mietmärkte in den Ballungsräumen und Zentren der Bundesrepublik nicht nachhaltig verringert werden. Laut Aussage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) müssten deutschlandweit pro Jahr rund 380.000 neue Wohnungen entstehen. Zum Vergleich: Im Jahr 2017 wurden rund 285.000 Wohnungen neu errichtet. Im gesamten Land liegt die marktaktive Leerstandsquote bei 2,9 %, in Hamburg lediglich bei 0,6 %. Die Mietpreise stiegen deutschlandweit auch wegen der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage zwischen dem 1. Halbjahr 2018 und dem Vorjahr um durchschnittlich 4,6 % auf 7,69 EUR/m2 an.

Sicherheit für Anleger
Möglicherweise werden wir im Jahr 2019 ein zeitweises Abflachen der Weltkonjunktur aufgrund von Handelsstreitigkeiten erleben. Für Deutschland wird es ohnehin eine Herausforderung sein, die starke Wirtschaftsleistung nochmals deutlich auszubauen. Überproduktion und Fachkräftemangel sind dabei limitierende Faktoren. Zudem wird es mit der Neuwahl des EZB-Präsidenten vermutlich zu einer Neujustierung der europäischen Zinspolitik kommen. Es ist zu erwarten, dass die Konkurrenz auf dem deutschen Immobilienmarkt durch einen steigenden Anteil ausländischer Anleger zunehmen wird, die sich im „sicheren Hafen“ platzieren wollen. Dabei bietet die Investition in Wohnund Geschäftshäuser aufgrund der planbaren Cashflow-Renditen sowie der stabilen bzw. wachsenden Preisniveaus in einer Vielzahl von Groß- und Mittelstädten weiterhin ein hohes Maß an Sicherheit.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Engel & Völkers Commercial
Erstveröffentlichung: Marktbericht Deutschland 2019 - Wohn- und Geschäftshäuser - Residential Investment , Januar 2019