13.01.2022

Ampel, Blase – wohin geht’s?

Andreas Schrobback, Geschäftsführer, AS UNTERNEHMENSGRUPPE Holding GmbH

Die Ampel-Koalition steht! Viele in der Branche atmen auf, weil zumindest Rot-Grün-Rot verhindert wurde. Zu Recht? Was steht tatsächlich drin im Koalitionsvertrag und wie sind die Punkte zu bewerten? Die andere große Frage: Steuern wir in Deutschland auf eine Immobilienblase zu?

Laut dem Portal Immowelt werden die Immobilienpreise in den meisten der 14 größten deutschen Städte bis 2030 weiter steigen – wenn auch nicht mehr ganz so stark wie in den vergangenen zehn Jahren. Für die Prognose der Kaufpreise 2030 in diesen Städten wurde die Entwicklung mehrerer Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2015 berücksichtigt: voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, Verbraucherpreisindex, Baupreisindex sowie durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal. Bei letzterem wird von einem Satz in Höhe von 3 % ausgegangen, was dem mittleren Szenario entspricht. Auch die Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), in Auftrag gegeben von der Postbank, geht von einem Preisanstieg bis 2030 aus. Ein wichtiger Preistreiber laut dieser Studie:
Die Bevölkerungszahlen der größeren Metropolen und Ballungsräume werden auch weiterhin wachsen, weshalb die Nachfrage nach Wohnraum dort hoch bleiben dürfte.

An diesen Trend glaubt auch Andreas Schrobback, Gründer und Inhaber der AS Unternehmensgruppe, auf seinem Schwerpunktgebiet: die Entwicklung von Bestands- und Denkmalimmobilien in den neuen Bundesländern. „Viele Regionen erleben wirtschaftlichen Aufschwung und Wachstum erst seit den Jahren nach der Finanzkrise ab 2010“, erklärt er. „Städte wie Leipzig, Dresden, Magdeburg aber auch Halle, Erfurt, Weimar oder zum Beispiel Rostock haben den Peak noch lange nicht erreicht und besitzen weiterhin enormes Potenzial. Schaut man sich die sozioökonomischen und demografischen Entwicklungen an, so zeichnen sich bis 2030 deutliche Wertsteigerungszuwächse ab.“
Darüber hinaus sieht der Chef der AS Unternehmensgruppe noch einen weiteren Grund für die Preissteigerungen: akuter Anlagenotstand! „Bankprodukte werden niedrig verzinst, Staatsanleihen sind riskant oder kaum rentierlich, Aktien sind nicht jedermanns Sache,“ fasst er zusammen. „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Kapitalanlage ist so hoch wie lange nicht. Im Ergebnis steigen die Kaufpreise deutlich an.“ Schrobback fügt noch hinzu, dass trotz steigender Wohnungsnachfrage in den letzten zehn Jahren bei weitem zu wenige Wohnungen neu gebaut wurden.

Boom oder Blase?
Besteht angesichts dieser Entwicklung die Gefahr einer Blase? Hier scheiden sich die Geister. So zeigt der Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica für das 1. Quartal 2021, dass Einkommen und Mieten nicht im Verhältnis zu den Kaufpreisen von Immobilien stehen – was auf eine Blasenbildung hindeuten würde. Die Bundesbank hingegen spricht nicht von einer Blase, stellt allerdings eine Überhitzung des Markts fest. In ihrem Monatsbericht vom Februar 2021 konstatieren die Analysten für das Jahr 2020, dass die Preisdynamik bei Wohnimmobilien jedoch hinter den Raten von 2015 bis 2018 bleibt. „Es ist grundsätzlich bei uns in Deutschland immer noch gut zu investieren“, meint Sebastian Engel, CSO von Alpha Real Estate. „Wenn man überhaupt von einem angespannten Markt berichten kann, dann sind das meistens die A-Lagen.“ Im bezahlbaren Wohnraum in den Mittellagen habe man noch die Möglichkeit zu investieren, selbst als Privatanleger. Gegen eine Blase spricht außerdem, dass Banken in Deutschland spätestens seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kredite nur an kreditwürdige Käufer vergeben. Zudem lässt sich keine Überschuldung der deutschen Haushalte feststellen. Es ist auch keine gesteigerte und über den Bedarf hinausgehende Bautätigkeit zu beobachten – ganz im Gegenteil, es wird nicht genug gebaut. Genau das will die neue Ampel-Koalition nun ändern. Im Koalitionsvertrag steht das Ziel, 400.000 neue Wohnungen zu bauen – davon 100.000 öffentlich gefördert. Dafür will Rot-Grün-Gelb die finanzielle Unterstützung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung fortführen und die Mittel erhöhen.

Förderung von Wohneigentum – fast zu schön
Was die Branche freuen dürfte: Wohneigentum soll gefördert werden! Schrobback fordert das schon lange, denn Immobilien eignen sich hervorragend als Altersvorsorge. Gerade vor diesem Hintergrund findet es Schrobback erschreckend, auf welch niedrigem Niveau sich die Wohneigentumsquote in Deutschland befindet, nämlich nur rund 50 %. Die Bundesrepublik liege somit am untersten europäischen Rand, weit hinter Ländern wie Italien und Portugal mit mehr als 70 %, vergleicht der CEO der AS Unternehmensgruppe. Ein weiterer Vorteil von Wohneigentum: Wer besitzt, kann nicht verdrängt werden. Damit ist Eigentum ein viel besserer Schutz vor Verdrängung als ein Mietendeckel – der zur Erleichterung der Immobilienwirtschaft nicht im Koalitionsvertrag vorkommt.

Ein Wermutstropfen bei der Eigentumsoffensive: Es geht nur um Selbstgenutztes, nicht auch um Vermietetes. Dabei leistet beides einen wichtigen Beitrag zur Schließung der Rentenlücke und damit zur Vermeidung von Altersarmut. Daran sollte der Regierung eigentlich gelegen sein, doch nirgendwo im Koalitionsvertrag taucht die Immobilie als Kapitalanlage in dieser Funktion auf. Immerhin: um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern, will die Koalition den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerb-steuer z. B. durch einen Freibetrag ermöglichen. Das Thema Grunderwerbssteuer steht schon länger auf der Wunschliste für Engel, denn: „Die Hürden zum Kauf einer Immobilie – allen voran die Erwerbsnebenkosten – sind in Deutschland so hoch, dass selbst diejenigen, die gerne in Immobilien investieren wollen würden, daran scheitern“, weiß er. „Letztlich sollte es das Ziel des Staates sein, die Eigentumsquote für Immobilien und damit ein geeignetes Altersvorsorgeprodukt in diesem Land zu fördern, indem wir Steuerbelastungen für private Anleger reduzieren.“ Bei der Grunderwerbssteuer habe man da sicherlich den größten Hebel. Neben der Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum will die Ampel Mieter schützen. Begründung von Rot-Grün-Gelb im Koalitionsvertrag: „Solange nicht genug bezahlbare Wohnungen gebaut werden, verhindert die Wohnraumknappheit vor allem in Ballungsgebieten, dass sich angemessene Mieten am Wohnungsmarkt bilden können.“ Daher wollen die drei Parteien die Mietpreisbremse bis zum Jahre 2029 verlängern. Dazu sollen qualifizierte Mietspiegel gestärkt, verbreitert und rechtssicher ausgestaltet werden. Ob das Mittel der Mietpreisbremse hilft, dürfte für Diskussion sorgen. (sh)