Logistik liefert

Mit einem Portfoliodeal im Volumen von rund 800 Millionen Euro gelang Stephan Riechers im Februar dieses Jahres ein persönliches Meisterstück für die Union Investment Real Estate GmbH. Bei einem Ortstermin in Hamburg erläutert der Head of Investment Management Logistik die Eckdaten der Transaktion „Matterhorn" und was für die Umsetzung einer Wachstumsstrategie entscheidend ist.

Südlich von Hamburg, im Gewerbegebiet Allermöhe, schlägt das Herz eines boomenden Logistik-Hotspots. Unermüdlich strömen Lastwagen mit Waren und Lagergütern aller Art über die Bundesautobahn A25 auf die Zubringerstraße Rungedamm. Von dort fahren Kolonnen an Lastern zu den unzähligen und riesig großen grauen Hallenkomplexen. Hier in Allermöhe hat Stephan Riechers vor rund sieben Jahren für Union Investment das Logistikzentrum Rungedamm 32 angekauft. Heute ist er zu Besuch in der damaligen Projektentwicklung. Der Head of Investment Management Logistik will schauen, wie sich das Gebäude für Lagerhaltung und Warenumschlag entwickelt hat. „Das Investmentgeschäft ist vergleichbar mit dem Gärtnern“, erklärt der Logistikexperte, „man setzt ein Pflänzchen und muss sich selbst überzeugen, wie es gewachsen ist.“

Die Investition in Allermöhe hat sich in den vergangenen Jahren erfreulich positiv entwickelt. Bei einem Hallenrundgang diskutiert Riechers mit seinem Hamburger Union Investment-Kollegen Matthias Wagner die Einzelheiten. Wagner hatte den modernen Logistikkomplex im Jahre 2013 im Liegenschaftsbestand des UniImmo: Deutschland übernommen und ist seither verantwortlich für das Asset Management. Der Senior Business Expert betreut alle Logistikobjekte bei Union Investment und steht deutschlandweit in engem Kontakt mit den Hallenmietern. Er vereinbart Mietverträge, löst Flächenprobleme und ermöglicht die bauliche Anpassung an geänderte Nutzeranforderungen. Im Rungedamm 32 hat er die rund 64.000 Quadratmeter Nutzfläche komplett und langfristig an DHL vermietet. Der Dienstleister wickelt im Logistikgebäude im Drei-Schicht-Betrieb Aufträge für unterschiedliche Kunden ab, darunter Volvo, Karstadt und Rindchen’s Weinkontor. Für Tom Tailor erledigt DHL den hoch automatisierten Warenumschlag für Deutschland. Besucher dürfen sich in den sechs Hallenbereichen voller Warenbestände erst nach einem Sicherheitscheck und nur in Begleitung eines DHL-Mitarbeiters bewegen. Das Innenleben des Gebäudes ist, ganz anders als seine äußere Erscheinung, sehr beeindruckend: circa 20 Meter hohe Regale mit deckenhohen Zäunen, automatisierte Regalbediengeräte, die selbstständig auf Schienen fahren, massenweise kreuz und quer transportierte Kartons, die auf Paketstraßen untereinander-, übereinander- und nebeneinanderher fahren, Förderbänder, die sich in verschiedenen Höhen über eine vier Kilometer lange, kurvenreiche Strecke winden, Umpackplätze und Zwischenlager, so weit das Auge reicht. Im automatisierten Hallenteil ist die Geräuschkulisse angefüllt vom Surren der über 1.000 Elektromotoren, die die Warenströme in Richtung der Rolltore vorantreiben.

