Rendite und Risiko justieren sich neu

In den Jahren der Niedrigzinsphase galten Immobilien in der strategischen Asset-Allokation als lohnende Alternative zu Staatsanleihen: relativ risikoarm und mit höheren Renditechancen. Doch wie sieht es aktuell aus? Das Research der HIH Invest hat Rendite-Risiko-Profile von Mixed-Asset-Portfolien analysiert.

Nach der Zinswende ist der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen geschrumpft, so dass Immobilien ihre Rolle als Anleihe-Substitut teils eingebüßt haben. In der langfristigen Betrachtung ist der Renditeaufschlag für Immobilieninvestments allerdings immer noch überdurchschnittlich attraktiv.

Immobilieninvestments sind komplementär zu Anleihen und Aktien. Daher bleiben sie eine tragende Säule in der Anlagestrategie institutioneller Investoren. Wichtig für den Anlageerfolg ist, das Immobilienportfolio breit über die Nutzungsarten und Akquisitionszeitpunkte zu streuen. Zudem ist ein aktives Asset Management essenziell, um Kapitalwerte zu sichern.

Immobilien stabilisieren das Portfolio

Für den Anlageerfolg entscheidend sind nicht nur die Renditen, sondern auch die Reduktion von Risiken. Unser Research ist auf Basis von MSCI Indizes der Jahre 2005 bis 2022 der Frage nachgegangen, wie ein gutes Rendite-Risiko-Profil von Mixed-Asset-Portfolien mit Immobilien, Anleihen und Aktien gewichtet sein sollte. Das Ergebnis: Eine Mischung aus 30 Prozent Immobilienanteil, 60 Prozent Anleihen und zehn Prozent Aktien liefert eine höhere oder zumindest gleich hohe Rendite wie Portfolien mit geringerem Immobilienanteil. Allerdings ist das Risiko bei dem Portfolio mit 30 Prozent Immobilienanteil am geringsten. Breit diversifizierte Portfolien mit substanzieller Allokation in Realvermögensgüter dürften gerade bei längerfristig erhöhten Inflationsraten vor realen Kaufkraftverlusten schützen, so das Fazit der Untersuchung.

Gute Perspektiven für Logistik und Healthcare

Innerhalb des Immobilienportfolios sollte kontinuierlich über mehrere Nutzungsarten und Marktphasen hinweg investiert werden, um den Diversifikationseffekt optimal ausnutzen zu können. Betrachtet man die einzelnen Nutzungsarten, ist Logistik weiterhin die aussichtsreichste. Im Logistikbereich wird weiterhin auch ohne Vorvermietung gebaut. Die Konjunkturschwäche macht sich derzeit nur als leichter Dämpfer auf dem Vermietungsmarkt bemerkbar, während die Kaufpreisanpassung unter allen Nutzungsarten hier am weitesten fortgeschritten ist.
Gute Investmentopportunitäten sind derzeit auch bei sogenannten Healthcare-Immobilien zu finden, also betreutem Wohnen, Ärztehäusern, medizinischen Versorgungszentren, Reha- und Fachkliniken. Hier treibt vor allem der demographische Wandel die Flächennachfrage, während sich der Preisdruck auf die Immobilien bislang in Grenzen hält. Bei Wohnimmobilien ist zu erwarten, dass der hohe Nachfrageüberhang die Preise mittelfristig wieder steigen lässt, zumal nur wenig Neubaufertigstellungen in Aussicht stehen.
Bei Büroimmobilien muss derzeit sehr zwischen den Teilmärkten und Gebäudequalitäten differenziert werden. In Top-Lagen und hervorragenden Gebäudequalitäten sind auf dem Mietmarkt weiterhin Flächen knapp und Spitzenmieten steigen. In weniger guten Lagen bzw. nicht mehr zeitgemäßen Gebäuden sinkt die Nachfrage hingegen spürbar. Entsprechend verteilt sich auch das Investoreninteresse, allerdings insgesamt auf niedrigerem Niveau.
Im stationären, innerstädtischen Einzelhandel hält der Strukturwandel an. Die aktuelle Konsumzurückhaltung und die Reallohnverluste forcieren diese Entwicklung. Stabilität herrscht dagegen bei Nahversorgungszentren mit Ankermietern, die Güter des täglichen Bedarfs anbieten.

