Asset Management ist erfolgsentscheidend

Büros waren traditionell die beliebteste Assetklasse der Immobilieninvestoren. Bei der HIH Invest Real Estate etwa entfällt über die Hälfte des Immobilienportfolios auf Büroimmobilien. Doch die Nachfrage der Investoren und auch der Nutzer hat nachgelassen. Wertsteigerung ist im Office-Segment daher kein Selbstläufer mehr. The Property Post hat bei der HIH nachgefragt, wie sie mit den aktuellen Rahmenbedingungen umgeht.

The Property Post: Frau Brandt, sie sind stellvertretende Bereichsleiterin Asset Management bei der HIH Real Estate. Was bedeutet die veränderte Marktlage für Ihren Bereich?
Carolin Brand: Das Asset Management hat in diesen Zeiten stark an Bedeutung gewonnen. In der Boomphase mit niedrigen Leerständen hat der Markt fast alle Flächen absorbiert, auch veraltete. Seit letztem Jahr sind Kreativität, Marktkenntnis und Erfahrung gefragt, bestehende Flächen an die veränderten Nutzerbedürfnisse anzupassen.

TPP: Was heißt das konkret?
CB: Für jede größere Fläche, die zur Vermietung ansteht, entwickeln wir eine Vermietungsstrategie, die sehr individuell auf den jeweiligen Markt abgestimmt ist. Es geht darum, für jeden Standort, jede Lage und jede Marktphase die optimale Strategie zu finden, um gute und nachhaltige Erträge zu generieren. Gibt es in einer Immobilie größere oder komplette Leerstände, denken wir auch über Umwandlungen von Single- zu Multi-Tenant-Immobilien, Misch- oder Umnutzungen nach. Auch wenn solche Eingriffe manchmal aufwändig und kostspielig sind, rechnen sie sich in vielen Fällen durchaus.

TPP: Was bringt eine Umwandlung von einer Single- zu einer Multi-Tenant-Immobilie?
CB: Die Nachfrage nach großen Mietflächen, die etwa ein komplettes Gebäude umfassen, ist in den vergangenen Monaten aufgrund der schwachen Marktentwicklungen, aber auch der Homeoffice-Diskussionen in Deutschland stark zurückgegangen. Bei kleineren Flächen dagegen bleibt die Nachfrage relativ stabil. Bei Objekten, bei denen ein Alleinmieter auszieht, prüfen wir daher, ob sich die Immobilien baulich für eine Umwandlung eignen und ob sich das Ganze rechnet. Denn die Umbauten ziehen mitunter erhebliche Kosten nach sich. Wenn man flexibel ist, Single- oder Multi-Tenant-Nutzung anzubieten, kann man jedenfalls den Interessentenkreis für die Flächen stark ausweiten.

TPP: Sie hatten auch Umnutzungen erwähnt. Können Sie das an einem Beispiel veranschaulichen?
CB: Unser prominentestes Beispiel ist das neue Gymnasium Aachener Straße in Köln-Müngersdorf. Die Immobilie gehört zu einem Fonds, den die HIH Invest Real Estate managt. Als der Alleinmieter Unitymedia aus ihrer Unternehmenszentrale – Baujahr 1998 – ausgezogen war, wurde ein Nachmieter benötigt. Die Stadt Köln brauchte dringend mehr Plätze für Schüler und war bereit, auch Bestandsgebäude anzumieten. Innerhalb von nur 18 Monaten verwandelten wir das Bürogebäude in eine moderne Schule. Der Schulbetrieb läuft bereits mit derzeit 219 Schülerinnen und Schülern der 5. und 6. Klassen, bevor im Sommer 2024 die nächsten 5. Klassen Einzug halten. Der Umbau war aufwändig, rechnet sich aber für beide Seiten, vor allem dank eines 30-Jahres-Mietvertrags.

TPP: Was sind die neuesten Trends bei Büroflächen?
CB: Flexible Flächen bekommen einen immer größeren Stellenwert. Idealerweise lassen sich darauf alle Bürokonzepte umsetzen, also New Work, Großraum oder kleinere Einheiten, denn die Mieter planen inzwischen sehr individuell. Viele Unternehmen wollen nicht vollständig auf mobiles Arbeiten bzw. Homeoffice setzen und suchen daher nach Räumlichkeiten, die ihre Mitarbeitenden motivieren, wieder verstärkt ins Büro zu kommen. Wegen der hybriden Arbeitsmöglichkeiten sinkt der Flächenbedarf, die Ansprüche an Qualität und Kommunikationsflächen steigen jedoch. Zudem führt der Wunsch nach Kostenersparnis durch Flächenreduktionen zu Strategie-Änderungen bei den Mietern. Wir stellen dadurch fest, dass sich der Beratungsbedarf bei den Mietern deutlich erhöht hat. In einem Vermietungsprozess übernimmt der Asset Manager bzw. der Vermietungsmanager inzwischen verstärkt auch die Rolle eines Immobilienberaters, um für den Mieter ein passendes Konzept zu erarbeiten.

TPP: Welche Rolle spielen ESG-Anforderungen?
CB: Selbst wenn die Investoren sich dem Thema ESG verschließen sollten, werden sie von der Mieternachfrage dorthin getrieben. Wer als Vermieter das Thema ESG nicht bedient, verliert relevante, große Kundengruppen. Denn Corporates, international agierende Unternehmen und staatliche Mieter sind sehr an der Einhaltung von ESG-Richtlinien interessiert bzw. bringen ihre eigenen Richtlinien mit.
Für die Mieter kann die Erfüllung von ökologischen Kriterien mit geringeren Kosten einhergehen, da sie oft weniger Nebenkosten zahlen. Die Erfüllung von sozialen Kriterien hingegen kostet Geld, denn mehr Nutzerkomfort und mehr Sozialflächen haben ihren Preis. Das nehmen die Mieter aber gerne in Kauf, um ihre Arbeitnehmer verstärkt ins Büro zu locken und ihre Arbeitgeberattraktivität zu erhöhen. Denn Mitarbeiterbindung ist in Zeiten von Fachkräftemangel ein ganz zentraler Faktor geworden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2024