Alternative Finanzierung

Das Marktumfeld für Immobilienkreditfonds hat sich seit der Zinswende fundamental geändert. Durch den Zinsschock verursachte Bewertungskorrekturen in Kombination mit hohen Inflationsraten und Kreditzinsen sind für viele Projektentwickler existenzbedrohend. Der einst gängige Mezzanine-Kredit hat dadurch erheblich an Bedeutung eingebüßt. Im Ergebnis müssen sich Anleger, die schwerpunktmäßig Mezzanine- oder Projektentwicklungsfinanzierungen in ihrem Portfolio haben, mit vermehrten Ausfällen und verspäteten Rückzahlungen auseinandersetzen.

Vor diesem Hintergrund mag es verwundern, dass nach einer im Januar 2024 veröffentlichten Umfrage des europäischen Fondsverbands Inrev mehr als 60 Prozent der Befragten planen, ihre Allokation in Real-Estate-Debt-Vehikel im Laufe dieses Jahres zu erhöhen.

Fremdkapital ist attraktiver als Eigenkapital

Was aktuell zentral für Real-Estate-Debt-Investments spricht, ist das sehr gute Risiko-Rendite-Verhältnis. Damit Immobilien attraktiv sind, sollte ihr Renditeplus gegenüber liquiden Investments mindestens 200 Basispunkte betragen. Während etwa zehnjährige US-Anleihen mittlerweile 4,3 Prozent Rendite (Stand Juli 2024) bringen, erreichen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien kaum fünf Prozent. Dagegen erhalten konservative Debt-Investoren, die ausschließlich in Whole-Loan-Fonds investieren, auf Fondsebene je nach Risikostruktur aktuell bis zu acht Prozent Ausschüttung jährlich.

Lange waren Immobilienkreditfonds vor allem bei Projektentwicklungen für den nachrangigen Teil des Beleihungsauslaufs im Fokus, also für Junior- und Mezzanine-Tranchen. Nur so ließen sich die Renditevorstellungen vieler Investoren zufriedenstellen. Heute übernehmen Kreditfonds zunehmend die Funktion des Senior- oder Whole-Loan-Partners. Mit Whole Loans lassen sich derzeit etwa 70 bis 75 Prozent Beleihungsauslauf abdecken, rund10 bis 15 Prozent mehr als bei einem Bankkredit. Trotz des höheren Auslaufs ist das Risiko moderat. Denn die sinkenden Immobilienbewertungen – sowohl bei den Beleihungs- als auch bei den Marktwerten durchschnittlich etwa 20 Prozent – zwingen Darlehensgeber zu einem konservativen Wertansatz. Dies führt in Kombination mit angepassten Zinskonditionen im Neugeschäft und der Rolle als Erstrangfinanzierer zu einem signifikant besserem Chancen-Risiko-Verhältnis als vor der Krise.

Wichtiger Baustein, um Finanzierungslücke zu füllen

Trotz der gestiegenen Margen werden Kreditfonds auch für Darlehensnehmer attraktiver. Seit der Zinswende stellen Finanzierungen über Debt Funds oft eine echte Alternative zur Bankfinanzierung dar und die Kreditentscheidung erfolgt meist schneller und unbürokratischer. Hinzu kommt, dass der Beleihungsauslauf eines Whole-Loans meist größer ist als der eines Bankdarlehens. Die individuelle Finanzierungslücke für den Kreditnehmer wird also geringer.

Finanzierungslücken wird es zukünftig nicht nur für den einzelnen Kreditnehmer, sondern für die komplette Immobilienbranche geben. Denn Banken agieren aufgrund strengerer regulatorischer Vorgaben, fallende Bewertungen sowie steigende Zinsen deutlich restriktiver. Zudem werden zahlreiche Immobilien insolventer Unternehmen auf den Markt kommen, dies bedeutet Finanzierungsbedarf zur Weiter-, um- oder Neuentwicklung. Mehrere Studien, etwa von AEW, Colliers und CBRE, sagen den europäischen Märkten für die kommenden Jahre Finanzierungslücken in dreistelliger Milliardenhöhe voraus. Alternative Finanzierer haben das Potential, dieses Funding Gap wesentlich zu verringern.

Enormen Kapitalbedarf benötigen auch Investitionen in energetische Sanierungen, um die Dekarbonisierungsziele zu erreichen. Für Debt-Fonds bietet dies großes Potenzial, denn ESG-konforme Maßnahmen tragen dazu bei, den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten oder sogar zu steigern. Für den Finanzierer sichern Investitionen in den Gebäudebestand die Werthaltigkeit der Kreditsicherheiten.

Fazit

Mit ihrer Neuausrichtung auf Whole-Loan- und Senior- statt Mezzanine-Finanzierungen können neu aufgelegte Immobilienkreditfonds gute Chancen für antizyklische Investments mit einem sehr guten Risiko-Rendite-Verhältnis bieten. Denn es lassen sich damit hohe Margen erzielen, und das bei relativ niedrigen Beleihungsausläufen auf Basis von neuen, marktangepassten Bewertungen. Damit kann Real Estate Debt ein wertvoller Baustein in der Portfoliodiversifikation sein.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.capital GmbH
Erstveröffentlichung: Institutional Money, September 2024