Darauf kommt es beim Hauskauf an

Der Kauf eines Eigenheims ist eine weitreichende Entscheidung und für viele Menschen die größte finanzielle Herausforderung ihres Lebens. Entsprechend wichtig ist es, bei der Auswahl gewissenhaft zu vergleichen und die eigenen finanziellen Möglichkeiten und Vorstellungen genau zu kennen. Auf welche Dinge man dabei besonders achten sollte, erklärt dieser Beitrag.
 

1. Budget-Berechnung

Ehe man sich nach einem Eigenheim umsieht, sollte man sich einen genauen Überblick über sein Budget und die anfallenden Kosten verschaffen. Hier sind vor allem die folgenden Faktoren zu berücksichtigen.

• Hauskosten
• Grundstück inkl. Anschlusskosten
• Kaufnebenkosten: Grundbucheintragung, Kaufvertragsgebühren, Grunderwerbsteuer, ggf. Immobilienmakler
• Finanzierungskosten: Zinsen, Tilgung, Bereitstellungskosten und ggfs. Abschlussgebühren für z.B. integrierte Bausparverträge
• Finanzierungsnebenkosten: Immobilienbewertung, Beglaubigungen, Bearbeitungsgebühren bei der Bank
• Baunebenkosten: Höheneinmessung, Lageplan, Bodengutachten, Erdbewegungen, Schachtungsarbeiten, Einfriedung, Zuwegung, Terrasse, Hausanschlussgebühren, Straßensperrungen, Baustrom, Bauwasser, Mehrspartenhauseinführung

Die anfallenden Kosten sind immer im Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen zu betrachten. Ein Hauskauf sollte so kalkuliert werden, dass Tilgungs- und Zinszahlungen monatlich mit ausreichendem Sicherheitspuffer geleistet werden können. Am Ende der Rechnung steht ein Betrag, den das Haus und die Finanzierung maximal kosten dürfen.

Hier ist ein Kassensturz unbedingt erforderlich. Empfehlenswert ist dabei ein Haushaltsbuch, in dem man alle Einnahmen und Ausgaben möglichst realistisch gegenüberstellt. So hat man bereits einen guten Anhaltspunkt, welche Raten man sich leisten kann. Wichtig sind hier Fragen wie die folgenden.

• Welche monatliche Belastung kann man tragen?
• Wann möchte man schuldenfrei sein?
• Wie viel Geld hat man bereits angespart?
   

2. Die richtige Lage

Wurde das Budget festgelegt und der maximale Kaufpreis bestimmt, geht es an die Suche nach dem Grundstück. Eine sehr wichtige Rolle spielt dabei die Lage. Sie ist nicht nur dafür verantwortlich, dass man sich in seinem neuen Zuhause wohlfühlt. Sie ist auch entscheidend, wenn es um die künftige Wertentwicklung geht.

Sucht man beispielsweise eine Immobilie für seine Familie, sollte man darauf achten, dass sich in unmittelbarer Nähe Kindergärten, Schulen, Spielplätze, Schwimmbäder und andere öffentliche Einrichtungen befinden. Für Senioren auf der anderen Seite sind fußläufig erreichbare medizinische Einrichtungen wichtig. Weitere relevante Faktoren sind Verkehrsanbindungen, das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen, aber auch weitreichendere Faktoren wie das Image des Standorts, die wirtschaftliche Entwicklung, die Arbeitsplatzsituation und die perspektivische gesellschaftliche Entwicklung der Region.
 

3. Den Markt kennenlernen

Wenn man eine geeignete Wohngegend gefunden hat und der finanzielle Rahmen festgelegt ist, kann man mit der eigentlichen Haussuche beginnen. Wichtig ist dabei, dass man sich genügend Zeit nimmt und den Immobilienmarkt zunächst für einige Monate beobachtet. So bekommt man ein Gespür für die Preise in der Region.

Erste Anlaufstellen können hier die großen Immobilienportale oder eBay-Kleinanzeigen sein. Auch in lokalen Zeitschriften findet man häufig Inserate – vor allem von älteren Menschen. Auch lohnt es sich, im Bekanntenkreis nachzufragen, ob jemand etwas über Verkäufe weiß.

Wem die Suche allein zu schwierig ist, der kann die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen. Er verfügt über viele Kontakte und erfährt früh von interessanten Objekten. Ebenso kennt er die Marktlage und die Preise im gewünschten Viertel. Der große Vorteil besteht hier darin, dass man von interessanten Objekten erfährt, ehe sie auf den Immobilienplattformen ausgeschrieben werden.

Eine weitere Möglichkeit bietet zum Beispiel das Tool der IB Immobilien Beratungs- und Management GmbH. Hier findet man eine große Auswahl an Grundstücken und bekommt zusätzlich passende Bauunternehmen und Finanzierungen angeboten.
 

