Neue Büros mit industriellem Charme
Das „Fabrik Office“ in München-Obersendling verbindet industriellen Charme mit nachhaltiger Baukunst.
Das neue Bürogebäude „Fabrik Office“ im Münchner Stadtteil Obersendling verbindet industriellen Charme mit nachhaltiger Baukunst. Unter Berücksichtigung ökologischer, wirtschaftlicher und sozialer Aspekte ist eine mehrfach zertifizierte Multi-Tenant-Immobilie entstanden. Dank intelligenter Planung sind flexible Arbeitswelten möglich, bei denen die Mitarbeitenden den Mittelpunkt des Geschehens bilden sollen.
Obersendling im Münchener Süden ist ein industriell geprägter Stadtteil, der sich mehr und mehr zu einem urbanen Quartier mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Freizeitangeboten entwickelt. Ein Standort im Wandel, der neben alteingesessenen Verwaltungs- und Produktionsstätten auch Start-ups und Unternehmen aus den Zukunftsbranchen beherbergt, braucht auch entsprechende neue Gebäude, die modern, nachhaltig und flexibel sind.
Der Neubau soll als Büro- und Verwaltungsgebäude genutzt werden. Es wird gemäß Bayerischer Bauordnung der Gebäudeklasse 5 zugeordnet. Durch die Ausdehnung des größten oberirdischen Geschosses von mehr als 1.600 Quadratmetern ist es als Sonderbau einzustufen.
Für diese besondere Projektentwicklung hat Becken mit der HanseMerkur Grundvermögen AG (HMG) ein gleichberechtigtes Joint Venture gegründet. Becken obliegt die operative Projektentwicklung sowie die Vermietung und Vermarktung. Die HMG finanziert das Projekt über den Finanzierungsfonds II und den Beteiligungsfonds I (Luxemburger RAIF). Als Senior-Darlehensgeber agiert die Deutsche Pfandbriefbank AG.
Zum siebengeschossigen Bürogebäude gehört eine zweigeschossige Tiefgarage mit 184 Stellplätzen und Ladestationen für Elektro- und Hybridfahrzeuge. Zudem gibt es einen Fahrradaufzug und einen eigenen Fahrradkeller mit Umkleidekabinen und Duschen. Neben der hohen Flächenqualität können die exklusive Terrasse des Nutzers im ersten Obergeschoss, die Gemeinschaftsdachterrasse im sechsten Obergeschoss – auch für die Nutzenden, die keine Terrassenfläche mit Ihrer Mietfläche angemietet haben – und die Barista Bar in der Lobby als Pluspunkt für die Mieter gewertet werden. In Zeiten von Fachkräftemangel und der Notwendigkeit für Arbeitgeber, zusätzliche Anreize für die Büroarbeit vor Ort zu schaffen, sind diese besonderen Räumlichkeiten ein Anmietungsargument.
Optisch greift das Gebäude klassische Themen der Industriearchitektur auf: Die Fassade besteht aus Stahl, Ziegel, Metall und Glas und spiegelt damit die industrielle Vornutzung wider. Während die Sockelfassade von schweren Stahlträgern inspiriert ist, löst der grüne Backstein als Klinkerfassade die Schwere des Sockels wieder auf. Für die Allgemeinbereiche, wie Lobbys, Treppenhäuser und Aufzugsvorräume wurde ein Designkonzept erarbeitet, welches das übergeordnete und aus der Fassadengestaltung abgeleitete Thema „Industrial 2.0“ wieder aufnimmt. Auch die Mietbereiche im Standardmieterausbau nehmen dieses Thema als Leitlinie in abgeschwächter Form auf.
Der „MakerSpace“ im Erdgeschoss ist mit erhöhten Tragelasten, lichter Raumhöhe, haustechnischer Vorrüstung und der Anliefermöglichkeit über die Rückseite des Gebäudes ausgestattet, sodass dort flexible Nutzungen wie Manufakturbetriebe, Logistik und Laborbereiche genauso möglich sind wie klassische Büronutzung – je nach Lebenszyklus der Immobilie. In den Regelgeschossen können durch variierende Raumtiefen von bis zu 30 Metern und drei Metern Höhe dynamische Arbeitswelten entstehen. Flexible Grundrisse ermöglichen bis zu 3.700 Quadratmeter Mietfläche auf einer Ebene für Zellen-, Kombibüros oder großzügige Open-Space-Bereiche.
Die Immobilie mit ihren 20.000 Quadratmetern Mietfläche und variablen Nutzungseinheiten von 400 bis 1.100 Quadratmetern Größe setzt auch durch gleich mehrere Zertifizierungen neue Maßstäbe: Etwa durch WiredScore Gold als globalem Standard für digitale Konnektivität in Gebäuden. So wird im Bürohaus „Fabrik Office“ Transparenz in Bezug auf digitale Konnektivität und die Qualität der Internetanbindung geschaffen. Die Zertifizierung zielt unter anderem auf die Versorgung mit Highspeed-Glasfaseranschlüssen durch mehrere Netzbetreiber ab sowie auf Redundanzen im Gebäude, Beschaffenheit der Telekommunikationsräume, Qualität der Steigepunkte/-schächte, Mobilfunkabdeckung und die Anpassungsfähigkeit der einzelnen technischen Komponenten an zukünftige Technologien.
Eine weitere Zertifizierung betrifft DNGB. Dabei erfüllen die Bauherren die geforderten Kriterien des Gold-Standards des Dreisäulenmodells, bestehend aus Ökonomie, Ökologie und Sozialem, bei dem die Nutzenden mit ihrem Wunsch nach Gesundheit, Komfort und Wohlbefinden im Mittelpunkt der Planung stehen. Konkret hat man sich bei „Fabrik Office“ auch darauf verständigt, die Immobilie so zu planen, zu bauen und zu betreiben, dass sie langfristig genutzt werden kann – sowohl aus finanzieller Sicht als auch mit Blick auf flexible Umbaubarkeit. Den ökologischen Aspekten folgten die Bauherren, indem sie unter anderem den Einsatz von Schad- und Risikostoffen vermieden, so dass eine klimafreundliche Bauweise mit einem möglichst geringen CO2-Fußabdruck zu erreichen.
Ein Drittel der Gesamtmietfläche wurde an Nano Temper Technologies, den Marktführer für biophysikalische Analysegeräte & Software, vermietet. Weitere Mieter sind das Ingenieur-, Architektur- und Beratungsunternehmen Ramboll, das im „Fabrik Office“ künftig seine Münchener Standorte vereint sowie der Technologie- und Servicedienstleister Computacenter. Die bereits gewonnene Nutzerstruktur aus unterschiedlichen Branchen ist Beleg für die Flexibilität und Qualität des Gebäudes.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Becken-Gruppe / Fotos: Daniel Schvarcz für Becken
Erstveröffentlichung: Bayerische Staatszeitung vom 26.7.2024
