31.08.2021

Digitale Ankaufsprüfung

Kurt Wilde, Senior Consultant, B.A. Immobilienwirtschaft, Wüest Partner

Der Ankauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken mit Entwicklungspotenzial ist eine Herausforderung für Bauträger, Projektentwickler & Investoren. Nicht nur die Akquise von geeigneten Grundstücken oder Objekten, sondern auch deren Beurteilung sind relevant für den wirtschaftlichen Erfolg. Undurchdachte Investitionen führen zu wirtschaftlichen Schäden und einem enormen Arbeitsaufwand. Deswegen steht vor dem Ankauf eines Objektes eine detaillierte Ankaufsprüfung für die geplante Immobilieninvestition durchführen. Das Bewertungstool von Wüest Partner hilft, in drei Schritten schnell und präzise eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu erhalten.

1. Schritt: Digitale Markt- und Standortanalyse

Um eine erfolgreiche Ankaufsprüfung durchzuführen, werden zunächst Standort und Umgebung des bebauten oder unbebauten Grundstücks betrachtet. Unter anderem folgende Aspekte können mit dem Bewertungstool von Wüest Partner analysiert und via Google Maps visualisiert werden:

· Erreichbarkeiten via Auto, ÖPNV, Fahrrad und zu Fuß.

· Points of Interests wie Bildungseinrichtungen, Gastronomie, ÖPNV-Haltestellen, Shoppingmöglichkeiten, medizinische Einrichtungen etc.

Nachdem Informationen zum Standort eingeholt und in den Prüfbericht zum Ankauf eingepflegt sind, stellt sich die Frage, wie es um die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens steht. Dafür müssen Miet- und/oder Preiskalkulationen aufgerufen werden. Falls erforderlich sollten dabei auch verschiedene Nutzungsarten gegenüberstellen werden.

Miet- und Kaufpreise lassen sich über alle Assetklassen auf Mikro- und Makroebene aufrufen. Bis zu fünf Jahre rückwirkend können Zeiträume monatlich festgesetzt werden. Ausgegeben werden die Daten als Tabelle und Diagramm. Die Art des Diagrammes und der ausgegebenen Kriterien kann individuell ausgewählt werden. Auf Knopfdruck werden die Daten dann zur Verfügung gestellt. Digitale Tools sind wie stetig lernende Lexika, mit denen man als Anwender interagieren kann, anders als beispielsweise bei einer statischen pdf-Datei.

So lassen sich mit dem digitalen Bewertungstool von Wüest Partner innerhalb von ca. 15 Minuten pro Grundstück vollständige Markt- und Standortanalysen durchführen. Anhand dieser Analysen kann nun entschieden werden, ob ein Objekt den eigenen Investitionskriterien entspricht oder nicht, ob also ein Ankauf in Frage kommt oder verworfen werden sollte.

2. Schritt: Digitale Ankaufskalkulation

Sind die Rahmendaten vielversprechend, steht der Erwerb eines Objekts oder Grundstücks an, sei es zum vorgegebenen Preis oder im Rahmen eines Bieterverfahrens.

Genau hier wird es spannend: Ist der Preis zu hoch, wird das Projekt unrentabel. Demnach muss möglichst nah am Markt kalkuliert werden. Entweder zum aktuellen Standpunkt, statisch nach ImmoWertV (Residualwert), oder dynamisch nach DCF-Methode. Die Kalkulation bildet das komplette Projekt ab und liefert einen Preis für das Grundstück, unter dem das Gesamtprojekt wirtschaftlich tragfähig und rentabel ist. Unter anderem Bodenwerte, Bau- und evtl. Abrisskosten, Flächenpotenziale, Preisdaten, Vertriebskosten und Risiken fließen in die Kalkulation und Bewertung ein. Hierbei kann die Kalkulation auch als klassische Excel-Tabellenkalkulation dargestellt werden. Der Nachteil dabei ist, dass diese Darstellung fehleranfällig und schwierig von verschiedenen Personenkreisen parallel zu bearbeiten ist. Im Bewertungstool von Wüest Partner können die Bearbeiter hingegen parallel zeitgleich arbeiten. Das Tool bietet Mehrwerte zur Effizienzsteigerung, ist weniger fehleranfällig und liefert eine fundierte Entscheidungsgrundlage.

3. Schritt: Bewertung der Ergebnisse

Nach erfolgreicher Analyse des Objektes erhalten Sie einen Wert, der gegenüber den Eigentümern und Eigentümervertretern rechtfertigbar ist und in Relation zu dem geforderten Kaufpreis abgeglichen und daraus ein Kaufangebot abgegeben werden kann. Alle durchgeführten Ankaufsprüfungen sind zu einem späteren Zeitpunkt erneut aufrufbar und können aktualisiert werden. Durch den Plattformzugang werden Markt- und Standortdaten automatisch aktualisiert.

Selbstverständlich müssen Sie bei der Ankaufsprüfung noch weitere Faktoren beachten: Behördengenehmigungen, bedrohte und schützenswerte Tiere, die das Grundstück als Brutplatz nutzen oder eine Verteuerung von Baustoffen. Ein gewisses Restrisiko gibt es immer, aber mit dem Bewertungstool von Wüest Partner können diese minimiert werden.