Immobilienbewertung

Die Immobilienpreise sind in vielen Regionen Deutschlands über die letzten Jahre sehr stark angestiegen. Dies ist nicht nur im institutionellen Geschäft spürbar, sondern auch im privaten Bereich. Anlässe für die Bewertung von Immobilien sind vielfältig. Marvin Reichert von BlueHill erklärt, welche Verfahren bei der Verkehrswertermittlung genutzt werden.

Verkehrswertermittlung in Deutschland
Bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien nach deutschem Recht sind die §§ 192 - 199 BauGB von zentraler Bedeutung. Ergänzend existiert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In dieser werden drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien definiert, die sogenannten normierten Wertermittlungsverfahren. Es handelt sich dabei um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Dabei wird jedes der drei Verfahren für einen bestimmten Bereich angewendet.

Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Zudem wird es auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke eingesetzt. Dabei stellt das Verfahren einen statistischen Ansatz der Grundstückswertermittlung dar. Der Verkehrswert wird durch eine ausreichende Anzahl an Verkaufspreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Liegen ausreichend geeignete Vergleichspreise vor, resultiert das Vergleichswertverfahren unmittelbar im Verkehrswert einer Liegenschaft. Das Verfahren eignet sich besonders für sehr marktgängige Objekte.

Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet regelmäßig Anwendung zur Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, bei denen die Ertragserzielungsabsicht im Vordergrund steht. In den Anwendungsbereich fallen beispielsweise Mietwohnobjekte (z. B. Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeobjekte wie etwa Büro- oder Hotelimmobilien.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass sich im Ertragswertverfahren der Grundstückswert aus zwei Komponenten zusammensetzt - dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Beide Bestandteile werden zunächst getrennt ermittelt und am Schluss zum Grundstücksertragswert zusammengefasst. Der Ertragswert der baulichen Anlagen wird als Rentenwert ermittelt. Als Grundlage hierfür dient der marktüblich erzielbare jährliche Reinertrag. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag des Grundstücks wird dann um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes gekürzt. Verbleibender Reinertragsanteil der baulichen Anlagen wird im Anschluss mit dem Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Zeitrente kapitalisiert.

Das Sachwertverfahren
Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Verfahren zur Wertermittlung. Der Sachwert ergibt sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Sachwert für die Preisbildung als ausschlaggebend darstellt. Dies ist insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern üblicherweise der Fall.

Zunächst wird der vorläufige Sachwert ermittelt. Dieser ergibt sich aus dem Wert der baulichen Anlagen, dem Wert der sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert. Zur Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen ist auf Herstellungskosten zurückzugreifen. Regelmäßig werden hierfür entsprechende Normalherstellungskosten herangezogen. Die ermittelten Herstellungskosten sind einer linearen, von Gesamt- und Restnutzungsdauer abhängigen Alterswertminderung zu unterziehen. Zusammen mit dem Sachwert der baulichen Außenanlagen sowie dem Bodenwert ergibt sich folglich der vorläufige Sachwert. Dieser ist mittels eines von den zuständigen Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktors an den Markt anzupassen.

Wertermittlung mittels internationaler Verfahren
Neben den normierten Wertermittlungsverfahren gibt es zahlreiche nicht normierte Verfahren, die beispielsweise im internationalen Kontext zum Einsatz kommen. Zu nennen sind etwa das Discounted-Cash-Flow-Verfahren oder das Residualwertverfahren.

Discounted-Cash-Flow-Methode
Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein Modell zur Bewertung von Unternehmen sowie Immobilien und wird regelmäßig zur Beurteilung von Investitionsentscheidungen herangezogen.

Den Ursprung hat die DCF-Bewertung in der Theorie der dynamischen Investitionsrechnung. Im Bereich der Unternehmensbewertung gibt es dafür grundsätzlich zwei Ansätze zur Bewertung (Entity und Equity Methode).

Im angelsächsischen Raum wird der DCF Ansatz häufig für die Ermittlung von Marktwerten sowie für Investitionsentscheidungen/Rentabilitätsanalysen von Immobilien eingesetzt. In Deutschland findet dieses Verfahren auch Anwendung bei der Verkehrswertermittlung, insbesondere für internationale Investoren. Auch wenn das Verfahren selbst keine Normierung durch die ImmoWertV erfährt, lässt sich eine Ähnlichkeit mit dem „Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge“ gemäß § 17 ImmoWertV erkennen.

Residualwertverfahren
Das Residualwertverfahren – gelegentlich auch Bauträgermethode genannt – ist ein nicht normiertes Verfahren der Immobilienbewertung zur Ermittlung des für die Realisierung eines Projektes maximal möglichen Grundstückskaufpreises.

Zunächst wird der Verkehrswert bzw. realisierbare Verkaufspreis der fiktiv fertiggestellten Immobilie – in der Regel mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren – ermittelt. Im Anschluss werden alle für die Realisierung des Projektes notwendigen Kosten einschließlich der Finanzierungskosten und der Projektentwicklungsmarge gegengerechnet. Daraus ergibt sich der maximal tragfähige Kaufpreis des Bodens (Residuum).

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BlueHill Estate Group
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2020