Alternative Finanzierungsmodelle

Im Logistikimmobiliensegment dominieren traditionelle Finanzierungsmodelle wie die Nutzereigene oder die Investorenfinanzierung. Doch es gibt Alternativen. Ein Beispiel sind individuelle Leasingmodelle wie das Off-Balance-Leasing. Wesentliche Vorteile liegen in der Schonung eigener Investitionskapazitäten, der Option auf Ankauf und einer flexiblen Vertragsgestaltung.

Neues ZF-Logistikzentrum vermeidet Shuttle-Verkehre
Mit ZF und TRW haben sich im Mai 2015 zwei Marktführer zusammengeschlossen, um Megatrends der Mobilität wie autonomes Fahren, Sicherheit und Effizienz voranzutreiben. Am Standort Alfdorf bei Stuttgart stellt die ZF-Tochter, TRW Automotive GmbH, Insassenschutzsysteme für die Automobilindustrie her. Neben Sicherheitsgurten sind Airbags das wichtigste Element im Bereich der passiven Sicherheit. Beide werden in Alfdorf bei Stuttgart entwickelt, produziert und gelagert und sind Teil der ZF-Division Aktive & Passive Sicherheitstechnik.

In Alfdorf ist die Zentrale für das Geschäftsfeld Insassenschutzsysteme (Occupant Safety Systems) angesiedelt. Rund 1.700 Mitarbeiter sind dort in den Bereichen Entwicklung und Produktion beschäftigt. Die logistische Abwicklung ist bislang nicht ohne Shuttle-Verkehre zum 20 Kilometer entfernten Logistikzentrum möglich. Doch ZF hat sich entschieden, Abhilfe zu schaffen und die Standorte zu vereinen: Der Projektentwickler Panattoni Europe realisiert bis Mitte nächsten Jahres ein Logistikzentrum mit 13.696 m² Lager- und 672 m² Bürofläche, das an den bestehenden Produktionsstandort angebunden wird. Die Anbindung des Logistikzentrums an den bestehenden Produktionsstandort von ZF führt zu kurzen Wegen, ermöglicht den Einsatz von automatisierten Transportsystemen und ist auf eine hohe Umschlagshäufigkeit ausgelegt, wodurch Effizienzsteigerungen zu erwarten sind.

Ganzheitliche Lösung
Bei dem Projekt spielt auch das optimale Finanzierungskonzept eine wichtige Rolle. Michael Ruster, Werkleiter von ZF in Alfdorf, ist von der Auftragsvergabe, über die Finanzierung bis hin zur Fertigstellung auf Seiten des Nutzers in die Projektentwicklung involviert und erläutert die Auftragsvergabe: „Panattoni Europe überzeugte mit einem Gesamtkonzept, von der Planung bis hin zur Finanzierung. Im Vergleich zu herkömmlichen Mietmodellen bietet dieses Konzept entscheidende Vorteile, insbesondere einen langfristigen Finanzierungszeitraum und eine Ankaufsoption am Ende der Laufzeit.“

Panattoni kann auf substantielle Erfahrung in der Entwicklung von Industrie- und Logistikimmobilien, insbesondere von nutzerspezifischen Build-to-suit-Projekten wie diesem, zurückgreifen. Im Rahmen dieses Projekts ist der Projektentwickler, der in 2017 vom Beratungsunternehmen bulwiengesa als Top-Entwickler im Logistiksegment identifiziert wurde, darüber hinaus ein kompetenter Partner in Fragen der Finanzierung. In einer Ausschreibung konnte sich Panattoni mit diesem Kompetenzspektrum durchsetzen. Im Rahmen von Build-to-suit-Projekten setzt Panattoni verschiedenste Nutzeranforderungen individuell um. Die Besonderheit dieses Projekts liegt zum Beispiel in einem individuellen Finanzierungsmodell. Die Finanzierung erweitert das Leistungsportfolio von Panattoni als Projektentwickler, und ermöglicht eine ganzheitliche Planung, die dem Nutzer voll und ganz entspricht.

Langfristige Finanzierung und Ankaufoption
Das sogenannte Off-Balance-Leasing sieht die Finanzierung des Projekts durch eine Objektgesellschaft der Leasingbank vor, das den Nutzer in eine eigentümerähnliche Situation bringt. Es schont die Investitionskapazitäten und macht eine langfristige Finanzierung möglich. Fixe Leasingraten über eine lange Laufzeit geben dabei Kalkulationssicherheit. Die Berechnung der Leasingraten basiert auf dem Grundstückskaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten sowie dem Pauschalfestpreis für die Baumaßnahmen. Die Miet- bzw. Leasingraten sind damit Finanzmieten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen.