Funktionalität ist entscheidend

Ursprünglich bestand die Immobilie nur aus einer vergleichsweise kleinen Halle, für die Union Investment zunächst noch nicht festgelegt hatte, ob sie weichen sollte, um auf dem Grundstück einen komplett neuen Logistikkomplex zu errichten. Der Investor entschied sich im Zuge der Transaktion jedoch dafür, den kleinen, alten Gebäudekern aus dem Jahre 1989 zu erhalten und mit einem großvolumigen Neubau zu erweitern. „Das war sinnvoll, weil wir Ressourcen sparen konnten und weil es bei Logistik vor allem auf die Funktionalität ankommt“, erklärt Riechers. Einer Palette sei es egal, ob sie in einer neuen oder alten Immobilie steht, entscheidend sei, dass das Gebäude für den Mieter funktional einwandfrei ist. Standards für Bodenbelastbarkeit, Stützenraster, Hallenhöhe, Tore und vor allem den Brandschutz müssten erfüllt sein. Dass sich Union Investment bevorzugt für Objekte mit Baujahr 2000 und jünger interessiert, sei eine Faustregel. „Durch den Fokus auf jüngere Objekte passen deutlich mehr Investmentangebote ins Ankaufraster“, erklärt Riechers. Zug um Zug hat Riechers seit 2006, seinem Eintrittsjahr bei Union Investment, das Logistikportfolio ausgebaut, das zuletzt auf 25 Objekte im Wert von 1,2 Milliarden Euro angewachsen war. Der Schwerpunkt lag bisher auf „inländischen Einzelinvestments in sehr guten Lagen“, sagt der Logistikexperte, „allein 75 Prozent unserer Investments entfielen auf Projektentwicklungen“.

Starkes Wachstum im Logistikportfolio

Seit dem vergangenen Jahr verfolgt das Fondsmanagement eine erweiterte Strategie und setzt stärker als bisher auf die Logistiksparte: „Wir wollen unser Logistik-Cluster europäisch ausrollen und das Volumen in den kommenden Jahren mindestens verdoppeln. Im Windschatten der anderen Nutzungsarten wollen wir in Europa auch bei Logistik stark zulegen“, erklärt der Investmentmanager. Entfielen in den großen Publikumsfonds bislang nur etwa 2 Prozent auf die Logistiksparte, soll der Anteil künftig auf bis zu 10 Prozent steigen. „Wir werden uns zwangsläufig mit Portfoliotransaktionen auseinandersetzen, um das Wachstumsziel zu erreichen“, erklärt Riechers.

Dass der Logistikexperte schneller als erwartet mit einem ersten, großvolumigen Portfolioankauf „liefern“ kann, freut ihn sehr. Wie Union Investment im Februar dieses Jahres mitteilte, wurde Logistrial Real Estate von Garbe Industrial Real Estate erworben, und mit dieser Transaktion wurden insgesamt 13 Bestandsimmobilien und sechs Projektentwicklungen übernommen. Drei der Logistikobjekte liegen in den Niederlanden, je ein Objekt in Frankreich und Österreich, die weiteren befinden sich in deutschen Ballungsräumen. Dank seiner persönlichen und langjährigen Kontakte zur Garbe-Gruppe hat Riechers den Megadeal im Volumen von rund 800 Millionen Euro auf den Weg gebracht. „Wir haben die Chance gesehen, das Portfolio für unsere Sondervermögen zu sichern“, erinnert sich Riechers, „und wir haben den Deal in nur wenigen Wochen durchführen können.“

Im Zuge des jüngsten Paketkaufs und für die weiteren geplanten Transaktionen will Union Investment in den beiden Bereichen Investment Management Logistik und Asset Management Logistik wachsen, auch personell. Das Property Management wird dagegen nach wie vor von externen Partnern übernommen, darunter die auf Logistik spezialisierten Unternehmen Habacker, Ixocon, Frasers, Pfenning und Garbe.