4. Aufmerksam sein bei der Hausbesichtigung

Zu den wichtigsten Momenten bei einem Immobilienkauf gehört die Besichtigung. Zwar kann man sich anhand von Exposés, Fotos und schriftlichen Beschreibungen einen ersten Eindruck verschaffen und eine erste Vorauswahl treffen, sie können aber niemals Ersatz für eine umfassende Besichtigung sein.

Wichtig ist, sich ausreichend Zeit einzuplanen und idealerweise mehrere Besichtigungen durchzuführen. Das liegt vor allem daran, dass bei einem Hauskauf Gefühle immer eine große Rolle spielen. Nicht selten wird lediglich ein Termin anberaumt, weil man von einer Immobilie hin und weg ist und glaubt, dass Objekt seiner Träume gefunden zu haben. Oft entsteht dann die Angst, dass es einem jemand anderes wegschnappt, wenn man nicht schnell genug ist. Dadurch steigt aber das Risiko, Mängel zu übersehen. Es empfiehlt sich deshalb, mehrere Termine wahrzunehmen.

Erleichtert wird die Besichtigung, wenn man sich die wichtigsten Hilfsmittel gleich mitnimmt. Hierzu zählen Block, Stift und Maßband. Ebenso sollte eine Kamera dabei sein. Fotos unterstützen die Erinnerung und helfen dabei, später die richtige Entscheidung zu treffen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass man die Immobilie nach Möglichkeit bei Tageslicht besichtigt. So lassen sich Mängel besser erkennen und man kann sich einen besseren Eindruck von der Wirkung von Haus und Umgebung verschaffen.

Vor allem bei Bestandsimmobilien sollte man genau hinsehen, ob es Schwachstellen gibt. Hier lohnt sich ein Blick auf die Bausubstanz und die beim Bau verwendeten Materialien. Wurde etwa eine energetische Sanierung durchgeführt und ist die Haustechnik auf dem neuesten Stand? Wie viele Steckdosen sind vorhanden? Sammelt sich Feuchtigkeit? Gibt es Wasserschäden? Fragen wie diese müssen im Vorfeld gewissenhaft beantwortet werden. Sonst freut man sich vielleicht, dass man beim Hauskauf ein paar Euro gespart hat, muss später aber mit nachträglichen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten draufzahlen.

Bei der Besichtigung sollte man sich immer von einem Experten begleiten lassen. Für Laien ist es praktisch nicht möglich, alle Substanzschäden zu erkennen. Vor allem Hausschwämme, Schimmel und Schädlinge können den Immobilienwert drastisch senken oder sogar zu einem kompletten Wertverlust führen.

Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche weitere Faktoren, die bei einer Besichtigung berücksichtigt werden sollten.

• Blick in das Grundbuch
• Überprüfung des Bebauungsplans
• Prüfung des Energieausweises
• Austausch mit künftigen Nachbarn
• Baulastenverzeichnis
   

5. Die richtige Finanzierung

Ist das passende Haus gefunden, geht es als Nächstes an die Wahl einer passenden Finanzierung. Als Orientierung können hierbei die folgenden Fragen dienen.

• Wie hoch fällt der gesamte Finanzierungsbedarf aus?
• Welche Eigenmittel können aufgebracht werden?
• Möchte man eine feste oder eine variable Verzinsung?
• Wie hoch ist der Zinssatz und wie lang ist die Zinsbindungsfrist?
• Können Förderungen genutzt werden (z. B. von der KfW-Bank)?
• Welche Kreditart eignet sich am besten (z. B. Bauspardarlehen oder Hypothekarkredit)?
• Gibt es Möglichkeiten für Sondertilgungen?
• Wie lang ist die Kreditlaufzeit?
• Wie hoch sollen die Kreditraten sein

All diese Fragen müssen geklärt werden, um die Baufinanzierung zu finden, die optimal zu den eigenen Voraussetzungen passt. Das gilt besonders in einem dynamischen Zinsumfeld, wie es aktuell vorherrschend ist.
 

6. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Das Kaufangebot sollte erst erstellt werden, wenn die Finanzierung zu 100 % geklärt ist und die Bank eine verbindliche Zusage erteilt hat. Sind Käufer, Verkäufer und Bank sich einig, wird als nächstes der Kaufvertrag aufgesetzt. Üblicherweise übernimmt das der Käufer, da er die Kosten trägt. Der Vertrag erlangt seine Gültigkeit, wenn er alle Bestandteile enthält. Grundsätzlich kann er von einer Privatperson aufgesetzt werden, es empfiehlt sich aber, einen Anwalt oder einen Notar damit zu beauftragen.
 

7. Eigentumsübertrag und Grundbucheintrag

Wurde die Vertragsunterzeichnung notariell beglaubigt, folgt als nächstes die Eintragung ins Grundbuch. Erst damit wird auch der rechtliche Übergang des Eigentums sicherstellt. Im nächsten Schritt übermittelt der Notar den beurkundeten Vertrag an das Bezirksgericht, wo die Eintragung erfolgt. Auch die Eintragung des Pfandrechts der Bank in das Grundbuch ist zwingend.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH
Erstveröffentlichung: 27. Juni 2023