Immobilienmarkt weiter in der Findungsphase

Die Preisanpassungen an den Immobilienmärkten sind unterdessen noch nicht abgeschlossen und führten im ersten Halbjahr 2023 zu deutlichen Rückgängen der Investmentvolumina sowie zu steigenden (Ankaufs-)Renditen. Auch 2024 wird sich die Transformationsphase und Neukalibrierung der Immobilienmärkte im Umfeld veränderter Kapitalmärkte fortsetzen. Zu erwarten ist, dass sich die makroökonomischen Faktoren allmählich stabilisieren, die Inflationsraten zurückgehen und sich der Zinszyklus seinem Hoch nähern dürfte.
Auch in einem herausfordernden Marktumfeld lassen sich mit gutem Marktüberblick und Erfahrung Gelegenheiten für lohnende antizyklische An- und Verkäufe ausmachen – zumal der Wettbewerb auf der Nachfrageseite deutlich abgenommen hat. Auf der Angebotsseite finden sich zunehmend Opportunitäten, die mit einem attraktiven Renditeprofil, inflationsgeschützten Cashflows und hoher Qualität hinsichtlich Gebäudesubstanz, Lage, Nachhaltigkeit und Mieterbesatz aufwarten. So bietet der diversifizierte Immobilienmarkt weiterhin Potenzial für erfolgreiche, renditeträchtige Investments.

Erfolgsfaktor Management

In Zeiten, in denen die Fondsperformance nicht maßgeblich durch die Wertsteigerung der Immobilien geprägt ist, spielt aktives Asset Management eine große Rolle. Zentral ist, die Leerstandsquoten gering zu halten und sich proaktiv um bestehende und potenzielle Mieter zu bemühen. Das sichert einen stabilen Cashflow. Mit gezielten Investitionen in den Gebäudebestand lassen sich ESG-Konformität und Nutzerkomfort erhöhen und Immobilienwerte erhalten oder sogar steigern.
Auch über die Fondsebene hinaus gibt es Spielräume für Optimierung. Mit Dachfonds- und Bündelungslösungen lassen sich Portfolien wetterfest machen und der Verwaltungsaufwand für die Immobilienanlagen verringern. Beispielsweise können Auf- und Abwertungseffekte in den Portfolien ausbalanciert oder stille Reserven gezielt geschaffen bzw. aufgelöst werden. Mit Dachfondslösungen sind Investoren zudem in der Lage, die Höhe und den Zeitpunkt der Ausschüttungen passgenau festzulegen und damit Ergebnisse zu steuern. Die Dachfonds, Masterfonds und Bündelungslösungen, die aktuell sehr stark nachgefragt werden, hat die HIH Invest in ihrem Geschäftsbereich Multi Manager Business zusammengeführt.

Passgenauer Diversifikationsbaustein: Infrastruktur

Chancen bieten auch immobiliennahe Assetklassen wie Erneuerbare Energien und öffentliche Infrastruktur. Sie sind relativ krisensicher, unterliegen kaum Marktschwankungen und zeichnen sich durch einen stabilen und planbaren Cashflow aus. Mit Erneuerbaren Energien lassen sich zudem explizit nachhaltige Investitionsziele verfolgen. Das zukunftssichere Segment der erneuerbaren Energien verbindet ökonomische und ökologische Ziele optimal. Der rasante technologische Fortschritt kombiniert mit verlässlichen Prognosedaten führt im Ergebnis zu Projekten, die kalkulierbare und attraktive Renditen versprechen. Die Nachfrage nach Erneuerbaren Energien bei der Stromversorgung ist und bleibt hoch. Europa befindet sich mitten in der Energiewende bei gleichzeitig wachsendem Energiebedarf. Im Hinblick auf die gesetzten Klimaziele und den geplanten Abbau hoher Versorgungsabhängigkeiten werden fossile Energieträger schrittweise reduziert. Wind- und Solarenergie spielen eine Schlüsselrolle bei der Schließung der Versorgungslücke.
Mit einem breit diversifizierten Portfolio, das neben Anleihen und Aktien auch Immobilien und Infrastruktur enthält und dabei auf eine ausgewogene Mischung setzt, kommen professionelle Investoren solide durch die aktuelle Marktphase.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2023