Für das Investmentgeschäft seien Zuverlässigkeit und Schnelligkeit die wichtigsten Kriterien, um bei den Partnern als glaubwürdiger Investor punkten zu können, so Riechers’ Erfahrung. Wichtig sei auch, dass man als Investor nicht vor Problemen zurückschrecke, sondern aktiv an Lösungen mitarbeite: „Wir sehen daher auch Chancen in Logistikobjekten der Kategorie Core Plus beziehungsweise Manage to Core, wo sich andere Investoren vielleicht gar nicht erst dranwagen.“ Sogar verlorene Deals könnten den Weg bereiten für eine gute Transaktion: „Beim Ankaufsportfolio ‚Maximus‘ haben wir den Zuschlag nicht bekommen, aber vom Markt wurde wahrgenommen, dass wir bereit sind und einen Portfoliodeal durchführen können und wollen“, erläutert Riechers. „Wenn man sich bei einem Deal transparent und fair verhält, kann auch ein Scheitern der Türöffner sein für die nächste Gelegenheit.“

Foto: Simon Poek (rechts), Leiter Technik bei DHL Solutions, führt die Besucher durch die sechs Hallenbereiche im Logistikkomplex Hamburg-Allermöhe. Matthias Wagner (links), Senior Business Expert Asset Management und Kollege von Riechers, betreut den Single-Tenant-Mieter DHL, der für seine Kunden die rund 64.000 Quadratmeter Nutzungsfläche bewirtschaftet. (Foto Benne Ochs)

Mit der jetzt erfolgreich abgewickelten Transaktion „Matterhorn“ will Union Investment die Wachstumsstrategie in den europäischen Logistikmärkten bekannter machen. „Und das macht man eben am besten über Deals“, sagt Riechers. Er setzt darauf, Projektentwickler direkt anzusprechen und regelmäßige Gespräche zu führen: „Eine Möglichkeit ist das revolvierende Neugeschäft mit bekannten Partnern, mit denen wir auch gemeinsam in neue Märkte gehen können. Unser Vorteil ist, dass wir durch die anderen Nutzarten Büro, Retail und Hotel in Europa bereits über tiefe Länderkenntnisse verfügen. Eine andere Option ist es, mit neuen Playern ins Geschäft zu kommen. Wir haben auch Spin-offs im Blick und Sale-and-lease-back-Transaktionen. Und unser gutes Asset Management ist ein Vorteil für Folgegeschäfte.“

Mit dem Image des hässlichen Entleins könnten Logistikimmobilien ganz gut leben, betont Riechers und erklärt: „Die Schönheit der Logistikimmobilie war in der Vergangenheit die Rendite.“ Mittlerweile läge die Bruttoanfangsrendite in Deutschland jedoch unter 4 Prozent und Investoren würden jetzt stärker die anderen Vorzüge der Assetklasse würdigen. Dazu zählt Riechers vor allem „die hohen Anschlussvermietungsquoten, die lang laufenden Mietverträge und die geringen Incentive-Themen“. Dadurch, dass die Automatisierung und Digitalisierung der Logistikbranche in den Hallen stattfinde und damit Sache der Mieter sei, würden die teilweise sehr hohen Investitionen zwangsläufig eine größere Standortverbundenheit der Mieter mit sich bringen, erklärt der Logistikexperte.

Überzeugter Netzwerker

Riechers selbst ist seiner Heimatstadt Hamburg ebenfalls treu geblieben. Der 48-jährige Investmentmanager lebt mit seiner Familie im Hamburger Stadtteil Rotherbaum. Bei regelmäßigen Joggingrunden rund um die Alster und beim Segeln auf der Ostsee findet der ehemalige Leistungsschwimmer seinen sportlichen Ausgleich. Im Arbeitsleben sind für Riechers „die persönlichen Kontakte am wichtigsten“, nur so könne man Vertrauen aufbauen und nur so ließen sich entscheidende Informationen gewinnen. Der Logistikexperte sieht sich daher durch und durch als Informationsmanager, als überzeugten Netzwerker.

Da wundert es nicht, dass ihn der Tipp eines Union Investment-Mitarbeiters im Sommer 2006 zum Hamburger Fondsmanager führte. Riechers ist seither von seiner Assetklasse begeistert: „Logistik ‚liefert‘ attraktive Chancen.“

Von Elke Hildebrandt (Text) und Benne Ochs (Fotos)

Der Beitrag ist als Erstveröffentlichung hier erschienen: https://www.raum-und-mehr.com/de/ausgabe-1-2020/logistik-liefert.html

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment
Erstveröffentlichung: www.raum-und-mehr.com, März 2020