Triple-Net bringt niedrigere Raten
Ein weiterer Vorteil ist die hohe Flexibilität auf Seiten des Leasingnehmers. Je nach den Ausgangsvoraussetzungen und den Zielen lässt ein solches Modell breiten Spielraum. So lässt sich die Leasingrate dem Cashflow des Leasingnehmers durch die Länge der Leasingdauer anpassen. Selbst für die Verwaltungskosten sowie die umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten bestehen Wahlmöglichkeiten. Bei einem Triple Net-Vertrag beispielsweise übernimmt der Leasingnehmer auch die Instandhaltung für Dach und Fach. Die Kostenübernahme mindert dementsprechend die Leasingrate.
Grundsätzlich ist die Laufzeit der zentrale Eckpunkt des Vertrags, da darauf die gesamte Kalkulation und das Geschäft beruht. Ziel ist nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Option des Ankaufs wahrzunehmen. Das bringt steuerliche und rechtliche Vorteile mit sich, da die vereinbarte Leasingrate die Steuerlast mindert und Investitionskapazitäten schont.

Durch die Einhaltung von Baustandards entsprechender Normen und Zertifizierungen kann die Finanzbelastung mittels Förderungen zusätzlich verringert werden. Eine aktuelle Studie der Initiative Logistikimmobilien (Logix) belegt dies: Eine nachhaltige Bauweise kann zu Einsparungen führen, zum Beispiel durch niedrigere Nebenkosten – die so genannte zweite Miete. Investitionen in ökologischer Bauweise werden allerdings, so die Studie, meist nicht primär aufgrund des Umweltschutzes getätigt, sondern um gesetzlichen Vorgaben zu entsprechen und von potenziellen Einsparmöglichkeiten durch Förderungen zu profitieren. 

Trend zu Mietimmobilien
Historisch niedrige Zinsen und ein stabiles Wirtschaftswachstum führen dazu, dass das Interesse am Investment in deutsche Logistikimmobilien ungebrochen hoch ist. Der Markt boomt. Bulwiengesa prognostiziert, dass 2017 mit einer entwickelten Fläche von 5,1 Mio. Quadratmeter das Rekordjahr 2016 um 12 Prozent übertreffen dürfte.

Entsprechend aktueller Zahlen des globalen Immobiliendienstleisters CBRE belaufen sich die Transaktionen im Logistikinvestmentmarkt auf 8,3 Milliarden Euro in 2017. Nach Einschätzung von CBRE erfordern die zunehmende Bedeutung der Handelslogistik durch den Onlinehandel sowie die Neuausrichtung der Supply Chain in der Industrie 4.0 immer größere und modernere Flächen und somit Neubauten.  Die Logix-Studie zeigt dabei einen Trend hin zu Mietimmobilien an: „So hat der Anteil der jeweils fertiggestellten eigengenutzten Lagerflächen in der Trendbetrachtung in Summe abgenommen. Hier ergibt sich ein Zielkonflikt zwischen spezifischen Anforderungen seitens des Nutzers, die in Mietimmobilien nur mit langen Mietverträgen umgesetzt werden, was wiederum der Flexibilisierung widerspricht.“  Eine Lösung des Konflikts bieten Leasingmodelle mit Ankaufsoption. Ein solches Modell erlaubt dem Nutzer die Immobilie spezifischen Anforderungen entsprechend zu planen und im Endeffekt doch nur zu mieten.

Experimentierphase bei City-Logistikimmobilien
Auch für City-Logistikimmobilien, einem sich neu entwickelnden Immobilientyp, ist dieses Modell theoretisch denkbar. Laut der aktuellen Studie des Beratungshauses bulwiengesa zum Thema „Citylogistik. Mit neuen Ideen in die Stadt“ erkennen 28 Prozent der befragten Kreditgeber die hohe Drittverwendungsfähigkeit von City-Logistikimmobilien, sogar für gänzlich andere Mietergruppen wie Handel oder Büro, an. Ein weiteres Argument für die Finanzierung von City-Logistikimmobilien ist eine hohe Mietbindungskraft und damit verbunden sichere Cashflows. Das mindert das Risiko auf Seiten des Leasinggebers.

Trotz überzeugender Argumente sind Finanzierungen von City-Logistikimmobilien bislang Einzelfälle. Bulwiengesa hat dafür eine schlüssige Erklärung: „Im Feld der City-Logistikimmobilien hat die Experimentierphase gerade erst begonnen. Der Erfolg der Konzepte, die aktuell auf dem Markt getestet werden, wird sich erst mittelfristig beurteilen lassen. Solange noch nicht klar ist, wie ein marktgängiges Produkt aussieht, werden Finanzierer vorsichtig agieren und Margenaufschläge vornehmen.“   

Meiner Einschätzung nach werden Alternativen bei den Finanzierungsmodellen zukünftig noch stärker nachgefragt werden. Unabhängig vom Typ der Immobilie suchen Nutzer intelligente Konzepte auch bei der Finanzierung, die ihren individuellen Bedürfnissen am besten Rechnung tragen. Diese Kompetenz und die nötige Flexibilität dürfen Kunden von Panattoni erwarten.

Quellen:

• Initiative Logistikimmoblien (Logix) 2017, Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte, S. 123
• CBRE Research, Q4 2017
• Initiative Logistikimmoblien (Logix) 2017, Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte, S. 123
• Bulwiengesa AG 2017, Logistik und Immoblien 2017, S. 117

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Panattoni Europe
Erstveröffentlichung: Jahrbuch Logistik 2018, Februar 2018